Nowy trend na rynku biurowym. Odnotowano rekordowy wynik

"Utrzymujący się trend redukcji powierzchni biurowych to bezpośredni efekt przejścia firm na hybrydowy model pracy. Najemcy szukają oszczędności i efektywności, co skłania ich do renegocjacji umów i pozostania w dotychczasowych lokalizacjach. Wysoki wskaźnik pustostanów oraz spadek popytu zmuszają deweloperów do wstrzymania nowych inwestycji lub zmiany ich przeznaczenia. Rynek biurowy w Trójmieście przechodzi obecnie istotną transformację, dostosowując się do nowych potrzeb najemców" - czytamy w komentarzu Jarosława Pilcha, dyrektora działu powierzchni biurowych i reprezentacji najemcy w Savills.

Na koniec czerwca w budowie znajdowało się około 23 000 m kw. powierzchni biurowej, co stanowi spadek o 66 proc. w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. Największym projektem, przy którym toczą się prace budowlane jest drugi etap gdyńskiego kompleksu Waterfront, którym deweloper firma Vastint dostarczy na rynek 14 500 m kw. Uzupełnieniem pierzei al. Grunwaldzkiej w gdańskiej dzielnicy Wrzeszcz będzie powstający budynek biurowo-handlowy z powierzchnią do pracy wynoszącą 1 500 m kw. Alzare Office.

Obecnie wstrzymane są cztery inwestycje (trzy w Gdańsku i jedna w Gdyni) o łącznej powierzchni ponad 48 000 m kw.

W pierwszej połowie 2024 roku całkowita aktywność po stronie najmu wyniosła 55 800 m kw., co oznacza spadek o 19 proc. w porównaniu do pierwszego półrocza 2023 roku. Większość powierzchni wynajęto w Gdańsku (46 700 m kw.), podczas gdy w Gdyni aktywność najemców wyniosła 8 600 m kw.

Renegocjacje stanowiły około 43 proc. całkowitego popytu, nowe umowy najmu (włączając w to umowy na potrzeby własne właścicieli) 54 proc., a ekspansje 3 proc. Nie odnotowano żadnych umów przednajmu, co może wskazywać na ostrożność najemców w obliczu niepewności rynkowej.

Najbardziej aktywne sektory to IT (35 proc. udziału w popycie), produkcyjny (18 proc.) oraz usługi biznesowe (13 proc.), które łącznie generowały niemal dwie trzecie zapotrzebowania na powierzchnie biurowe.

Na koniec czerwca 2024 roku wskaźnik dotyczący pustostanów w Trójmieście wyniósł 12,5 proc., co oznacza spadek o 180 punktów bazowych rok do roku, mimo że jest to najwyższy poziom w historii rynku. W Gdańsku wskaźnik ten wyniósł 10,8 proc. (86 600 m kw. dostępnej powierzchni), w Gdyni 17,6 proc. (38 200 m kw.), a w Sopocie 19,5 proc. (6 900 m kw.).

Absorpcja netto osiągnęła poziom 13 400 m kw., co jest znaczącym odwróceniem trendu w porównaniu z ujemną absorpcją -4 700 m kw. w pierwszym półroczu 2023 roku

– Wzrost wskaźnika dotyczącego pustostanów w Trójmieście do rekordowych 12,5 proc. jest wynikiem przejścia na hybrydowy model pracy oraz spadku aktywności inwestycyjnej. Firmy renegocjują umowy, optymalizując koszty, co wpływa na deweloperów, którzy wstrzymują nowe projekty. Mimo trudnej sytuacji, sektor IT i inne kluczowe branże nadal generują popyt, co daje nadzieję na stopniową stabilizację rynku – twierdzi Piotr Skuza, zastępca dyrektora w Savills.

Czynsze wywoławcze pozostają stabilne, z niewielkim wzrostem odnotowanym w przypadku budynków klasy A. Na koniec drugiego kwartału 2024 roku stawki w najlepszych lokalizacjach w Trójmieście wahały się od 13,00 do 15,00 EUR/m kw./miesiąc. Wzrost czynszów jest spowodowany stopniową absorpcją wolnej powierzchni oraz rosnącymi kosztami prac wykończeniowych.

Z powodu utrzymującej się wysokiej inflacji i kosztów energii, opłaty eksploatacyjne w Trójmieście wzrosły i obecnie wynoszą od 21,00 do 29,00 PLN/m kw./miesiąc.

• 1,05 mln m kw. – całkowita podaż powierzchni biurowej
• 23 000 m kw. – powierzchnia w budowie (spadek o 66 proc. rok do roku)
• 5 000 m kw. – nowo oddana powierzchnia (spadek o 27 proc. rok do roku)
• 12,5 proc. – wskaźnik pustostanów (spadek o 180 punktów bazowych rok do roku)
• 55 800 m kw. – całkowity poziom najmu (spadek o 19 proc. rok do roku)
• 13 400 m kw. – absorpcja netto (w porównaniu do -4 700 m kw. w I półroczu 2023 roku)

Rynek biurowy w Trójmieście doświadcza istotnych zmian wynikających z nowych realiów pracy i zachowań najemców:

• Utrzymujący się trend redukcji powierzchni biurowych – Wynika to bezpośrednio z rosnącej popularności hybrydowego modelu pracy. Wskaźnik pustostanów wzrósł do historycznie najwyższego poziomu, osiągając 12,5 proc..
• Preferencja dla renegocjacji i pozostania w obecnych lokalizacjach – Najemcy częściej decydują się na redukcję wynajmowanej powierzchni, renegocjując warunki z dotychczasowymi wynajmującymi, co przyczyniło się do spadku popytu o około 19%.
• Wstrzymanie inwestycji deweloperskich – Deweloperzy biurowi zawiesili rozpoczęte wcześniej budowy z powodu spadku popytu. Szczególnie trudne stało się podpisywanie umów najmu typu pre-let.
• Przeprojektowywanie planowanych inwestycji – Projekty biurowe planowane na kolejne lata są obecnie przekształcane w inwestycje typu PRS (Private Rented Sector) lub mieszkania na sprzedaż.

Pomimo wyzwań, rynek biurowy w Trójmieście wykazuje oznaki stabilizacji. Dodatnia absorpcja netto i stopniowa absorpcja wolnej powierzchni sugerują potencjał do ożywienia rynku w dłuższej perspektywie. Kluczowe dla dalszego rozwoju będą decyzje deweloperów dotyczące wstrzymanych projektów oraz zdolność rynku do adaptacji w obliczu zmieniających się modeli pracy.

źródło: mat. prasowy Savills

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź Strefę Biznesu codziennie. Obserwuj StrefaBiznesu.pl!