Oprocentowanie kredytów hipotecznych - od czego zależy

Podstawowy koszt kredytu hipotecznego to oprocentowanie kredytu. Jego wielkość jest podstawową zmienną determinującą całkowity koszt kredytu ze względu na długoterminowy charakter takiego zobowiązania.

 Przeczytaj również: Na zakup własnego M zadłużamy się na potęgę 

Oprocentowanie kredytu składa się z dwóch elementów:

• stałego – to marża banku, której wysokości kredytodawca zmienić nie może (chyba, że zaistnieją konkretne wskazane w umowie zdarzenia, jak np. rezygnacja z dodatkowego produktu, który warunkował promocyjną wysokość marży) 
• zmiennego – to WIBOR, który aktualizowany jest średnio co trzy miesiące i na jego wysokość mają wpływ czynniki rynkowe, niezależne od banków.

Zmienność oprocentowania będąca wynikiem zmiany WIBOR-u jest zatem niezależna od woli banku czy klienta i nie mamy wpływu na jego wysokość.

Kwota kredytu hipotecznego

Podstawowe znaczenie na wysokość oprocentowania ma wysokość kredytu, jaki zaciąga klient. Oczywiście najchętniej banki promują kwoty wyższe i dla takich klientów oferują lepsze poziomy oprocentowania. Im niższa kwota kredytu, tym warunki cenowe mogą być mniej atrakcyjne. Przedziały kwotowe w każdym banku są inne, a lepsze parametry kredytu są zwykle dla kwot powyżej 150–200 tysięcy złotych.

 Dowiedz się: Jak powstają rankingi kredytów hipotecznych i czy są wiarygodne 

Wysokość wkładu własnego

Oprocentowanie kredytu zależy od wysokości wkładu własnego, jaki wnosi klient. Wkład ten liczony jest procentowo od wartości nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Im wyższy wkład własny, tym niższa marża i w efekcie łączne oprocentowanie kredytu. Minimalny poziom wkładu własnego to najczęściej 15 procent, a warunki cenowe są mniej atrakcyjne niż np. dla wkładu, którego wielkość przekracza 50 procent.

Przeznaczenie kredytu

Najniżej oprocentowane są kredyty hipoteczne, których cel jest ściśle mieszkaniowy, jak np. zakup mieszkania, budowa domu, remont. Jeśli kredyt hipoteczny ma dodatkowo konsolidować zobowiązania lub być w części przeznaczony na dowolny cel, to marża zostanie podniesiona. W niektórych bankach również sfinansowanie zakupu nieruchomości rolnej czy zabudowy siedliskowej również może oznaczać podniesienie wysokości marży. Podobnie zadziała skorzystanie z kredytu w programie Mieszkanie dla Młodych, którego oprocentowanie jest zwykle nieznacznie wyższe od standardowej oferty banku.

Źródło dochodów kredytobiorcy

Niektóre banki stosują różne oferty cenowe skierowane do konkretnych grup zawodowych. Dla zawodów zaufania publicznego bądź pracowników administracji publicznej banki niekiedy posiadają oferty specjalne z obniżoną wysokością marży. I odwrotnie – uzyskiwanie dochodów z indywidualnej działalności gospodarczej niektóre banki klasyfikują jako podwyższone ryzyko udzielenia kredytu i stosują wyższe wysokości marż.

Cross-selling

Najlepsze warunki cenowe kredytu hipotecznego banki oferują tym, którzy poza kredytem skorzystają z dodatkowych produktów, będących w ofercie kredytodawcy. Tak działa popularny obecnie cross-selling. Założenie konta osobistego, skorzystanie z karty kredytowej czy ubezpieczenia na życie lub od utraty pracy oferowanych przez bank, pozwala uzyskać niższe oprocentowanie kredytu. W takim przypadku zawsze jednak trzeba zweryfikować, czy koszt tych produktów jest równoważony przez obniżenie oprocentowania, jakie otrzyma klient.