Jak uporać się z nieuczciwym najemcą. Poradnik

Dołączone do umowy najmu okazjonalnego zobowiązanie do wyprowadzki na żądanie właściciela może zabezpieczyć nas przed niechcianym lokatorem.

1,35 mln klientów na polskim rynku najmu

Według szacunków Eurostatu w Polsce 1,35 mln osób mieszka w wynajętych lokalach. Nie jest to imponujący wynik porównując go z krajami zachodnimi. Z najmu mieszkań korzysta zaledwie 3,5% Polaków. Dla porównania (wg Eurostatu) w Niemczech z najmu na zasadach rynkowych korzysta prawie 40% obywateli.

Zobacz: Aktualne oferty mieszkań na wynajem lub sprawdź w aplikacji Gratki

Dlaczego relatywnie niewielu Polaków wybiera taką formę zabezpieczenia swoich potrzeb mieszkaniowych? Jednym z powodów są wysokie ceny najmu mieszkań. To natomiast może być konsekwencją niewielkiej konkurencji na tym rynku. Ważnym czynnikiem ograniczającym rozwój rynku najmu mogą być regulacje prawne, które lepiej zabezpieczają interesy najemców niż właścicieli wynajmowanych nieruchomości.

Niewielka cena spokoju przy najmie okazjonalnym

Problem ten częściowo rozwiązuje funkcjonujący od 28 stycznia 2010 roku tzw. najem okazjonalny. Jest on zarezerwowany tylko dla właścicieli mieszkań, które będąc osobami fizycznymi nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkania.

W odróżnieniu od tradycyjnej umowy, najem okazjonalny pozwala właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje się z podpisanej umowy. Warunkiem jednak jest posiadanie oświadczenia, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić na żądanie właściciela nieruchomości (element umowy podpisywanej w omawianej formie). Taki dokument musi być poświadczony przez notariusza. Maksymalna opłata za czynności notarialne tego typu to 1/10 minimalnego wynagrodzenia (150 zł netto). Najemca musi ponadto wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać, wraz ze zgodą właściciela tego lokalu.

Dlaczego najem okazjonalny jest rzadko stosowany w Polsce

To efekt uboczny dodatkowych wydatków i czynności, jakie trzeba wykonać. Jest to związane z zaangażowaniem czasu własnego i najemcy. Problemem może być też wskazanie alternatywnego adresu, pod którym najemca miałby zamieszkać.

Aby jednak ocenić, jakie korzyści może mieć zawarcie umowy najmu okazjonalnego wraz z oświadczeniem dotyczącym wyprowadzki na żądanie, załóżmy skrajną sytuację, że najemca niedługo po podpisaniu umowy przestaje płacić właścicielowi czynsz. W sytuacji gdy strony wiąże umowa o najem okazjonalny, wystarczy w takiej sytuacji wypowiedzieć umowę najemcy, wezwać go do opuszczenia lokalu (termin przynajmniej 7-dniowy), uzyskać w sądzie klauzulę wykonalności do aktu notarialnego z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji (wymaganym do wcześniej podpisanej z najemcą umowy) i z takim aktem notarialnym można udać się do komornika.

Najem zwykły może okazać się kłopotliwy

Inaczej jest przy zwykłej umowie najmu. Na starcie procedura pozbywania się kłopotliwego najemcy jest identyczna, jak w przypadku najmu okazjonalnego. Trzeba wypowiedzieć skutecznie umowę najmu, co można zrobić dopiero wtedy, gdy najemca zalega z dwiema pełnymi płatnościami (czyli przeważnie za dwa miesiące). Można wówczas wysłać wezwanie do zapłaty dając najemcy na to miesiąc i zaznaczając, że brak zapłaty będzie skutkował wypowiedzeniem umowy.

Zobacz także: Wzór umowy najmu zwykłego

Dopiero, gdy najemca nie wywiąże się z wyznaczonego terminu, można mu wypowiedzieć umowę. Przyjmuje się, że od tego momentu najemca korzysta z lokalu bez umowy. Należy więc wezwać go do opuszczenia nieruchomości. Właściciel musi dać na to lokatorowi przynajmniej 7 dni.

Jeśli jednak lokator nie zdecyduje się opuścić lokalu, kolejny etapem jest eksmisja. Pierwsze kroki należy skierować do sądu, który wyda wyrok eksmisyjny. W nim też zdecyduje, gdzie będzie można lokatora eksmitować.

Jeśli sąd uzna, że lokatorowi należy się lokal socjalny, to będzie trzeba czekać. Ile? Aż lokal socjalny przyzna gmina. Niestety może to trwać długo. Dlaczego? Bo w gminach takich nieruchomości niemal zawsze jest za mało A kolejka osób oczekujących jest długa. Na liście takiej znajdują się między innymi kobiety w ciąży, osoby obłożnie chore, niepełnosprawni, a także znaczna część emerytów, rencistów i bezrobotnych.

W dużo lepszej sytuacji jest właściciel, jeśli sąd uzna, że lokatora można eksmitować do pomieszczenia tymczasowego, bo o takie jest łatwiej niż o lokal socjalny. Po pierwsze, w odróżnieniu od lokalu socjalnego, pomieszczenie tymczasowe nie jest odrębną nieruchomością. Zgodnie z przepisami, pomieszczenie tymczasowe to takie, które nadaje się do zamieszkania. Ponadto ma dostęp do:

• źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem,
• oświetlenia naturalnego i elektrycznego,
• ogrzewania. 

Przegrody budowlane (ściany i stropy) nie mogą być zawilgocone. W lokalu tymczasowym musi być możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków. Zapewnić trzeba co najmniej 5 metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej na jedną osobę. W miarę możliwości lokal tymczasowy powinien znajdować się w tej samej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowane. Gdy gmina przydzieli odpowiedni lokal, a lokator wciąż nie chce opuścić mieszkania, przymusić może go do tego komornik w asyście policji. Niestety procedura eksmisyjna może być na wiele sposobów przez niesolidnego najemcę przedłużana. Praktyka pokazuje, że może ona trwać nawet kilka lat.

Warto przeczytać: W złych warunkach mieszka około 5,5 miliona Polaków

Po odszkodowanie można iść do gminy. Jeśli w orzeczeniu o eksmisji sąd uzna, że byłemu najemcy należy się lokal socjalny lub pomieszczenie tymczasowe, a gmina wolnego lokalu o tym charakterze nie będzie w stanie udostępnić, właściciel może wystąpić o odszkodowanie. Domagać może się go od gminy. Możliwość tę potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 21 stycznia 2011 roku (sygn. akt III CZP 120/10 i III CZP 116/10).