Użytkowanie wieczyste – na co warto zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy

Grudzień to czas, gdy właściciele mieszkań zbudowanych na działce w użytkowaniu wieczystym mogą otrzymać aktualizację opłat z tego tytułu. Każdy ma nadzieję, że zmiana nie będzie wysoka.

Zobacz: Jak ograniczyć koszty użytkowania wieczystego

Inwestor kupujący nieruchomość może władać gruntem albo na podstawie prawa własności nieruchomości, albo na podstawie prawa użytkowania wieczystego. Dla przeciętnego nabywcy lokalu mieszkalnego, kwestia ta może mieć charakter obojętny, bo przecież użytkowanie wieczyste jest najczęściej na 99 lat, w mieszkaniu spokojnie można więc mieszkać.Warto jednak wiedzieć, czym właściwie jest prawo użytkowania wieczystego, w którym udział nabywamy i z jakimi wiąże się ryzykami.

Co to jest użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste jest instytucją prawa cywilnego, możliwie zbliżoną do prawa własności, niebędącą jednak tym prawem. Zakres rozporządzania nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste jest zbliżony dot ego, co gwarantuje prawo własności – m.in. w zakresie ochrony i możliwości rozporządzania prawem, a budynki wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego.

Ale właścicielem nieruchomości gruntowej pozostaje skarb państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, która oddaje grunt w użytkowanie wieczyste. Niesie to za sobą określone konsekwencje. Przede wszystkim, prawo użytkowania wieczystego ma charakter terminowy. Z reguły długi – bo co do zasady 99, a co najmniej 40 lat, ale jednak terminowy.

Użytkowanie wieczyste pewnego dnia po prostu wygasa

Właściciel ma prawo przedłużyć użytkownikom wieczystym prawo użytkowania na kolejne okresy. Jednak nie ma żadnej gwarancji, że właśnie tak zrobi. W aktualnym stanie prawnym odmowa może nastąpić wyłącznie z uwagi na ważny interes społeczny. Niemniej jednak zwrot ten ma charakter klauzuli generalnej i może być dość szeroko rozumiany.

Ponadto użytkownicy wieczyści muszą ponosić roczne opłaty związaną z prawem użytkowania wieczystego. W przypadku własności działki płaci się jedynie podatek od nieruchomości. A przy użytkowaniu wieczystym dochodzi jeszcze dużo wyższa opłata za użytkowanie.

Ile kosztuje użytkowanie wieczyste

Opłaty te ustala się wedle stawki procentowej od wartości nieruchomości gruntowej. Ich wysokość zależy od przeznaczenia nieruchomości. Opłata za użytkowanie wieczyste wynosi:

• 1 procent wartości nieruchomości – gdy nieruchomość oddana jest na cele mieszkaniowe,
• 2 procent wartości nieruchomości – dla działalności turystycznej,
• 3 procent wartości nieruchomości –w przypadku pozostałych nieruchomości (w tym komercyjnych).

Wysokość opłaty może być aktualizowana nie częściej niż raz na trzy lata, jednak jeśli nowa opłata jest wyższa niż dwukrotność dotychczasowej, podwyżka zostanie rozłożona na trzy lata. Zmiana opłaty przeprowadzana jest, gdy od ostatniej aktualizacji wartość działki uległa zmianie.

Aktualizacja ceny za użytkowanie wieczyste może być problemem, ponieważ w przypadku niektórych gruntów stawka opłaty za użytkowanie wieczyste nie była aktualizowana od lat 90-tych. Stąd biorą się gwałtowne podwyżki. Jeżeli ostatnia wycena gruntu była robiona kilkanaście lat temu, to wysoki wzrost opłat jest niemal pewny.

Prawo do odwołania się od decyzji o podwyżce opłat

Użytkownik wieczysty ma jednakże prawo do bezpłatnego odwołania się od decyzji właściciela gruntu. Aby to zrobić należy w Samorządowym Kolegium Odwoławczym (SKO) złożyć pismo z uzasadnieniem, dlaczego podwyżka jest zbyt wysoka. Trzeba zapoznać się z wyceną nieruchomości dokonaną w celu aktualizacji opłat i wskazać w niej zaistniałe błędy. Na pismo od właściciela gruntu możemy zareagować w ciągu 30 dni, z kolei po negatywnej odpowiedzi SKO mamy 14 dni na sprzeciw, który skutkuje przekazaniem sprawy do sądu (co już wiąże się z kosztami). 

Decydując się na zakup mieszkania z użytkowaniem wieczystym gruntu należy nie tylko zapoznać się z wysokością opłaty z tego tytułu. Ważne jest też sprawdzenie historii jej aktualizacji. Jeśli takowa nie nastąpiła od kilkunastu lat, trzeba być świadomym graniczącego z pewnością ryzyka znaczącego wzrostu tego kosztu. 

Jak przekształcić użytkowanie wieczyste w prawo własności

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własnościto sposób na rozwiązanie problemu wysokich opłat. Taka zmiana jest oczywiście odpłatna,. Jednak w wielu przypadkach, w porównaniu do kosztów użytkowania wieczystego, zwraca się w ciągu kilku lat.

Koszt przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności zależy m.in. od wartości nieruchomości i wartości prawa użytkowania wieczystego.

Generalnie przekształcenie jest bardziej opłacalne dla osób, które z użytkowania wieczystego korzystają od niedawna – wraz ze zbliżaniem się wygaśnięcia prawa, jest ono coraz mniej warte i opłata za przekształcenie rośnie.

Z czym wiążę się zakup mieszkania na gruncie w użytkowaniu wieczystym

Kupując mieszkanie zbudowane na gruncie w użytkowaniu wieczystym należy liczyć się z tym, że wzrost wartości nieruchomości będzie wiązał się ze wzrostem kosztów związanych z jej utrzymaniem. Zmiany opłat związanych z użytkowaniem wieczystym są mniej odczuwalne w przypadku dużych wielomieszkaniowych osiedli. Wtedy kwota podwyżki rozkłada się wówczas na wielu mieszkańców. Jeżeli jednak przymierzamy się do nabycia nieruchomości w kameralnej i doskonale położonej inwestycji, należy koniecznie zwrócić uwagę na datę ostatniej aktualizacji opłaty rocznej oraz jej wysokość. Jeżeli bowiem płacimy za użytkowanie wieczyste wedle stawek z lat 80. lub 90., możemy zostać zaskoczeni gwałtownym wzrostem kosztów utrzymania nieruchomości.

Dla dewelopera wybudowanie osiedla na działce w użytkowaniu wieczystym jest tańsze niż na działce z prawem własności. Nic więc dziwnego, że w wielu miastach 30 proc. i więcej budowanych mieszkań budowana jest na działce bez prawa własności. W Krakowie i Poznaniu takich przypadków jest relatywnie niewiele, za to w Warszawie jest ich znacznie więcej.