Rejestry nierzetelnych najemców i dłużników – na jakiej zasadzie one działają

W Polsce funkcjonuje Krajowy Rejestr Długów Biuro Informacji Gospodarczej (od sierpnia 2003 roku) oraz inne bazy danych, w których – nie z własnej woli – znaleźli się dłużnicy. To m.in. osoby, które zalegają z płaceniem czynszu, alimentów, posiadają zobowiązania bankowe i pozostałości po prowadzeniu działalności gospodarczej. Nawet za niezapłacone mandaty czy nieuregulowane koszty sądowe można trafić do tego rodzaju rejestru.

Przeczytaj: Urzędy skarbowe sprzedają mieszkania należące do dłużników 

Dłużnicy rekordziści mają prawie 500 tys. zł do spłaty

Istnieją, powstają albo są w planach również rejestry „branżowe", choćby dłużników alimentacyjnych czy osób, które zalegają z różnego rodzaju wierzytelnościami wobec Skarbu Państwa. Są też rejestry najemców, którzy przykładowo wynajmowali mieszkania, ale nie regulowali za nie opłat. Teraz najczęściej już nie zajmują mieszkania, które zadłużyli, ale dług nadal widnieje, natomiast właściciele czy zarządcy nie są w stanie odzyskać należnych im kwot za wynajem.

Polecamy: Metody na nieuczciwych najemców 

To spory problem: tylko w bazie danych KRD długi wobec spółdzielni mieszkaniowych i gminnych zarządców lokali przekraczają 372 mln zł (dane z 2017 roku). To jedynie część rzeczywistego zadłużenia, ponieważ administratorzy nieruchomości do pewnego momentu zazwyczaj łaskawie patrzą na dłużników czynszowych. Przeważnie najpierw czekają kilka lat na uregulowanie długu i dopiero potem wpisują do baz lokatorów, zalegających już bardzo dużo z opłatami. W efekcie rekordziści z kraju mają do spłacenia po prawie 500 tysięcy złotych.

Dla kogo rejestry najemców

Z rejestrów zadłużonych najemców mogą korzystać zarówno właściciele nieruchomości, agencje nieruchomości, jak i deweloperzy, którzy np. budują z myślą o wynajmie. Bazy dłużników tego typu pozwalają uchronić właściciela mieszkania przed problemami. To znaczy: jeśli on sprawdzi, że w rejestrze notowany jest człowiek, który zamierza od niego wynająć lokum, to zrezygnuje z takiego potencjalnego najemcy. Dzięki informacji w rejestrze zorientuje się bowiem, że jego potencjalny lokator nie płacił za poprzednie mieszkanie, więc nie podpisze z nim umowy najmu w obawie, że sytuacja się powtórzy.

Z drugiej strony chodzi o mobilizację – kłopotliwy lokator (często to już były lokator) będąc świadomym, że jego dane znajdują się w bazie, szybciej powinien zrobić wszystko, żeby zniknąć z tego niechlubnego spisu, a więc spłacić zadłużenie. Tym samym właściciel mieszkania lub inwestor szybciej odzyskają należne im fundusze.

Chodzi nie tylko o zaległości finansowe

Rejestry nierzetelnych najemców mają za zadanie nie tylko wskazywać osoby, które nie zapłaciły za wynajem oraz media i nie uregulowały innych opłat eksploatacyjnych, lecz także te, które np. mimo upływu terminu, na jaki została zawarta umowa najmu, nie chciały się wyprowadzić albo zniszczyły mieszkanie czy naruszały regulamin porządkowy, obowiązujący w budynku mieszkalnym.

Zanim właściciel lokalu podejmie działania w celu wpisania dłużnika do bazy, czasem informuje go o zamiarze zgłoszenia go to tego rejestru. To ma pełnić rolę ostatniego ostrzeżenia. Gdy najemca nie zareaguje w określonym terminie, właściciel mieszkania rozpoczyna procedurę.

Jak zgłosić nierzetelnego lokatora do Krajowego Rejestru Długów

Nie wystarczy zadzwonić do firmy, prowadzącej taką bazę i powiedzieć, że powstał problem z najemcą. Trzeba udokumentować jego zadłużenie, choćby przedstawiając zeskanowane wezwania do zapłaty czy inne dokumenty świadczące o tym, że lokator mieszkał, ale nie zapłacił. Przyda się ponadto umowa najmu i wypowiedzenie umowy najmu.

Firmy, prowadzące podobne bazy danych, mają swoje wewnętrzne zasady. Przykład: w pierwszym w Polsce ogólnopolskim rejestrze najemców trzeba posiadać własne konto, żeby móc korzystać z usług. Jedynie użytkownicy serwisu – właściciele mieszkań - mają możliwość dodania nierzetelnego lokatora albo mogą przekonać się, czy nazwisko osoby, z którą planują podpisać umowę najmu, widnieje w spisie osób zadłużonych. Wybrane serwisy publikują dane personalne dłużników-rekordzistów bez konieczności logowania. Na jednym z tego typu portali prym wiedzie mieszkanka województwa zachodniopomorskiego, która zalega ponad 270 tys. zł z tytułu najmu. 

Nie skrzywdź nikogo

Co ważne: jeśli na czarnej liście nie figuruje dana osoba, nie jest to jeszcze równoznaczne z tym, że nie sprawia ona kłopotów jako najemca. Może być przecież tak, że poprzednio wynajmowała mieszkanie i stwarzała problemy właścicielowi lokum, ale ten okazał się na tyle wyrozumiały, że próbował we własnym zakresie zająć się sprawą, a nie interweniował wyżej.

Poradnik: Eksmisja z mieszkania, gdy zalegamy z czynszem 

Bywa, że właściciel przedstawi fikcyjne dokumenty, świadczące na niekorzyść najemcy, w konsekwencji ten najemca zostanie wpisany do bazy kłopotliwych najemców, a potem okaże się, że w ogóle nie posiadał zadłużenia i nie można o nim złego słowa powiedzieć. W takim przypadku zgłaszający najemcę, czyli przeważnie właściciel nieruchomości, zostanie pociągnięty do odpowiedzialności. Będzie musiał tłumaczyć się m.in. z tego, dlaczego naruszył dobre imię uczciwego najemcy.

Opłaty za korzystanie z baz

Firmy, które prowadzą rejestry najemców, to podmioty prywatne. Za korzystanie ze spisów najemców zazwyczaj pobierana jest opłata. To może być stawka dotycząca każdej usługi z osobna (np. 1 zł za sprawdzenie najemcy) lub abonamentowa, np. miesięczna, choćby około 30 zł za dopisywanie najemców bez ograniczeń, ale jednocześnie możliwość sprawdzenia tylko 10 osób w ciągu miesiąca. W wersji nielimitowanej abonament miesięczny kosztuje powyżej 100 zł.