Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność – najczęstsze problemy i wątpliwości

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność tylko w teorii wygląda prosto. W praktyce pojawia się wiele niejasności związanych z kwestiami takimi jak zaświadczenia o przekształceniu, sprzedaż nieruchomości na uwłaszczonym gruncie czy status gruntów pod budynkami, które dopiero powstają. Poniżej udzielamy odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania, opierając się na oficjalnych wykładniach przepisów, jakie można znaleźć na rządowej stronie gov.pl. Warto pamiętać, że w razie dalszych wątpliwości najlepszym źródłem informacji będzie nasz lokalny urząd.

Zaświadczenie o przekształceniu – na jaki adres przyjdzie?

Każdy dawny użytkownik wieczysty otrzyma pocztą lub gońcem zaświadczenie potwierdzające, że doszło do przekształcenia. Będzie też ono zawierało informację o wysokości opłaty przekształceniowej i terminach płatności. Dokument zostanie wysłany na adres ujawniony w ewidencji gruntów i budynków lub inny adres, na który do tej pory przychodziła korespondencja związana z użytkowaniem wieczystym. Nie ma przy tym znaczenia, czy jest to adres właściciela gruntu, czy ustanowionego przez niego pełnomocnika.

Co ważne, nawet jeśli zaświadczenie zostanie wysłane pod błędny adres czy na adres osoby zmarłej, nie ma to wpływu na przekształcenie użytkowania wieczystego we własność – i tak ono nastąpiło. Urząd sam przesyła bowiem kopię zaświadczenia do właściwego sądu, który dokonuje w księdze wieczystej nieruchomości wpisu o przekształceniu.

Sprawy spadkowe – czy trzeba je uregulować, żeby otrzymać zaświadczenie?

Zaświadczenie o przekształceniu zawsze wystawiane jest na właściciela nieruchomości. W sytuacji, gdy właściciel zmarł, a dom lub mieszkanie przeszły na następcę prawnego (np. spadkobiercę), dokument trafi do osoby, która będzie wpisana w ewidencji gruntów i budynków jako właściciel. Jeżeli już po dniu przekształcenia adres spadkobiercy został ujawniony w ewidencji, zaświadczenie zostanie wysłane do niego. Jeśli nie, pismo trafi na adres zmarłego.

Spadkobierca, który otrzyma zaświadczenie wystawione na osobę zmarłą, powinien udać się z nim do urzędu, zabierając ze sobą także dokument potwierdzający dziedziczenie nieruchomości (prawomocne postanowienie sądu lub akt poświadczenia dziedziczenia). Na tej podstawie urzędnicy wystawią zaświadczenie na nowego właściciela.

Brak zaświadczenia o przekształceniu – czy trzeba zapłacić opłatę za użytkowanie wieczyste?

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nastąpiło z mocy prawa 1 stycznia 2019 r. Tego dnia użytkownicy wieczyści gruntów stali się ich właścicielami i nie obowiązuje ich już opłata za użytkowanie wieczyste. Zastąpiła ją opłata przekształceniowa, płacona w tym samym terminie, czyli do końca marca. Wyjątkiem jest opłata za rok 2019, którą trzeba uiścić do końca lutego 2020 r.

Jest jednak wiele osób, które nie dostały jeszcze pocztą zaświadczenia potwierdzającego, że grunt pod ich nieruchomością został uwłaszczony. Nie wiedzą zatem, czy do przekształcenia faktycznie doszło, a jeśli tak, to gdzie i jaką kwotę opłaty przekształceniowej wpłacić. W tej sytuacji najlepiej skontaktować się z urzędem, który ma obowiązek udzielić nam tych informacji niezależnie od otrzymania zaświadczenia.

Przeczytaj: Opłata przekształceniowa ze specjalną bonifikatą. Kto może z niej skorzystać?

Może się okazać, że urzędnicy doradzą nam, żeby w 2020 r. tak samo jak w poprzednich latach wnieść opłatę za użytkowanie wieczyste. Osoby, które to zrobią, nie będą musiały dodatkowo uiszczać opłaty przekształceniowej, gdy już dostaną zaświadczenie – płaci się tylko raz. Już wpłacone pieniądze zostaną przeksięgowane na poczet należności za przekształcenie, a ewentualna nadpłata powinna zostać nam zwrócona na konto lub wypłacona w urzędzie.

