Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność – podstawowe informacje. Co trzeba wiedzieć o uwłaszczeniu gruntów?

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nastąpiło z mocy prawa 1 stycznia 2019 r., jednak w wielu miejscach związane z tym formalności wciąż trwają. Wprowadza to niemały chaos, budząc wiele pytań i wątpliwości. W poniższym artykule wyjaśniamy, czym jest przekształcenie i co się z nim wiąże.

Użytkowanie wieczyste to sposób korzystania z gruntów, który jeszcze do niedawna był w Polsce często spotykany. Ujmując rzecz w skrócie, polegał on na tym, że właściciel gruntów – zwykle Skarb Państwa lub gmina – oddawał swój teren w użytkowanie innym podmiotom na okres 99 lat, pobierając za to coroczną opłatę za użytkowanie wieczyste. Właściciele mieszkań czy domów położonych na takich działkach nie byli zatem właścicielami gruntu, a jedynie jego użytkownikami, a zatem mieli do niego ograniczone prawa.

Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów pod budynkami mieszkalnymi zostało przekształcone w prawo własności. Oznacza to, że dawni użytkownicy wieczyści zostali właścicielami działek pod swoimi budynkami. Stało się to z mocy prawa, czyli automatycznie – nie trzeba było składać w tym celu żadnego wniosku, a od decyzji o przekształceniu nie można się odwołać.

Przekształcenie, zwane również uwłaszczeniem gruntów, objęło działki zabudowane budynkami mieszkalnymi oraz związanymi z nimi obiektami takimi jak garaże, komórki i inne zabudowania gospodarcze. W przypadku budynków wielorodzinnych uwłaszczenie objęło tylko grunty pod budynkami, w których co najmniej co najmniej połowę lokali stanowią lokale mieszkalne.

Zobacz: Użytkowanie wieczyste. Kto nadal płaci opłatę roczną i do kiedy?

Jeśli na danej działce poza budynkami mieszkalnymi występują także inne obiekty o funkcji niemieszkalnej, np. altanki, drogi, śmietniki czy fontanny, również takie grunty mogły zostać przekształcone. Stało się tak jednak tylko w sytuacji, gdy łączna powierzchnia budynków, obiektów czy urządzeń niemieszkalnych wynosi najwyżej 30 proc. powierzchni wszystkich budynków znajdujących się na danym gruncie. Jeśli jest ich więcej, przekształcenie nie nastąpiło.

W razie wątpliwości, czy grunt pod naszym budynkiem również został uwłaszczony, należy zasięgnąć informacji w lokalnym urzędzie lub innej jednostce, do której wcześniej wnosiliśmy opłaty za użytkowanie wieczyste.

Każdy właściciel czy współwłaściciel gruntu objętego przekształceniem zostanie o tym powiadomiony dzięki specjalnemu zaświadczeniu, które otrzyma gońcem lub pocztą. Nie trzeba w tym celu składać żadnego wniosku. Zaświadczenie nie tylko poinformuje o fakcie przekształcenia użytkowania wieczystego we własność, ale też udzieli najważniejszych informacji takich jak m.in. wysokość należnych z tego tytułu opłat. Urząd wyśle też kopię wniosku do naszego sądu rejonowego, który nieodpłatnie wpisze do księgi wieczystej naszego mieszkania czy domu informację o przekształceniu.

W teorii zaświadczenia miały być wystawione do końca 2019 r., jednak w praktyce wiele osób wciąż ich nie otrzymało. Wysyłkę zaświadczeń opóźniła bowiem m.in. pandemia. Nie należy się tym przejmować – dokument prędzej czy później do nas dotrze. Jeżeli zależy nam na tym, by uzyskać zawarte w zaświadczeniu informacji szybciej, możemy udać się do urzędu i tam zadać wszystkie pytania. Warto też pamiętać, że wiele spraw związanych z przekształceniem (np. wniesienie opłaty, złożenie wniosku o bonifikatę) można załatwić w urzędzie nawet bez zaświadczenia.

W związku z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność zniesiona została opłata za użytkowanie wieczyste. Zastąpiła ją opłata przekształceniowa, którą musi zapłacić każda osoba objęta uwłaszczeniem gruntów (w skrócie: każda osoba, która otrzyma zaświadczenie o przekształceniu). Jej wysokość jest taka sama, jaka byłaby wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste w dniu przekształcenia, czyli 1 stycznia 2019 r. Informacja o kwocie, jaką trzeba zapłacić, znajduje się także w zaświadczeniu. Opłatę można uiścić w całości z góry albo spłacać ją w 20 rocznych ratach.

