Umowa deweloperska – czym jest, co powinna zawierać i kiedy się ją podpisuje? To musisz wiedzieć przed zakupem nieruchomości

Umowa deweloperska to kluczowy dokument podpisywany przy okazji zakupu mieszkania (lub innej nieruchomości) od dewelopera. W największym skrócie umowa ta stanowi zobowiązanie ze strony dewelopera, że za odpowiednią opłatą wybuduje dla klienta mieszkanie i przekaże mu je na własność. Jej podpisanie jest konieczne, jeżeli ma dojść do zakupu z rynku pierwotnego. Nie podpisuje się jej natomiast, gdy chodzi o rynek wtórny.

Dokładną definicję prawną można znaleźć w tzw. ustawie deweloperskiej, zgodnie z którą umowa deweloperska jest to:

umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa [własności lokalu – przyp. red.] (...), a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Oprócz tego umowa deweloperska zawiera najistotniejsze informacje związane z daną transakcją, takie jak dane nieruchomości, cena mieszkania i ważne terminy.

Umowa deweloperska zawsze musi być zawarta przed notariuszem i mieć formę aktu notarialnego, w przeciwnym razie jest nieważna. Co istotne, deweloper nie może narzucać klientowi konkretnego notariusza – nabywca nieruchomości zachowuje w tej kwestii pełną swobodę wyboru.

Opłata za wszelkie czynności notarialne związane z tą umową jest dzielona po równo między dewelopera i klienta. Tak samo jest z kosztami sądowymi związanymi z postępowaniem wieczystoksięgowym (np. wpisanie danych nowego właściciela do księgi).

Jak podaje art. 22 ustawy deweloperskiej, umowa deweloperska musi zawierać przede wszystkim:

• dane stron umowy (dewelopera i klienta) wraz z miejscem i datą zawarcia umowy,
• cenę nieruchomości (z wyszczególnieniem jej poszczególnych składników, np. ceny miejsca postojowego),
• dane nt. działki, na której powstaną mieszkania czy dom (m.in. powierzchnia działki, jej stan prawny, dane właściciela, ewentualne obciążenia hipoteczne),
• określenie położenia budynku oraz lokalu wewnątrz budynku (w przypadku mieszkań),
• numery ksiąg wieczystych nieruchomości,
• określenie powierzchni nabywanego domu/mieszkania oraz układu pomieszczeń, a także standardu wykończenia,
• wskazanie, w jaki sposób obliczono powierzchnię nieruchomości,
• termin przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości,
• termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze domu lub mieszkania,
• wysokość świadczeń pieniężnych, jakie musi ponieść klient oraz zasady uiszczania tych opłat wraz z terminami,
• informacje dotyczące sposobu zabezpieczenia pieniędzy nabywcy (np. rachunek powierniczy, gwarancja bankowa, gwarancja ubezpieczeniowa),
• numer pozwolenia na budowę domu/mieszkań wraz z informacją, czy jest ostateczne lub zaskarżone,
• termin planowanego rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
• określenie warunków odstąpienia od umowy i zasad zwrotu pieniędzy w takiej sytuacji,
• określenie wysokości kar umownych i odsetek dla obu stron umowy,
• oświadczenie nabywcy, że otrzymał prospekt informacyjny (z załącznikami) i zapoznał się z jego treścią,
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania obiektu, wyodrębnienia z niego nabywanego lokalu i przeniesienia własności na nabywcę,
• zobowiązanie nabywcy do dokonania zakupu przedmiotu umowy,
• informację o zgodzie banku (promesie) na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu.

– Informacja o wydaniu promesy przez bank powinna znaleźć się w umowie deweloperskiej – wyjaśnia Miejski Rzecznik Konsumentów w Warszawie. – Zdarza się, że to deweloper w umowie deweloperskiej zobowiązuje się do uzyskania zgody banku na bezobciążeniowe przeniesienie prawa własności do lokalu. Jest to jednak ryzykowne rozwiązanie, ponieważ nie ma żadnej gwarancji, że deweloper je spełni.

Jeśli w umowie deweloperskiej zabraknie któregokolwiek z obowiązkowych elementów, klient ma prawo do odstąpienia od umowy w ciągu 30 dni od jej podpisania.

