Umowa najmu mieszkania: analiza zawartych w niej zapisów

Piotra Przybyła, właściciela firmy Aspekt Nieruchomości z Opola, zajmującej się pośrednictwem nieruchomości i doradztwem finansowym pytamy o poszczególne zapisy w umowie najmu.

Zobacz: Oferty mieszkań do wynajęcia lub sprawdź w aplikacji mobilnej Gratki

Jak należy, je rozumieć? Co warto doprecyzować, żeby uniknąć nieporozumień?    

– Jeśli wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem mieszkania, to czy powinniśmy jako najemcy żądać od niego okazania aktu własności lub pytać kto jest zameldowany w mieszkaniu? Znam historię, gdzie syn wynajmującej kobiety postanowił w pewnym momencie wprowadzić się do wynajmowanego przez najemców lokalu, twierdząc że zajmie jeden wolny pokój, bo jest tam zameldowany. Policja uznała, że jest "na prawie", a najemcy nie są tam zameldowani.

Warto przeczytać: Umowa najmu bez błędów

– Powinniśmy prosić o okazanie aktu własności, aby wiedzieć, czy lokal wynajmujemy faktycznie od osób dysponujących tytułem prawnym do nieruchomości – informuje Piotr Przybył. – Umowa najmu w przeciwnym razie będzie nieważna, a dodatkowo możemy narazić się na straty finansowe w przypadku, kiedy trafimy na zwykłego oszusta podszywającego się pod właściciela.

Co z ryzykiem meldunku? To teoretycznie może się zdarzyć.

– W takiej sytuacji najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, ponieważ ogranicza to przydatność rzeczy do umówionego użytku. Nie spotkałem się jeszcze osobiście z takim przypadkiem, że najemca zameldował się w wynajmowanym lokalu – odpowiada P. Przybył.

Jeśli mieszkanie jest wyposażone, to w umowie pojawia się punkt o wykazie wyposażenia i opisie stanu technicznego. Jak go sporządzić, żeby nie rodziło to nieporozumień przy zdawaniu mieszkania?

– To już jest kwestia umowna – może to być w formie tabelarycznej lub spisu. Warto w sytuacji, kiedy wynajmujemy mieszkanie komfortowe, dosyć precyzyjnie opisać wyposażenie i wesprzeć się dokumentacją zdjęciową.

Jak rozumieć następujący zapis: obejmując przedmiot najmu najemca nie wnosi zastrzeżeń do jego stanu technicznego. Co będzie jeśli dwa dni po wynajęciu rozwali się skrzynka elektryczna, bateria w umywalce?

– Precyzują to przepisu Kodeksu cywilnego. Jeżeli po odbiorze lokalu ujawnią się wady uniemożliwiające korzystanie z lokalu, a w tym przypadku tak by było, wówczas mamy prawo żądać od wynajmującego usunięcia usterki, lub też możemy wadę usunąć na koszt wynajmującego. Możemy też od umowy odstąpić, gdy dana rzecz (w tym przypadku lokal) nie nadaje się o używania. 

Co oznacza informacja, że najemcy nie wolno oddawać przedmiotu najmu w podnajem ani bezpłatne używanie osobom trzecim. Czy pomieszkiwanie kuzyna przez trzy tygodnie albo zapraszanie chłopaka na weekendy jest dozwolone?

– To kwestia sporna i trudna do rozstrzygnięcia, czy ktoś w danym mieszkaniu faktycznie mieszka na stałe, okresowo, czy też jest po prostu w gościnie. Nie mniej jest to dla wynajmującego podstawa do rozwiązania umowy najmu z tym, że konieczność udowodnienia tego faktu będzie leżała po stronie wynajmującego, co może być trudne jak i niemożliwe.

Dowiedz się: Jak uporać się z nieuczciwym najemcą

Kolejny zapis, który może budzić wątpliwości dotyczy wszelkich adaptacji i ulepszeń przedmiotu wynajmu, które wymagają pisemnej zgody wynajmującego. Czy wbicie kołków w ścianę pod wiszącą półkę jest dozwolone?

– W mojej opinii nie, gdyż jest to ingerencja najemcy bezpośrednio w strukturę lokalu, a zgodnie z treścią tego zapisu wszelkie ulepszenia, adaptacje wymagają zgody wynajmującego.

Jak rozumieć zapis, że po zakończeniu najmu najemca zobowiązany jest zwrócić lokal wraz z wyposażeniem w stanie niepogorszonym, wynikającym z normalnej eksploatacji?

– Oznacza to w skrócie, że lokal powinniśmy wydać w stanie takim, jakim go przyjęliśmy z uwzględnieniem amortyzacji rzeczy ruchomych i wyposażenia oddanych nam do użytkowania wraz z lokalem.

W sytuacji, gdy najemca wpłaca kaucję, kiedy podlega ona zwrotowi?

– Najlepiej to doprecyzować i dopisać termin i sposób zwrotu kaucji. Jeżeli takiego zapisu nie ma, po oddaniu lokalu wynajmującemu najemca może pisemnie wyznaczyć termin zwrotu kaucji – na drugi dzień, za tydzień, itp.

Umowy najmu mogą być zawierane na czas określony lub nieokreślony. Co oznaczają te zapisy w sytuacji wypowiedzenia umowy? Jeśli umowa została zawarta 1 maja, a wypowiadamy ją 15 września, to jak rozumieć okres wypowiedzenia, czy upływa on 15 października, czy też 1 listopada?

– Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, strony umowy najmu mogą wypowiedzieć najmem z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. W przypadku najmu na czas oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w przypadkach określonych w umowie.

Zobacz również: Jak zarobić na wynajmie mieszkania

– Jeżeli przedmiotem najmu jest lokal, to zgodnie z art. 688, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że jeżeli umowę najmu zawarliśmy 1 maja, a oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu złożymy 15 października to 3-miesięczny okres wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego upłynie 31 stycznia następnego roku, a nie 15 stycznia. 

W sprawach nie uregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego - to kolejne sformułowanie z umowy najmu. Jakie zapisy z tego kodeksu mogą nas zaskoczyć w sytuacji wynajmowania mieszkania, czy to jako najemców, czy też jako wynajmujących?

– Najem nieruchomości regulują zarówno przepisy kodeksu cywilnego jak i ustawy o ochronie praw lokatorów. Zasada jest prosta, zapisy umowy najmu lokalu nie mogą być w sprzeczności z przepisami Kodeksu cywilnego czy w/w ustawy.