Umowa najmu bez błędów. Prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy

Wynajmując komuś mieszkanie często sprawdza się i poddaje skrupulatnej selekcji potencjalnych najemców. Takie zabiegi nie zawsze jednak uchronią nas przed problemami z najemcą. Wtedy może przydać się wiedza na temat zapisów w Kodeksie cywilnym.

Przepisy dotyczące umowy najmu znajdują się w Kodeksie cywilnym w artykułach od 659 do 692 oraz w ustawie z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

Warto zapoznać się z powyższymi przepisami lub wybrać się na konsultację do radcy prawnego, który pomoże nam zabezpieczyć całą procedurę najmu mieszkania. 

Umowa najmu bez błędów

Umowa najmu powinna być jak najdokładniejsza. Abyśmy mogli spokojnie spać, dokument musi chronić interesy oraz określać prawa i obowiązki zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Jakie zapisy powinny się w niej znaleźć? Konieczne są dane osobowe właściciela mieszkania i lokatora oraz adres wynajmowanego lokalu, jego powierzchnia i liczba pomieszczeń.

Zobacz aktualne oferty:Mieszkania na wynajem lub sprawdź w aplikacji mobilnej Gratki

Bardzo istotny w umowie jest dokładnie określony czas najmu mieszkania oraz okres, sposób i przyczyny, z jakich możemy ją wypowiedzieć. By zadbać o aspekt finansowy, powinniśmy sprecyzować, w jaki sposób będzie regulowany czynsz za wynajem mieszkania, określić terminy płatności, a także opisać inne koszty, jakimi obciążony jest najemca (czynsz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, opłaty za media itp.).

Przygotowując umowę najmu pamiętajmy, że jej zadaniem jest określanie praw i obowiązków obu stron – właściciela mieszkania i lokatora.

– Pamiętajmy o załączeniu protokołu zdawczo-odbiorczego do umowy najmu. Powinien on zawierać opis wyposażenia mieszkania, a także stan liczników w dniu przekazania lokalu najemcy. Do protokołu warto dołączyć zdjęcia mieszkania, dzięki którym w łatwy sposób będzie można udowodnić, czy w trakcie trwania umowy stan techniczny mieszkania się nie pogorszył – mówi dr Krystyna Babiak, dziekan Okręgowej Izby Radców Prawnych w Poznaniu.

Na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego rozliczana będzie ewentualna kaucja, którą najemca wpłaca odbierając klucze od mieszkania. Dlatego poprawne sporządzenie tego dokumentu leży zarówno w interesie wynajmującego, jak i najemcy. Należy również precyzyjnie określić w umowie przeznaczenie przedmiotu najmu, np. na cele mieszkaniowe.

Problemy z uciążliwym lokatorem

Wynajmujący najczęściej mają problem w tym, że najemca nie płaci czynszu i reguluje opłat za media. Terminowe opłacanie ustalonego wcześniej czynszu jest podstawowym obowiązkiem najemcy, dlatego też obowiązujące prawo daje właścicielowi mieszkania konkretne możliwości nacisku.

Pierwszym krokiem, jaki powinniśmy podjąć, gdy na nasze konto nie wpływają pieniądze za wynajem nieruchomości, jest pisemne wezwanie najemcy do zapłaty zaległych i bieżących opłat oraz uprzedzenie go o zamiarze wypowiedzenia umowy w sytuacji, gdy nie zastosuje się do wezwania. W wezwaniu musimy wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin spłaty zaległości. Jeśli najemca nie potraktuje wezwania poważnie, możemy podejmować kolejne kroki.

Dowiedz się:Co zrobić, by wynajem był bezpieczny dla obu stron umowy najmu

– Najistotniejszym przepisem regulującym problem niepłacenia czynszu przez najemcę jest artykuł 672 Kodeksu cywilnego, który mówi, że jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, to wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia – mówi dr Krystyna Babiak.

Ważne! Pamiętajmy o tym, że wypowiedzenie musi być poprzedzone wezwaniem do zapłaty i musi mieć formę pisemną. Ustne zerwanie umowy jest nieważne. Zdarza się jednak też tak, że mimo wypowiedzenia umowy najmu, najemca nie chce opuścić naszego mieszkania. W takiej sytuacji możemy wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję niechcianego lokatora. Jeśli sąd wyda wyrok eksmisyjny najemca będzie musiał opuścić lokal.

Ciekawą, dość bezpieczną formą umowy najmu jest umowa o najem okazjonalny. Niestety jest ona stosunkowo mało popularna w Polsce. Dużym plusem, odróżniającym umowę o najem okazjonalny od tradycyjnej umowy jest to, że pozwala właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie przestrzega uzgodnionych warunków najmu. Mała popularność tej formy wynika z tego, że przy umowie najmu okazjonalnego konieczne jest poświadczone notarialnie oświadczenie.

– W poświadczonym notarialnie oświadczeniu najemca zobowiązuje się wyprowadzić z mieszkania na żądanie właściciela. Dodatkowo najemca musi wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać, na co wyraża zgodę właściciel – dodaje dr Krystyna Babiak.

Przeczytaj: Analiza zapisów w umowie najmu