Przed podpisaniem umowy z deweloperem klient obowiązkowo musi otrzymać prospekt informacyjny, czyli dokument zawierający najważniejsze informacje na temat planowanej inwestycji oraz jej otoczenia. Prospekt wraz z ustawowo wymaganymi załącznikami musi zostać bezwzględnie dołączony do umowy deweloperskiej. Co więcej, informacje zawarte w prospekcie i umowie muszą się w stu procentach zgadzać – jeśli tak nie jest, klient ma prawo w ciągu 30 dni odstąpić od umowy.

Przypomnijmy, że jednym z elementów umowy deweloperskiej jest oświadczenie klienta, iż otrzymał prospekt i zapoznał się z nim. Należy zatem to zrobić, także dlatego, że prospekt zawiera wiele istotnych informacji nt. nieruchomości, które nie zostaną wyszczególnione w samej umowie.

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej należy przede wszystkim uważnie ją przeczytać, najlepiej z prawnikiem lub innym specjalistą świadczącym usługi doradcze w tym zakresie. Najistotniejsze kwestie, na które trzeba zwrócić uwagę, to:

• czy umowa zawiera wszystkie wymagane przez prawo elementy,
• czy dołączono do niej wszystkie wymagane załączniki (m.in. prospekt deweloperski),
• czy dane w umowie zgadzają się z treścią prospektu,
• w jaki sposób zabezpieczone będą wpłacone przez nas pieniądze,
• kwestię ewentualnych kar umownych i zasady odstąpienia od umowy,
• czy jest zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności na klienta,
• jaki jest stan prawny nieruchomości (czy deweloper posiada grunt na własność, czy np. jest tylko użytkownikiem wieczystym) i ewentualne obciążenia (np. czy ustanowiono służebność gruntową).

W razie jakichkolwiek wątpliwości najlepiej skonsultować się z prawnikiem i wyjaśnić wszystko, zanim złoży się podpis.

Z umowy deweloperskiej można zrezygnować (odstąpić od niej), ale tylko na ściśle określonych zasadach. Część tych zasad określa ustawa (obowiązują więc one przy każdej transakcji), a część – konkretna umowa z deweloperem (dotyczą więc tylko danej transakcji zakupu nieruchomości).

Zgodnie z ustawą klient ma prawo odstąpić od zawartej umowy deweloperskiej w ciągu 30 dni, jeśli:

• w umowie brakuje któregoś z elementów wymaganych przez ustawę deweloperską,
• treść umowy nie zgadza się z treścią prospektu informacyjnego,
• deweloper nie dostarczył klientowi prospektu wraz z załącznikami zgodnie z zasadami wskazanymi w ustawie,
• prospekt informacyjny nie zawiera którejś z wymaganych ustawowo informacji lub któregoś z załączników,
• informacje w prospekcie i/lub umowie są niezgodne z rzeczywistością.

Odstąpienie od umowy po upływie 30 dni (lub zrobienie tego niezgodnie z zasadami) jest na ogół traktowane jak zerwanie umowy i wiąże się zwykle z karami umownymi.

– Na podstawie ustawy możesz również odstąpić od umowy w przypadku przekroczenia przez dewelopera terminu, w którym miało nastąpić przeniesienie na ciebie prawa własności do lokalu lub domu jednorodzinnego – wyjaśnia Miejski Rzecznik Konsumentów w Warszawie. – W takim przypadku, aby odstąpić od umowy musisz najpierw wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie tego prawa. Dopiero z upływem ostatniego dnia tego terminu nabędziesz prawo do odstąpienia od umowy. Zachowujesz wtedy roszczenia o zapłatę kar umownych, jeśli takie były przewidziane umową.

Jeśli chodzi o umowne zasady odstąpienia, to zależą one od indywidualnych ustaleń, nie sposób więc ich ogólnie omówić. Warto jedynie podkreślić, że klient powinien dokładnie przeanalizować zaproponowane przez dewelopera zasady i ewentualnie skonsultować je z prawnikiem.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej musi mieć zawsze formę pisemną i zawierać poświadczone notarialnie podpisy. W dokumencie musi się też znaleźć zgoda klienta na wykreślenie jego roszczenia z księgi wieczystej nieruchomości.