Od 2014 roku nie kupisz mieszkania bez wkładu własnego

Taki wynik przynoszą analizy firmy Home Broker, sporządzone na podstawie zapisów nowej Rekomendacji S. Zmiany przyjęła wczoraj Komisja Nadzoru Finansowego. Główna nowość to wymóg posiadania wkładu własnego. Za kilka miesięcy może to znacznie ograniczyć dostępność kredytów.**

– Umiarkowanym pocieszeniem może być fakt, że KNF złagodziła nieco pierwotne założenia i zdecydowała się na stopniowe wprowadzanie wymagań odnośnie wkładu własnego, rozkładając je na cztery lata – ocenia Bartosz Turek, analityk firmy Home Broker. –Pierwotnie, nowelizacja zakładała wprowadzenie wymagania 10-proc. wkładu własnego w przyszłym roku i dwukrotnie wyższego w rok później.

Warto przeczytać: O kredyt hipoteczny będzie jeszcze trudniej. KNF wprowadza zmiany 

Przyjęta wersja zakłada, że w 2014 roku trzeba będzie posiadać minimum 5% wkładu własnego. Rok później będzie to 10%. Później wymóg będzie rósł o 5 pkt. proc. co roku, aż osiągnie poziom 20% w 2017 roku. Gdy banki zaczną wymagać 15 czy 20-proc. wkładu, a nabywca będzie dysponował kwotą odpowiadającą 10% ceny mieszkania, brakujący wkład własny będzie mógł zastąpić ubezpieczeniem.

Z danych Home Broker wynika, że dziś 10 z 20 banków pozwala na zadłużanie się na 100% i więcej wartości nieruchomości. Zmiany proponowane przez nadzór spowodują, że w 2014 roku znacznie trudniej będzie zdobyć finansowanie na zakup mieszkania.

Wymagania odnośnie posiadanej gotówki będą bardziej odczuwalne przez nabywców mieszkań na rynku pierwotnego niż na wtórnym.
– Wynika to stąd, że w tym pierwszym przypadku koszty związane z transakcją są dziś zdecydowanie niższe, co oznacza, że finansując się w 100% kredytem, potrzeba niewielkiej ilości gotówki na dodatkowe opłaty – wyjaśnia Turek. – Można szacować, że przy zakupie mieszkania wartego 300 tys. zł na rynku pierwotnym wystarczy kwota ok. 4 tys. zł. Na rynku wtórnym jest to już ok. 18 tys. zł.

Rekomendacja KNF podniesie te wymagania o kolejne 15 tys. zł w przyszłym roku, a w 2017 roku nawet o 60 tys. zł. Sytuacja taka rodzi obawę, że część potencjalnych kredytobiorców, nie dysponując wkładem własnym, skorzysta ze znacznie droższych niż produkty hipoteczne pożyczek gotówkowych.

– Trudno dziś ocenić prawdopodobieństwo takiego scenariusza, ale bez wątpienia byłby to efekt przeciwny do zamierzonego przez Komisję – dodaje Turek.

Zapisy rekomendacji mówią też o kolejnym ograniczeniu dostępu do kredytów walutowych. Od przyszłego roku mają być one dostępne tylko dla osób osiągających dochody w tychże walutach. Nie spowoduje to wyraźnej zmiany na rynku kredytowym. Nowe kredyty walutowe mają bowiem bardzo mały udział w rynku.

Zmianą, która może zarówno pozytywnie, jak i negatywnie wpłynąć na zdolność kredytową, jest ta dotycząca wskaźnika DtI. Mówi on jaką część wynagrodzenia może pochłonąć miesięczna rata kredytu. Obecnie, dla osób zarabiających maksymalnie średnią krajową, jest to 50% wynagrodzenia, a dla tych lepiej zarabiających 65% wynagrodzenia.

– Co prawda rekomendacja S przewiduje ograniczenie tych wskaźników do odpowiednio 40 i 50% wynagrodzenia, ale inaczej niż dziś ich przekroczenie nie jest zabronione – wyjaśnia Magdalena Piórkowska, analityk Home Broker. – Udzielając kredytu osobom, które te progi przekroczyłyby, banki powinny dokładniej sprawdzać ryzyko związane z udzieleniem pożyczki.

Okres kredytowania będzie wydłużony

Podobnie sytuacja wygląda w przypadku okresu kredytowania. Z jednej strony ograniczony ma być maksymalny okres, na jaki można się zadłużać (do 35 lat), a z drugiej wydłużono okres, który można przyjąć do badania zdolności kredytowej konsumenta.

Dziś jest to 25 lat, a w 2014 roku okres ten wydłuży się o 5 lat. Zmiana ta powinna mieć pozytywny wpływ na zdolność kredytową potencjalnych nabywców. Większość zapisów nowelizacji ma wejść w życie z początkiem przyszłego roku.