Teoria z praktyką nie zawsze idą w parze. Z badania, które ośrodek TNS przeprowadził na zlecenie Krajowego Rejestru Długów, wynika, że 7 na 10 lokatorów regulowanie czynszu uważa za priorytet. Tymczasem lokatorzy są zadłużeni, a niektórzy nawet po same uszy. – Dług lokatorów, wpisany do bazy danych KRD, sięga 372 mln zł. Mało tego, w rzeczywistości zadłużenie jest wyższe, bowiem nie wszyscy wierzyciele decydują się wpisywać dłużników do biura informacji gospodarczej – informują w KRD. Jeśli chodzi o zadłużenie lokatorów, niechlubnym rekordzistą został mieszkaniec (lub mieszkanka) województwa małopolskiego. Ma na koncie, właśnie z tego tytułu, ponad 1,3 mln zł na minusie.
Zobacz oferty: Mieszkania do wynajęcia
Mieszkanie do wynajęcia miało być dobrą inwestycją
Wielu inwestorów kupuje mieszanie pod wynajem, chcąc na tym po prostu zarabiać: gdy nabyli cztery kąty na kredyt, pieniądze z wynajmu pozwolą im pokryć raty kredytu. Nie zawsze natomiast właściciel lokalu trafi na solidnych najemców. Jeżeli z miesiąca na miesiąc zadłużenie wzrasta i nie wygląda na to, że coś się zmieni w tej kwestii, to trzeba usunąć lokatorów. Pojawia się następny kłopot, ponieważ oni nie zamierzają opuścić mieszkania. Nie tylko najemcy-dłużnicy są utrapieniem. Podobny problem ma inwestor, któremu najemcy niszczą lokum albo którzy są uciążliwi czy wręcz niebezpieczni dla pozostałych najemców lub właścicieli mieszkań, znajdujących się w sąsiedztwie.
Dowiedz się: Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie
Są sposoby, żeby zmusić najemców do wyprowadzki – i nie polegają one na wystawieniu drzwi lub okien z futryn, co się niekiedy zdarzało.
Umowa najmu to podstawa
Podpisanie umowy najmu chroni interesy obu stron. W dokumencie zawarte są zasady wynajmu mieszkania oraz prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego. Bez spisanej umowy, w razie nieporozumień, nie ma podstawy do ustalenia, kto ma rację. Zanim nowi lokatorzy się wprowadzą, właściciel mieszkania pobiera od nich dodatkową opłatę, czyli kaucję. W umowie musi być podane, kiedy inwestor ma prawo do zatrzymania części czy całości tej kwoty. Z tych pieniędzy pokrywa np. szkody, wyrządzone przez najemców, o ile te szkody im się udowodniło. W umowie musi być doprecyzowane, za co, z jakiego tytułu, właściciel lokalu ma prawo potrącić daną kwotę. Z tego powodu należy przygotować wykaz tego, za co odpowiada najemca, a za co nie. Dobrze jest również spisać szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy przy przekazywaniu kluczy nowemu lokatorowi (drugi taki zostanie sporządzony podczas wyprowadzki najemcy). Istotne jest ponadto, aby określić w umowie, w jakich okolicznościach może nastąpić skrócenie czasu umowy najmu, kiedy z przyspieszeniem można ją wypowiedzieć.
Polecamy: Wzór umowy najmu
Podpisaniu umowy najmu za pośrednictwem biura nieruchomości
Dosyć często właściciele mieszkań szukają nowych najemców nie na własną rękę, lecz za pośrednictwem biura nieruchomości albo firmy zarządzającej najmem (oczywiście firmy biorą za to wynagrodzenie). Takie wsparcie może przyczynić się do zawarcia lepszej, z punktu widzenia inwestora, umowy. Zaletą rozwiązania jest przede wszystkim to, że agent nieruchomości czy taka firma – zależnie od spisanej z właścicielem mieszkania umowy – bierze odpowiedzialność nie tylko za prawidłową konstrukcję umowy, jaka zostanie zawarta pomiędzy inwestorem a najemcą, ale też za to, że znajdzie odpowiednich najemców. Gdy jednak ci zaczną sprawiać kłopoty, przedstawiciele firmy będą interweniowali.
Właściciel lokum powinien na bieżąco sprawdzać, czy opłaty są regulowane przez najemców. Już 1-miesięczne opóźnienie powinno spowodować, że zapali mu się lampka w głowie. Lepiej nie wierzyć w tłumaczenia lokatorów, tylko działać, bo w innym wypadku zadłużenie może zacząć wzrastać.
Wypowiedzenie umowy najmu
Gdy najemca tkwi w mieszkaniu właściciela, należy dostarczyć mu pisemne wypowiedzenie umowy najmu (czasem podaje się, że rozwiązanie umowy najmu następuje ze skutkiem natychmiastowym, a więc od razu). Jeżeli lokator zalega z opłatami względem wynajmującego, ten drugi powinien wskazać w piśmie dodatkowy termin, w którym dłużnik ma uregulować należność. Gdy lokator pozostaje uparty i nie płaci, nie wolno go wyrzucić siłą (policja też tego nie zrobi), tylko postępować w oparciu o przepisy.
Wezwanie do opuszczenia lokalu i zwrotu go jego właścicielowi
To następny krok. W wezwaniu do opuszczenia lokalu i zwrotu go jego właścicielowi trzeba wskazać termin, do kiedy lokatorzy powinni się wyprowadzić, pod rygorem skierowania sprawy do sądu. Należy zaznaczyć w tym piśmie, że najemcy zajmują lokal bezprawnie, bo przecież wypowiedzenie umowy najmu nastąpiło wcześniej, tyle, że oni nie zareagowali. Warto dopisać, że „nieopuszczenie przez państwa lokalu powoduje, że korzystają państwo z niego bez podstawy prawnej". Czasem to zadziała, a jeżeli nie, to trzeba skierować sprawę do sądu.
Poczytaj też: Prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy
Stowarzyszenie może pomoże z nieuczciwym najemcą
Można przedtem spróbować zainteresować tematem stowarzyszenie bądź inną organizację, skupiające właścicieli nieruchomości na wynajem. Takie podmioty funkcjonują w wybranych miastach i innych miejscowościach na terenie całej Polski. Stowarzyszenia często prowadzą dyżury ekspertów, specjalizujących się w tego typu trudnych sprawach.

