Użytkowanie wieczyste. Ograniczamy koszty

Z końcem marca mija termin zapłaty za użytkowanie wieczyste. Dotyczy to przeważnie mieszkańców bloków czy domów w dużych miastach, ale i przedsiębiorców, którzy zbudowali na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Teraz zaś czerpią zyski z wynajmu nieruchomości komercyjnej lub mieszkalnej. Według GUS, same tylko gminy w 2011 roku posiadały umowy z użytkownikami wieczystymi na przeszło 81,4 tys. ha gruntów. A oprócz gmin grunty w użytkowanie wieczyste mogą oddawać także województwa, powiaty i sam Skarb Państwa.**

Podstawowym problemem, który doskwiera użytkownikom wieczystym są podwyżki corocznych opłat.
– Wysokość tych obciążeń może być aktualizowana nie częściej niż co trzy lata, ale przeważnie odstęp czasowy jest dłuższy – wyjaśnia Bartosz Turek, analityk Lion's House. – Wtedy trudno się dziwić, że po 10 czy kilkunastu latach podwyżka opłaty nie wynosi kilkadziesiąt, ale przynajmniej kilkaset procent.

Przeczytaj również: Jak przekształcić działkę rolną w działkę budowlaną pod dom

Przykład? Dom położony na terenie dzielnicy Psie Pole (Wrocław) na działce o powierzchni 1040 m kw. W 2011 roku opłata wynosiła 800 zł rocznie, a gmina zaktualizowała ją aż na 10 tys. zł rocznie. W tym konkretnym przypadku w 2012 roku trzeba było zapłacić gminie 1600 złotych, w 2013 roku już 5800 zł, a w 2014 będzie to aż 10000 złotych.

Przed wyższymi opłatami można się bronić przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym. Wystarczy w ciągu 30 dni od otrzymania aktualizacji złożyć wniosek do tej instytucji. Jest to rozwiązanie bezpłatne, ale bez pomocy rzeczoznawcy majątkowego trudno jest uzyskać korzystną decyzję. Ponadto odwołanie do SKO pomaga na krótko (do następnej aktualizacji).

– Rozwiązaniem definitywnie kończącym problem aktualizacji jest przekształcenie użytkowania wieczystego we własność – radzi Turek. – Po przejściu takiej procedury nie trzeba będzie płacić co roku za użytkowanie.

Taką możliwość mają nie tylko osoby fizyczne, ale także osoby prawne. Cały proces wymaga złożenia wniosku w odpowiednim urzędzie oraz wniesienia opłaty za przekształcenie. Aby wniosek został rozpatrzony, nie muszą z nim występować wszyscy współużytkownicy wieczyści.

– Po ostatniej nowelizacji przepisów wystarczy, żeby z takim wnioskiem wyszła grupa osób posiadająca większościowy udział w prawie do gruntu – wyjaśnia Turek. – Mechanizm ten dotyczy przede wszystkim mieszkańców domów wielorodzinnych, gdzie często jest wielu współużytkowników gruntu.

Z drugiej jednak strony nowelizacja sprawiła, że sprzeciw jednego współużytkownika wieczystego może zablokować cały proces. W takim wypadku zasadność przekształcenia będzie musiał rozważyć sąd.

Za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności trzeba zapłacić. Opłata jest różnicą pomiędzy aktualną wartością prawa własności do gruntu a ceną za prawo użytkowania wieczystego. Im więc większa jest wartość tego prawa, tym mniej zapłacimy za przekształcenie go we własność, a im krócej jesteśmy użytkownikiem wieczystym gruntu, tym większą wartość ma nasze prawo.

– W efekcie użytkownik wieczysty, którego prawo ustanowiono na 99 lat mógłby za przekształcenie zapłacić niespełna 13% wartości prawa własności w 5 roku, 23% w 20 roku i 43% w 50 roku trwania użytkowania wieczystego – wylicza Turek. – Jeśli prawo własności do działki warte byłoby przez cały czas 300 tys. zł, to opłata wyniosłaby odpowiednio 39, 69 i 129 tys. zł.

Do obliczeń przyjęto, że działka byłaby wykorzystana na cele mieszkaniowe, a stopę kapitalizacji, którą może przyjąć rzeczoznawca majątkowy przy szacowaniu wartości prawa użytkowania wieczystego, przyjęto na poziomie przeciętnym (dopuszczalne widełki to od 9 do 12%).

Możliwe jest rozłożenie opłaty za przekształcenie na nisko oprocentowane raty. W efekcie obciążenie może okazać się porównywalne lub nawet niższe niż coroczne opłaty, które przecież z czasem i tak będą rosły.

– Kontynuując poprzedni przykład należy przyjąć, że użytkownikowi nie przysługuje bonifikata w opłacie za przekształcenie, którą mogłaby ustanowić rada gminy, ani obniżka opłaty z tytułu niskich dochodów – wyjaśnia Turek.

W takim wypadku roczna opłata za użytkowanie wieczyste wyniosłaby 3 tys. zł (1% wartości). Jeśli użytkownik zdecydowałby się na przekształcenie po piątym roku, to pierwsza roczna rata wyniosłaby niecałe 3,5 tys. zł. Warto jednak zaznaczyć, że rata za przekształcenie będzie malała, a opłaty za użytkowanie wieczyste mogą potencjalnie rosnąć.

Gdyby przyjąć, że raz na trzy lata gmina podnosiłaby opłatę za użytkowanie o 20%, to po 20 latach opłata roczna wynosiłaby już nie 3 tys. zł, ale prawie 9 tysięcy. Ostatnia rata za przekształcenie wyniosłaby natomiast jedynie 2 tys. zł. Łącznie przez 20 lat suma obciążeń z tytułu przekształcenia wyniosłaby 54,7 tys. zł, a opłaty za użytkowanie wieczyste mogłyby pochłonąć nawet 107,3 tys. zł. Przekształcenie użytkowania wieczystego po 20 roku jego obowiązywania byłoby mniej korzystne. Wciąż łączny koszt przekształcenia (96,9 tys. zł byłby niższy niż suma potencjalnych opłat (107,3 tys. zł).