Wspólnota czy spółdzielnia – co lepsze? Jakie są różnice, co wybrać i w czym żyje się lepiej? Plusy i minusy obu rozwiązań

Spółdzielnie mieszkaniowe, choć stanowią pozostałość po poprzednim ustroju, to wciąż mają się stosunkowo dobrze. Z powodzeniem przeszły lata transformacji i aktualnie jest ich w Polsce około 3,5 tys. Wspólnoty natomiast istnieją od 1994 roku, czyli momentu wejścia w życie ustawy o własności lokali. Wspólnotę tworzą właściciele lokali znajdujących się w danym budynku mieszkalnym. Niekiedy są to bardzo małe (kilkuosobowe) jednostki organizacyjne, choć zdarzają się także i większe. Ich funkcjonowanie bywa zróżnicowane, ale każda z osób przynależnych do wspólnoty mieszkaniowej może mieć realny wpływ na podejmowane decyzje.

Dowiedz się: Jak deweloperzy walczą o klientów? Przedstawiamy dodatkowe usługi świadczone przez firmy deweloperskie 

Mieszkanie w spółdzielni mieszkaniowej – prawo własnościowe i lokatorskie

Spółdzielnia mieszkaniowa jest podmiotem gospodarczym uprawnionym zarówno do inwestowania zgromadzonych środków, jak i zaciągania kredytów. Ponieważ jej forma jest zazwyczaj duża (obejmuje np. obręb osiedla), to niestety wiąże się to ze zbiurokratyzowaniem wszelkich procedur (niekiedy nadmiernym). Jeszcze do niedawna do spółdzielni trzeba było się formalnie zapisać i opłacić tzw. wpisowe. Aktualnie członkiem spółdzielni staje się automatycznie każda osoba mająca prawo do lokalu znajdującego się w jej zasobach.

W spółdzielniach mieszkaniowych można natrafić na dwojakie prawo do mieszkania. Jest to prawo spółdzielcze własnościowe i prawo spółdzielcze lokatorskie.

Prawo spółdzielcze własnościowe  polega na tym, że jesteśmy właścicielami danego lokalu (podlega on prawu dziedziczenia oraz możliwości zbycia), ale budynek i grunt pod nim nadal pozostaje własnością spółdzielni. Sytuację tę może zmienić zapis w akcie notarialnym o własności odrębnej. Wówczas właściciel mieszkania spółdzielczego staje się również współwłaścicielem lub współużytkownikiem wieczystym działki i części wspólnych budynku (klatki schodowej, elewacji itp.). Współwłasność ta wyodrębniona jest na podstawie proporcjonalnego podziału gruntu i części wspólnych.

Spółdzielcze prawo lokatorskie (wciąż posiada je wielu długoletnich użytkowników mieszkań znajdujących się w zasobach spółdzielczych) zbliżone jest bardziej do najmu niż własności. Posiadacz mieszkania ma prawo do jego użytkowania zgodnego z przeznaczeniem, ale nie może mieszkania sprzedać, przekazać w darowiźnie itd. Po wygaśnięciu członkostwa w spółdzielni czy też chęci zdania zajmowanego lokum, osobie na prawach lokatorskich zwracany jest odpowiednio zwaloryzowany wkład mieszkaniowy. Mieszkania te można też przeważnie w dowolnym momencie wykupić od spółdzielni na własność.

Przeczytaj: Mieszkania dla seniorów – jakie powinny być? Wybieramy mieszkanie dla osoby starszej 

Wady spółdzielni mieszkaniowych:

• nadmiernie rozbudowana administracja (zatrudnianie wielu prezesów i szerokiego grona pracowników administracyjnych);
• większa biurokracja (załatwienie najprostszej sprawy może generować konieczność składania wielu pism);
• duży obszar do utrzymywania i zarządzania, co przekłada się bezpośrednio na wyższe koszty ponoszone przez poszczególnych członków;
• brak realnego wpływu na sposób gospodarowania zgromadzonymi środkami;
• nie do końca sprecyzowany status prawny majątku spółdzielni;
• niejasna kwestia odpowiedzialności za długi w przypadku upadłości.

