Służebność przesyłu. Czym jest, jak ją ustanowić i jak wpływa na nieruchomość?

Służebność przesyłu dotyczy sytuacji, gdy urządzenia do przesyłu m.in. energii, wody czy ścieków muszą przejść przez czyjąś działkę, żeby dotrzeć do sąsiednich nieruchomości. Rodzi to konflikt interesów, bo właściciel gruntu często nie życzy sobie, by cokolwiek na jego terenie budowano. Jeśli między stronami nie dojdzie do porozumienia, pozostaje tylko droga sądowa.

Służebność to ograniczone prawo do korzystania z cudzej nieruchomości. Wiele osób kojarzy częściej spotykaną służebność gruntową – gdy zostanie ustanowiona, uzyskuje się prawo dojazdu do swojej nieruchomości przez działkę sąsiada. Służebność przesyłu działa na podobnej zasadzie, jednak w tym wypadku chodzi o to, by przez cudzy grunt przechodziła nie droga, a ważne instalacje takie jak przyłącza mediów.

Najprostszy przykład to sytuacja, gdy osoba A buduje dom, ale sieci w okolicy są rozmieszczone w taki sposób, że podpięcie się do nich jest możliwe tylko przez działkę należącą do osoby B. Często zdarza się jednak, że osoba B nie życzy sobie budowy żadnych instalacji na swoim terenie, bo oznaczałoby to obniżenie wartości gruntu. Łatwo sobie bowiem wyobrazić, że np. działka przecięta liniami energetycznymi utrudniającymi zabudowę jest mniej atrakcyjna dla kupujących.

Ustanowienie służebności przesyłu możliwe jest na dwa sposoby:

• negocjacje: właściciel działki, przez którą mają przechodzić instalacje, dogaduje się z przedsiębiorcą przesyłowym i zawierają w tej sprawie umowę notarialną,
• droga sądowa: przedsiębiorca przesyłowy zwraca się do sądu o ustanowienie służebności w zamian za odpowiednie wynagrodzenie dla właściciela działki.

Gdy służebność zostanie ustanowiona, zostaje ona wpisana do księgi wieczystej nieruchomości. Co ważne, służebność pozostaje nawet po sprzedaży nieruchomości – wiąże wszystkich kolejnych właścicieli gruntu.

Służebność wygasa najpóźniej w momencie zakończenia likwidacji przedsiębiorstwa zarządzającego instalacjami. Po jej wygaśnięciu przedsiębiorstwo ma obowiązek usunięcia urządzeń utrudniających korzystanie z działki.

Chcąc przeprowadzić przyłącza przez cudzą działkę, najlepiej jest dogadać się z sąsiadem. Jeśli będzie on skłonny do współpracy, ustanowienie służebności przesyłu powinno pójść łatwo. Właściciel (lub użytkownik wieczysty) nieruchomości, przez którą mają przechodzić przyłącza, musi tylko zawrzeć odpowiednią umowę z przedsiębiorcą, który będzie je budował.

Umowa służebności przesyłu zawsze musi mieć formę aktu notarialnego, a więc wymaga wizyty u notariusza. Strony określają w umowie, na jakich zasadach przedsiębiorca będzie mógł korzystać z cudzej działki. Najczęściej przedsiębiorstwo uzyskuje prawo do wejścia na teren cudzej nieruchomości (lub jej część) w celu budowy i późniejszej konserwacji niezbędnych urządzeń. W zamian za to właściciel gruntu ma prawo domagać się odpowiedniego wynagrodzenia. Negocjacje w kwestii umowy najbezpieczniej jest prowadzić na piśmie, by w razie czego móc udokumentować ich przebieg.

Wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości, przez którą będą przechodzić instalacje, jest jednorazowe, ale może być rozłożone na raty i wypłacane okresowo, np. co miesiąc. Wysokość wynagrodzenia może być dowolna i zależy od ustaleń między stronami. W praktyce przy ustalaniu kwoty wynagrodzenia uwzględnia się m.in. to:

• o ile wskutek montażu urządzeń obniży się wartość nieruchomości,
• w jakim stopniu montaż urządzeń utrudni właścicielowi korzystanie z działki,
• jak duży będzie pas gruntu objęty oddziaływaniem urządzeń przesyłowych.

Warto pamiętać, że od wynagrodzenia nie trzeba płacić podatku, co potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej:

– W myśl art. 21 ust. 1 pkt 120a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego jest wynagrodzenie otrzymane za ustanowienie służebności przesyłu w rozumieniu przepisów prawa cywilnego.

Należy dodać że wynagrodzenie nie jest obowiązkowe – właściciel gruntu może z niego zrezygnować. W praktyce jednak takie sytuacje są rzadkie.

Może się zdarzyć tak, że właściciel gruntu i przedsiębiorstwo chcące zbudować instalacje przesyłowe nie dojdą do porozumienia. W tej sytuacji każda ze stron może zażądać ustanowienia służebności przesyłu przez sąd. Mówi o tym art. 305 (2) Kodeksu Cywilnego:

§ 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, (...) przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.
§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, (...) właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Powództwo w tej sprawie należy wytoczyć w sądzie rejonowym, pod który podlega działka, przez którą mają przebiegać instalacje. W przypadku wejścia na drogę sądową to sędzia ustali wysokość wynagrodzenia dla właściciela gruntu.

Co ważne, niemożliwe jest ustanowienie służebności przesyłu w przypadku nieruchomości będących w zarządzie dróg i będących częścią pasa drogowego.