Przekształcenie użytkowania wieczystego – kiedy nastąpi, jeśli budynek dopiero powstaje?

Jeśli budynek jedno- lub wielorodzinny powstaje na gruncie, który znajdował się wcześniej w użytkowaniu wieczystym, to również ten grunt zostanie objęty przekształceniem. Nastąpi to w dniu oddania budynku do użytkowania w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego (dotyczy budynków oddanych do użytku po 1 stycznia 2019 r.). Jak wyjaśniono na oficjalnej stronie rządowej, oznacza to dzień, w którym inwestorowi doręczona została decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, wydana przez odpowiedni organ nadzoru budowlanego. Dopiero od tej daty będą zatem obowiązywać na danej działce przepisy związane z przekształceniem, czyli m.in. opłata przekształceniowa.

Budynek z lokalami mieszkaniowymi i usługowymi – czy też obejmie go uwłaszczenie?

Jeżeli w danym budynku znajdują się zarówno lokale mieszkalne, jak i handlowe czy usługowe, grunt pod takim budynkiem również może zostać uwłaszczony, czyli przekształcony. Decydować będzie to, czy w obiekcie przeważają mieszkania, czy lokale niemieszkalne. Jeśli co najmniej 50 proc. stanowią mieszkania, użytkowanie wieczyste gruntu zostanie przekształcone we własność.

Zobacz: Z opłatami za mieszkanie zalega jedna czwarta Polaków

Co ważne, chodzi o liczbę lokali, nie ich powierzchnię – przykładowo w budynku, gdzie cały parter zajmuje 300-metrowy lokal handlowy, a na piętrze są 3 mieszkania o powierzchni 50 m kw., przekształcenie nastąpi, bo liczebnie ponad połowę lokali stanowią mieszkania.

W razie wątpliwości najlepiej jest poczekać na zaświadczenie o przekształceniu lub zasięgnąć informacji w urzędzie. W wielu miastach możemy też wyszukać swoją działkę w specjalnej wyszukiwarce na stronie urzędu i w ten sposób sprawdzić, czy została ona objęta przekształceniem.

Przekształcenie użytkowania wieczystego a sprzedaż mieszkania lub domu

Na chwilę obecną nie jest w pełni jasna kwestia tego, czy do sprzedaży nieruchomości położonej na uwłaszczonym gruncie konieczne jest posiadanie zaświadczenia o przekształceniu. W 2019 r. Krajowa Rada Notarialna poinformowała, że dokument ten jest potrzebny tylko przy kupnie nieruchomości na rynku pierwotnym. Stanowisko to podzielił minister sprawiedliwości. Nie są to jednak stanowiska wiążące dla notariuszy, a zatem w praktyce może być różnie. Warto zatem na wszelki wypadek poczekać na zaświadczenie.

Przy sprzedaży nieruchomości położonej na uwłaszczonym gruncie obowiązek płacenia opłaty przekształceniowej przechodzi na nowego właściciela (o ile poprzedni jeszcze jej nie spłacił). Roszczenie o opłatę jest bowiem wpisane w III dziale księgi wieczystej nieruchomości i pozostanie tam, dopóki cała należność nie zostanie spłacona. Nowy właściciel może uiszczać ją w ratach lub jednorazowo (w tym drugim przypadku może skorzystać z bonifikaty). W ciągu 30 dni od nabycia nieruchomości należy wystąpić do odpowiedniego urzędu o wydanie zaświadczenia, które wyjaśni, jaka obowiązuje nas wysokość opłaty oraz przez jaki okres musimy ją wnosić.

Sprawdź: Bonifikata przy przekształceniu. Jak z niej skorzystać?

O ile wpis w księdze wieczystej na temat opłaty przekształceniowej nie powinien blokować sprzedaży nieruchomości, o tyle może on zniechęcić część nabywców. Dlatego osoby planujące sprzedaż mieszkania czy domu powinny rozważyć uiszczenie wcześniej całej opłaty jednorazowo z góry – dzięki bonifikacie powinien być to stosunkowo nieduży wydatek.

Warto dodać, że przekształcenie użytkowania wieczystego we własność w żaden sposób nie wpływa na podatek od nieruchomości, który nadal należy płacić według dotychczasowych zasad.