Rynek mieszkaniowy: deweloperzy budują mieszkania na potęgę

Deweloperzy działający na polskim rynku rozpoczęli w czerwcu 2016 roku budowę 9209 nowych lokali mieszkalnych. To o ponad 50 proc. więcej niż w maju bieżącego roku, o 44 proc. więcej niż w czerwcu ubiegłego roku i jednocześnie drugi najwyższy wynik od wiosny 2012 r. I nie jest to jednorazowy wyskok, wystarczy spojrzeć na dane Głównego Urzędu Statystycznego w dłuższym terminie, na przykład kumulując je w okresach 12-miesięcznych.

Warto przeczytać: Bardziej opłaca się kredyt ze stałym czy zmiennym oprocentowaniem?

Przez ostatni rok deweloperzy rozpoczęli budowę 88 922 lokali mieszkalnych (o 13,8 proc. więcej niż w analogicznym okresie zakończonym rok temu). Dane GUS, które sięgają do 2009 roku pokazują, że od tego czasu nie zdarzyło się, by w ciągu 12 miesięcy deweloperzy rozpoczęli więcej budów.

Aktywność deweloperów w okresie od lipca 2015 r. do czerwca 2016 r.

Imponująco wygląda także liczba pozwoleń na kolejne budowy, o które występują deweloperzy. Ich liczba (ponad 103 tys. lokali mieszkalnych w ostatnich 12 miesiącach) może się równać tylko z wartością z 2008 roku. Wtedy to rozgrzany boomem rynek zatracił umiejętność rozsądnego myślenia i oceny potencjału wzrostu.

Czy istnieje ryzyko przegrzania się rynku mieszkaniowego?

Na ile dzisiejsza sytuacja przypomina tamtą? Obecnie buduje się dużo,i to więcej niż w okresie tamtego boomu. Jednak rynek jest inny. Wówczas większość mieszkań kupowano za pieniądze z kredytów. W drugim kwartale 2007 r. udzielono prawie 90 tys. kredytów hipotecznych, aktualnie jest ich dwukrotnie mniej. A to dlatego, że inwestorzy kupują mieszkania za gotówkę. Tamte kredyty w dużej mierze miały wysokie LtV (stosunek wysokości kredytu do wartości mieszkania), nawet na poziomie 130–140 proc., aktualnie takich hipotek w ogóle się nie udziela. Pod uwagę należy wziąć też walutę udzielanych kredytów. W pewnym momencie prawie 80 proc. kredytów hipotecznych stanowiły te zaciągane w walutach obcych, aktualnie jest to tylko ok. 1,5 proc.

Polecamy poradnik: Lepiej kupić mieszkanie nowe, czy używane? 

Ważnym czynnikiem, który decyduje o tym, że spektakularne przegrzanie się rynku nam nie grozi, są ceny nieruchomości. W latach 2005–2008 mieszkania dynamicznie drożały, a teraz od kilku lat ceny nieruchomości są stabilne. 

Nie znaczy to jednak, że działalność firm deweloperskich jest niezagrożona. Wprawdzie w pierwszym kwartale 2016 roku na największych rynkach więcej mieszkań sprzedano niż wprowadzono do sprzedaży (14,3 tys. vs 13,7 tys. – dane REAS). Jednak już w drugim kwartale tego roku sytuacja była odwrotna (15,1 tys. vs 17,7 tys. lokali).

Należy również brać pod uwagę sytuację na rynku kredytów mieszkaniowych (m.in. rosnący obowiązkowy wkład własny i spadającą zdolność kredytową), ale także potencjalny wzrost inflacji i stóp procentowych, który spowoduje, że część inwestorów "przeprosi się" z bankowymi lokatami i spadnie popyt na mieszkania kupowane inwestycyjnie.

Przeczytaj: Od roku zdolność kredytowa Polaków pikuje

Nie bez znaczenia będzie także planowany przez rząd program Mieszkanie Plus, który opierać się ma na tanich mieszkaniach na wynajem z możliwością dojścia do własności. Firmy działające na rynku deweloperskim powinny ostrożnie planować działalność w kolejnych kwartałach, by nie zostać z naręczem niesprzedanych nieruchomości w chwili, gdy nikt nie będzie ich chciał już kupować.