Opłatę przekształceniową płaci się zawsze do 31 marca danego roku (o ile nie udzielono innej informacji). Ci, którzy wolą zapłacić całość z góry, muszą zgłosić urzędnikom taki zamiar na piśmie. Robi się to osobiście, pocztą albo przez ePUAP. Urząd odpowie w ciągu 14 dni, informując nas, jaką kwotę musimy wpłacić i w jakim terminie. Co ważne, część urzędów dopuszcza zgłaszanie chęci uiszczenia opłaty w całości jeszcze przed otrzymaniem zaświadczenia o przekształceniu.

Wysokość opłaty może ulegać zmianie, jednak nie częściej niż raz na 3 lata. Będzie ona waloryzowana nie w oparciu o wartość naszej nieruchomości (jak było przy opłacie za użytkowanie wieczyste), a w oparciu o określone wskaźniki ogłaszane przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.

Bonifikata przysługuje osobom, które uiszczą całą opłatę przekształceniową z góry zamiast płacić ją w ratach. Pozwala ona zapłacić tylko część należnej kwoty zamiast całości, dzięki czemu można zaoszczędzić sporo pieniędzy. Wysokość bonifikaty różni się w zależności od regionu, dlatego warto zasięgnąć informacji w lokalnym urzędzie (nigdy nie będzie to jednak mniej niż 60 proc.).

W niektórych gminach bonifikata z każdym rokiem zmniejsza się o 10 proc. – warto o to dopytać. Są też gminy, w których radni w ogóle nie uchwalili bonifikaty na gruntach samorządowych, a więc niestety nie można z niej skorzystać.

Żeby skorzystać z bonifikaty, trzeba złożyć w urzędzie wniosek o zamiarze zapłacenia całej opłaty przekształceniowej za jednym razem. Urzędnicy obliczą wówczas przysługującą nam bonifikatę i poinformują w ciągu 14 dni, jaką kwotę mamy do zapłacenia.

Sprawdź: Bonifikata przy przekształceniu. Jak dokładnie z niej skorzystać?

Co ważne, dla osób, które otrzymały zaświadczenia o przekształceniu po 30 listopada 2019 r., wprowadzono specjalną zasadę. Jeśli w ciągu 2 miesięcy od daty otrzymania zaświadczenia zgłoszą one urzędowi chęć zapłacenia opłaty przekształceniowej w całości, będą mogły skorzystać z bonifikaty w maksymalnej wysokości. Dzięki temu bonifikata nie przepada nawet wtedy, gdy zaświadczenie dotrze bardzo późno.

Istnieje też specjalna bonifikata w wysokości 99 proc., która przysługuje określonej w ustawie grupie osób, m.in. inwalidom wojennym i wojskowym, osobom niepełnosprawnym oraz posiadaczom Karty Dużej Rodziny. Żeby z niej skorzystać, trzeba wnioskować o taką możliwość w urzędzie.

Formalności związane z przekształceniem są stosunkowo proste. Pierwszym krokiem jest otrzymanie pocztą zaświadczenia. Po jego otrzymaniu decydujemy, czy uiścimy opłatę przekształceniową w ratach, czy w całości z góry. W tym pierwszym przypadku w zasadzie niewiele się zmienia w stosunku do czasów, gdy obowiązywało użytkowanie wieczyste – co roku wpłacamy na wskazany numer konta należną kwotę.

Jeśli wybierzemy opłatę jednorazową, składamy w urzędzie odpowiedni wniosek (można znaleźć przykładowe wzory na stronach urzędów). Po otrzymaniu odpowiedzi płacimy należną kwotę, pomniejszoną już przez urzędników o przysługującą nam bonifikatę, na zasadach, jakie określił urząd.

Następnie czekamy na otrzymanie zaświadczenia potwierdzającego, że uiściliśmy całą należność. Osoby płacące w ratach otrzymają go oczywiście dopiero po zapłaceniu ostatniej raty, czyli po 20 latach. Z dokumentem tym należy udać się do odpowiedniego sądu wieczystoksięgowego (albo wysłać go pocztą). Tam wnioskujemy o wykreślenie z księgi wieczystej naszej nieruchomości zapisu o konieczności wnoszenia opłaty przekształceniowej. Jeśli zapłaciliśmy całość z góry, koszt wynosi 250 zł. Na tym formalności związane z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność dobiegają końca.

Przeczytaj: Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Oto odpowiedzi na najczęstsze pytania