Spis treści
W 2024 r. na rynek nieruchomości miało wpływ zakończenie programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, braku nowych inicjatyw rządowych oraz oczekiwań na obniżki stóp procentowych – wszystko to spowodowało spadek popytu na mieszkania. Co zmieni się w tym roku? W dłuższej perspektywie, reforma planowania przestrzennego oraz tzw. ustawa podażowa mogą przyczynić się do uproszczenia procedur i zwiększenia dostępności gruntów pod zabudowę. W 2025 roku można spodziewać się wzrostu zainteresowania inwestorów sektorem prywatnych akademików oraz instytucjonalnym najmem mieszkań (PRS).
Mieszkań sprzedaje się mniej, a deweloperzy powiększają ofertę
Zakończenie programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” oraz brak nowych projektów wsparcia rządowego wpłynęły na decyzje zakupowe potencjalnych nabywców nieruchomości. Jak wynika z danych CBRE i REDNET Property Group, w Warszawie od stycznia do września 2024 roku sprzedano 9,6 tys. mieszkań z rynku pierwotnego, co stanowi prawie jedną trzecią mniej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Podobne tendencje zaobserwowano w innych dużych miastach, takich jak Kraków, Wrocław, Poznań czy Trójmiasto.
Deweloperzy wykorzystali ten czas na odbudowę swojej oferty, wprowadzając na rynek więcej mieszkań, niż sprzedano, co dało kupującym większy wybór. W końcówce roku można było zauważyć wzrost liczby promocji, które miały na celu zwiększenie sprzedaży.
Jakie czynniki będą wpływać na zmiany na rynku nieruchomości w 2025 r.?
Rezygnacja z prac nad kredytem 0% oraz brak perspektyw na nowe programy wsparcia dla kupujących, w połączeniu z oddalającym się momentem obniżki stóp procentowych, nie sprzyjają wzrostowi sprzedaży mieszkań w najbliższych miesiącach. Jednak nie są to jedyne zmiany na rynku nieruchomości, bo znaczenie będą miały także zmiany w przepisach.
– Oprócz wymienionych czynników duży potencjał do zmiany sytuacji na rynku ma reforma planowania przestrzennego, zgodnie z którą gminy do końca 2025 roku mają uchwalić plany ogólne, które zastąpią studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Działalność deweloperska zacznie zależeć od tych planów, co może uprościć procedury i zwiększyć podaż gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Na zwiększenie dostępności gruntów wpływ mogłaby mieć też tak zwana „ustawa podażowa”, której projekt Rada Ministrów ma przyjąć jeszcze w I kwartale 2025 roku. Jednak finalny czas wprowadzenia tych zmian i ich efekt są jeszcze pod znakiem zapytania. – informuje Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.
Pomimo spadku popytu, ceny mieszkań pozostają na wysokim poziomie. Jeśli trend niższej sprzedaży utrzyma się w 2025 roku, można spodziewać się niewielkich spadków cen oraz częstszych promocji ze strony deweloperów. Jednak duże obniżki są mało prawdopodobne. Rozwiązaniem problemu wysokich cen może być rozwój sektora budownictwa dostępnego (affordable housing), co wymaga jednak zaangażowania wielu podmiotów.
Rośnie zainteresowanie inwestorów sektorem akademików
– Prywatne akademiki są coraz bardziej atrakcyjne dla inwestorów. W Polsce systematycznie rośnie liczba zagranicznych studentów, którzy są jedną z głównych grup docelowych takich obiektów. Dodatkowo prognozy GUS-u wskazują, że w najbliższej dekadzie będziemy mieć także lekki wzrost populacji Polaków w wieku studenckim. W efekcie sektor prywatnych domów studenckich systematycznie się rozwija. Tylko w 2024 roku przybyło 7 akademików, w których zamieszkać może ok. 1260 osób. W 2025 roku na razie w planach są 3 obiekty, zapewniające 1268 łóżek. Z kolei w 2026 roku planowane jest zakończenie realizacji 9 obiektów, z których 5 jest już w budowie. Dostarczą na rynek ponad 4 tys. miejsc dla studentów. – mówi Agnieszka Mikulska.
Zainteresowanie pokojami w prywatnych akademikach jest duże, jednak takie obiekty muszą oferować dodatkowe usługi, takie jak dobrze wyposażone przestrzenie do spotkań i rozrywki czy siłownie. Czynsze w takich miejscach rosną i wynoszą od 1,1 tys. zł do nawet 3 tys. zł za miejsce w pokoju jednoosobowym.
Rynek najmu instytucjonalnego rośnie w siłę
W 2024 roku w sektorze instytucjonalnego najmu mieszkań oddano do użytku obiekty, które były wcześniej zaplanowane. Ukończono 27 inwestycji, obejmujących ponad 6000 mieszkań, realizowanych przez 12 inwestorów. Na 2025 rok zaplanowano 30 inwestycji, obejmujących około 8600 mieszkań, choć realizacja części z nich może się przesunąć w czasie.
– Również 2026 rok już zapowiada się pozytywnie dla sektora, z przynajmniej 6400 nowych lokali. Rynek PRS rozwija się systematycznie. Mamy w kraju kilku dużych inwestorów, którzy obserwując problemy z dostępnością mieszkań w Polsce, konsekwentnie budują swoje portfele. – podsumowuje ekspertka.
Źródło: Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE
Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź RegioDom codziennie. Obserwuj RegioDom.pl!