Zalety spółdzielni mieszkaniowych:

• możliwość uzyskania korzystniejszych warunków na dostawę mediów (ze względu na rozległą formę spółdzielni);
• możliwość płynnego przepływu zgromadzonych środków finansowych (budżetem w ramach spółdzielni można swobodnie gospodarować i kierować go tam, gdzie w danym momencie jest najbardziej potrzebny);
• wiele polskich spółdzielni mieszkaniowych funkcjonuje bardzo sprawnie.

Zobacz też: Kupno mieszkania – poradnik. Jak kupić mieszkanie, żeby nie przepłacić? 

Wspólnota mieszkaniowa – pełne prawa własnościowe

Członkiem wspólnoty mieszkaniowej staje się automatycznie każdy właściciel lokalu znajdującego się budynku objętym zarządem wspólnoty. Oznacza to, że po zakupie nieruchomości od razu współtworzymy wspólnotę i mamy realny wpływ na jej funkcjonowanie. Wspólnoty przeważnie nie liczą więcej niż kilkudziesięciu członków, co przekłada się bezpośrednio na sprawność ich działania i decyzyjność wszystkich zrzeszonych. Każdy ma tu prawo głosu, ale wartość tego głosu zależna jest od powierzchniowego udziału we wspólnocie (powierzchni posiadanych części wspólnych nieruchomości). Najczęściej wspólnota posiada konkretnego zarządcę, czyli osobę, która kieruje i nadzoruje wszelkie czynności (np. zawiera i negocjuje umowy z podmiotami zewnętrznymi, tj. firmy remontowe, dostawcy mediów itd.).

Wspólnota mieszkaniowa może równie dobrze zostać wyodrębniona w zasobach spółdzielczych. Jednak warunkiem jest wydzielenie dokładnie wszystkich lokali w ramach nieruchomości gruntowej. Wówczas każdy z właścicieli mieszkań musi też wyrazić zgodę na utworzenie nowego podmiotu. W ramach wspólnoty właściciele lokali są też oczywiście pełnoprawnymi współwłaścicielami budynku oraz gruntu, na którym jest on zlokalizowany.

Wady wspólnot mieszkaniowych:

• podejmowanie decyzji nie zawsze jest łatwe (wpływać mogą na to różne czynniki, w tym także konflikty sąsiedzkie);
• zarządcę czy firmę administrującą trzeba opłacać (podobnie jak utrzymywać pracowników spółdzielni);
• ograniczona forma wspólnot nie stwarza tak szerokich możliwości do negocjacji warunków zawieranych umów jak w rozległych spółdzielniach;
• brak możliwości przekazu środków pieniężnych np. z jednego bloku na inny.

Zalety wspólnot mieszkaniowych:

• jasne i klarowne prawo własności do nieruchomości;
• możliwość podejmowania decyzji i realny wpływ na funkcjonowanie wspólnoty;
• pełna kontrola nad budżetem i możliwość planowania poszczególnych etapów jego realizacji;
• mniejsza nieruchomość powinna generować niższe koszty utrzymania.

Mieszkanie spółdzielcze czy we wspólnocie – co wybrać?

Niestety na postawione pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Bardzo dobrze może bowiem funkcjonować tak najmniejsza wspólnota, jak i ogromna spółdzielnia. Może też być oczywiście zupełnie odwrotnie. We wspólnocie wiele zależy od sprawności wybranego zarządcy. Zaś w spółdzielni od decyzji podejmowanych przez wieloosobowy zarząd. Przy zakupie mieszkania warto chociażby podpytać przyszłych sąsiadów, czy są zadowoleni z dotychczasowego sposobu zarządzania nieruchomością. W wielu przypadkach odpowiedzią na pytanie będzie też wygląd budynku i jego najbliższego otoczenia. To co także powinno zainteresować przyszłego właściciela lokum, to opłaty administracyjne narzucane przez dany podmiot. Jednak i w tym przypadku nie ma ścisłej zasady, bo miesięczne utrzymanie mieszkania we wspólnocie może kosztować porównywalnie co w spółdzielni. A może być i tak, że czynsz pomiędzy dwiema różnymi spółdzielniami może różnić się od siebie nawet o kilkaset złotych w skali miesiąca. 

Polecany artykuł: Mieszkanie komunalne a mieszkanie socjalne – podobieństwa i różnice