Pamiętaj o odpowiednich zapisach w umowie

Na rynku mieszkaniowym trwa gorączka. To za sprawą studentów, którzy już w ten poniedziałek zaczną rok akademicki i szukają mieszkań do wynajęcia. Radzimy, na co zwrócić szczególną uwagę, sporządzając umowę najmu.

Dowiedz się: Jak poradzić sobie z nieuczciwym najemcą 

To musi się znaleźć w umowie najmu

Powinny znaleźć się w niej elementy: dane osób zawierających umowę, opis przedmiotu umowy, wysokość opłat i terminy ich realizacji, okres trwania umowy oraz warunki wypowiedzenia, prawa i obowiązki stron, stawka i sposób rozliczania kaucji.

– Osoby fizyczne wynajmujące mieszkanie mogą podpisać umowę o tzw. najem okazjonalny. W odróżnieniu od tradycyjnych umów, pozwala ona właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje się z podpisanej umowy – radzi Bartosz Turek, analityk z Home Broker. 

Potrzebne jest tu oświadczenie najemcy, że zobowiązuje się wyprowadzić na żądanie właściciela. Ten dokument musi być poświadczony przez notariusza (opłata maksymalnie 200 złotych). Takie rozwiązanie jest jednak w Polsce wciąż mało popularne.

Sprawdzenie tożsamości to za mało

To na stronach umowy ciąży obowiązek wylegitymowania się wzajemnie. Podpisanie umowy zajmuje kilka minut, ale musimy mieć czas na sprawdzenie innych dokumentów, jak np. księga wieczysta, akt notarialny czy członkostwo w spółdzielni. Jeżeli wynajmujący nie jest właścicielem mieszkania, powinien posiadać pisemne pełnomocnictwo od właściciela do dysponowania nieruchomością. – Dla właściciela z kolei ważne jest, żeby wszystkie osoby, które będą mieszkały w jego lokum, były stronami umowy – zaznacza Turek. – Wówczas może pociągnąć do odpowiedzialności wszystkich najemców, gdyby np. nie płacili mu w terminie albo porobili szkody.

Umowę można zerwać. Kiedy?

Umowę najmu można zawrzeć na określony czas, np. rok albo bezterminowo. W tej drugiej sytuacji należy podać okres wypowiedzenia, np. miesięczny. To stanowi gwarancję dla obu stron. Dla najemcy, że nie wyląduje na bruku z dnia na dzień. Dla wynajmującego – że od razu nie straci lokatora. W niektórych sytuacjach właściciel może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym. Takie prawo przysługuje mu, gdy najemca zalega z czynszem, dewastuje lokal, hałasuje albo podnajmuje mieszkanie bez wiedzy właściciela,

A co z opłatami? Gdy czynsz najmu standardowo płacony jest miesięcznie, np. do 10. dnia miesiąca, to aby wynajmujący mógł wypowiedzieć umowę, gdy najemca jest mu dłużny, zaległość musi obejmować dwie płatności. Wynajmujący musi dać najemcy też kolejny miesiąc na zapłatę zaległego czynszu. Skutek: dopiero po trzech miesiącach może domagać się natychmiastowego opuszczenia mieszkania.

Właściciel może wejść do mieszkania

Właściciel oddając mieszkanie najemcy, nie może naruszać jego prywatności. Właściciel, który zamierza kontrolować stan mieszkania podczas umowy, powinien zapisać to w umowie, ale mało który nabywca akceptuje wizyty bez zapowiedzi. Najlepszym rozwiązaniem jest zapis dotyczący umówionych wcześniej z najemcą wizyt, np. raz na miesiąc, przy okazji odbierania czynszu.

Przeczytaj również: Jak powinna wyglądać umowa przy wynajmie mieszkania studentowi

Gdy najemca zamierza podnająć lokum

Jeśli najemca chce podnająć część lokalu innym osobom, taka kwestia musi też znaleźć się w umowie. Jeśli tego nie zrobi, właściciel po wyjściu prawdy na jaw, może wręczyć mu natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu.

Wysokość i rozliczenie kaucji

Kolejna informacja to kaucja wpłacana przez najemcę. Jest to zazwyczaj wysokość jednomiesięcznego czynszu. Może być jego wielokrotnością, jeżeli mieszkanie jest bogato wyposażone, a do tego po remoncie. Cel kaucji to zabezpieczenie właściciela przed ewentualnymi zniszczeniami lokalu czy jego wyposażenia. Istotny jest również sposób jej rozliczenia, gdy najemca odda lokal w prawidłowym stanie, ale chce wyprowadzić się szybciej niż wynikałoby to z umowy – na przykład po pół roku, mimo, że umowa jest na rok. Może dojść do sporu między właścicielem i najemcą, bo ten drugi żąda zwrotu kaucji. Właściciel natomiast chce ją sobie zostawić, bo nie ma innej osoby, której mógłby mieszkanie wynająć. Dobrze więc określić w umowie wysokość kary z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy (nie służy do tego kaucja).

Umowa najmu a wysokość podatku

Co do wysokości opłat za najem, to na właścicielu powinien ciążyć obowiązek podatkowy. Spisując umowę trzeba odróżnić, co jest opłatą z tytułu najmu, a co kosztem ponoszonym przez najemcę z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz). Gdy podamy w umowie jedną kwotę (tzn. sumę tych kosztów), będzie ona stanowiła dla właściciela podstawę opodatkowania w przypadku opłacania podatku w formie ryczałtu od przychodu (stawka 8,5 procent). 

Przykład: strony umówiły się, że co miesiąc najem wynosi 1300 złotych, z czego 300 złotych właściciel musi odprowadzić do spółdzielni z tytułu czynszu. Opłata na rzecz właściciela w umowie powinna wynosić więc 1000 złotych.

Zrób zdjęcia w mieszkaniu

Załącznikiem do umowy najmu powinien być protokół zdawczo-odbiorczy. Musi być w nim opis stanu i wyposażenia mieszkania, stanu liczników w momencie przekazania lokalu najemcy. Według tego będzie potem rozliczana kaucja pod koniec trwania umowy. Korzystnie do protokołu załączyć zdjęcia mieszkania – na ich podstawie łatwiej później udowodnić, czy najemca zniszczył mienie.