Zakup mieszkania na kredyt - jakie formalności trzeba załatwić

Gdy planujemy zakup mieszkania na rynku wtórnym (na pierwotnym wygląda to nieco inaczej), to po znalezieniu odpowiadającej nam nieruchomości, należy ją prześwietlić pod kątem wad prawnych, co pozwoli uniknąć w przyszłości problemów. Pierwszą rzeczą, jakiej należy się przyjrzeć przy zakupie mieszkania jest to, czy sprzedający jest rzeczywiście właścicielem nieruchomości. Powinien on pokazać akt notarialny zaświadczający o zakupie oraz aktualny odpis z księgi wieczystej.

Szukasz mieszkania? Zobacz: Ogłoszenia nieruchomości 

Ale uwaga! Nie wszystko musi być zapisane w księdze wieczystej nieruchomości. Dlatego warto zapoznać się także z informacjami z innych źródeł (np. dokumentem stanowiącym podstawę nabycia nieruchomości przez aktualnego właściciela), by uniknąć nabycia mieszkania np. ze służebnością osobistą. Rozsądnym działaniem będzie także weryfikacja dokumentów zaświadczających o stanie zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej, zarządcy nieruchomości lub spółdzielni mieszkaniowej, a także dostawców mediów.

Dowiedz się: Jak bezpiecznie kupić mieszkanie z hipoteką

Jeśli z mieszkaniem wszystko jest w porządku i jesteśmy zdecydowani na jej zakup, przystępujemy do negocjacji ze sprzedającym. Jednocześnie kończymy analizę ofert bankowych w kwestii kredytu hipotecznego. Ustalone ze sprzedającym warunki należy zapisać w umowie przedwstępnej. Warto, by miała ona formę aktu notarialnego. Jest to bezpieczniejsze rozwiązanie. Spisanie umowy u notariusza zdejmuje z nas także trud jej przygotowania.

Zadatek to nie to samo co zaliczka

Podpisując umowę przedwstępną kupujący płaci zwykle sprzedającemu zaliczkę lub zadatek. W przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona ma prawo odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek, a w przypadku, gdy sama go dała, żądać sumy dwukrotnie wyższej. Warto przy tym przypomnieć, że zadatek to nie to samo co zaliczka. Zaliczka bowiem, wpłacona na poczet przyszłych należności, nie jest zabezpieczeniem wykonania umowy, a jedynie częścią zapłaty. W przypadku niedojścia umowy do skutku zaliczka  wraca więc do niedoszłego kupującego.

Z wizytą w banku - składamy wniosek kredytowy

Z umową przedwstępną idziemy do banku, by złożyć wniosek kredytowy. Najlepiej jednak wcześniej zacząć kompletowanie dokumentów. W zależności od banku niezbędne mogą być różne dokumenty. Jednak praktycznie wszędzie wymagane są: zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach, umowa o pracę, zaświadczenie z ZUS, PIT 37 za ostatni rok lub dwa lata oraz wyciąg z rachunku bankowego i karty kredytowej. Musimy też mieć dwa dokumenty tożsamości ze zdjęciem oraz skrócony odpis aktu małżeństwa (jeśli korzystamy z programu Mieszkanie dla Młodych).

Radzimy: Jak można sfinansować zakup mieszkania

Oczekiwanie na decyzję kredytową trwa co najmniej kilka tygodni. Może się też okazać, że trzeba uzupełnić dokumenty. Szczególnie dużo do zrobienia mają najczęściej przedsiębiorcy. Muszą oni zaprezentować m.in. zaświadczenia o niezaleganiu składek ZUS i podatków, a także zaświadczenie o nadaniu nr NIP i REGON, wpisie do ewidencji działalności gospodarczej itd. Warto pamiętać, że niektóre dokumenty są ważne przez miesiąc i należy mieć to na uwadze.

Ustanowienie hipoteki – samodzielnie lub przez notariusza

Po otrzymaniu decyzji kredytowej można sygnować umowę z bankiem i z nią udać się do notariusza na podpisanie ostatecznej umowy sprzedaży mieszkania. Notariusz zapłaci za nas podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC), można mu też zlecić złożenie wniosku o ustanowienie hipoteki na nieruchomości – trzeba wówczas liczyć się z dodatkową opłatą na poziomie kilkuset złotych.

Jeśli wniosek o ustanowienie hipoteki złożymy sami, to poniesiemy tylko koszt opłaty sądowej (200 zł) i odpisu aktu notarialnego (do 6 zł plus VAT za stronę). Do sądu należy zabrać dwa oświadczenia o ustanowieniu hipoteki: swoje i banku. Z sądowym potwierdzeniem złożenia wniosku o ustanowienie hipoteki i aktem notarialnym wracamy do banku, który na podstawie tych dokumentów przeleje pieniądze na rachunek sprzedającego mieszkanie.

Czekając na wpis do księgi wieczystej

Trzeba jednak pamiętać, że to nie koniec formalności związanych z księgą wieczystą. Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej zajmuje nawet kilka miesięcy. O dokonaniu wpisu sąd poinformuje nas listownie. Należy wówczas pójść z tą informacją do banku, by ten zrezygnował z pobierania dodatkowej opłaty z tytułu tzw. ubezpieczenia pomostowego (ze względu na podwyższone ryzyko zanim nie zostanie dokonany wpis hipoteki do księgi).

W międzyczasie warto zająć się sprawami związanymi z nowym mieszkaniem. Po zakupie nieruchomości trzeba udać się do urzędu skarbowego, by uiścić podatek od ustanowienia hipoteki (mamy na to 14 dni od podpisania deklaracji o ustanowieniu hipoteki) i złożenia stosownej deklaracji o zapłaconym podatku (druk PCC-3). Deklarację można wysłać pocztą, ale może też złożyć ją za nas osoba upoważniona. Musimy załatwić również sprawę podatku od nieruchomości – o zakupie mieszkania należy poinformować stosowny urząd miasta lub gminy.

W tym czasie można też złożyć wniosek o zameldowanie. Teraz pozostaje już tylko załatwienie umów z dostawcami mediów (prąd, woda, gaz, internet, telewizja, telefon) i poinformowanie spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o zakupie mieszkania. Nie zapomnijmy też o wyrobieniu nowych dokumentów i uaktualnieniu danych w bankach i innych instytucjach.

Zakupu mieszkania krok po kroku

• Ustalenie budżetu (zdolność kredytowa)
• Przegląd oferty banków lub kontakt z doradcą 
• Znalezienie mieszkania 
• Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości
• Ustalenie warunków transakcji ze sprzedającym mieszkanie
• Zbieranie dokumentów wymaganych przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny
• Podpisanie umowy przedwstępnej i zapłacenie sprzedającemu zadatku
• Wniosek kredytowy 
• Decyzja kredytowa, umowa kredytowa 
• Umowa sprzedaży mieszkania
• Zapłata podatku PCC (od czynności cywilno-prawnych)
• Wniosek o ustanowienie hipoteki na nieruchomości 
• Przelew środków na konto sprzedającego 
• Spisanie liczników, odbiór mieszkania 
• Podpisanie umów na media 
• Powiadomienie wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej o zmianie właściciela
• Zameldowanie i wymiana dokumentów 
• Wniosek dotyczący podatku od nieruchomości
• Zmiana adresu w bankach, OFE, ZUSie itd.
• Poinformowanie banku o wpisie hipoteki od księgi wieczystej