Niedozwolone klauzule w umowach z deweloperami

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) prowadzi rejestr klauzul niedozwolonych, wśród kilku tysięcy zapisów około pół tysiąca dotyczy rynku nieruchomości. W tej branży najwięcej wpisów łamiących prawa konsumenta należy właśnie do deweloperów, a w drugiej kolejności do biur pośrednictwa. I to mimo przyjętej w 2012 roku tzw. ustawy deweloperskiej, która miała chronić interesy kupujących domy i mieszkania.

Warto wiedzieć: Jak negocjować cenę mieszkania z deweloperem 

Czym jest klauzula niedozwolona?

Za klauzulę niedozwoloną w umowie z konsumentem można uznać każdy zapis, który jednocześnie rażąco narusza jego interesy, nie był z nim uzgadniany indywidualnie i w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami określa jego obowiązki i prawa. Wśród klauzul niedozwolonych (abuzywnych) znajdują się więc zapisy, które na przykład jedynie deweloperowi dają prawo do interpretacji umowy, zdejmują odpowiedzialność z dewelopera za nieprawidłowe wykonanie zobowiązania czy przewidują że cena za nieruchomość może wzrosnąć już po zawarciu umowy, jednocześnie nie dając kupującemu szansy na bezkosztowe wycofanie się z takiej umowy. Za klauzule niedozwoloną można uznać również wszystkie zapisy, które za odstąpienie od umowy nakładają na kupującego rażąco wysokie kary umowne.

Jak wyglądają klauzule niedozwolone w praktyce?

Jeden z deweloperów był na tyle bezczelny, że podsuwał klientom do podpisania umowę, w której zawarto sformułowanie – "powierzchnia lokalu może ulec zmianie nie więcej niż o 5% (pięć procent) i w takim przypadku uważa się, że lokal wykonano zgodnie z niniejszą umową i stronom nie przysługuje prawo odstąpienia od umowy z powołaniem się na tę okoliczność." Przy zakupie 100-metrowego mieszkania oznacza to, że deweloper mógł wybudować mieszkanie o powierzchni 95-metrów i uznać, że pracę swą wykonał solidnie.

Zobacz: Jak wyceniane są mieszkania na sprzedaż

Inny deweloper zapisał w umowie, że nawet jeśli odda budynek do odbioru technicznego kwartał po dacie, którą w niej zadeklarował nic wielkiego się nie stanie („opóźnienie w wybudowaniu budynku do 90 dni po wskazanym terminie pozostaje bez wpływu na zobowiązania finansowe sprzedającego").

Jedna z firm zastrzegła sobie, że "przeniesienie na nabywcę prawa do odrębnej własności lokalu mieszkalnego nastąpi w terminie 180 (sto osiemdziesiąt) dni od dnia odbioru lokalu mieszkalnego", przez co przez pół roku kupujący mógł mieszkać i opłacać lokal, który formalnie nie był jego własnością. O tym, jak bank, z którego pochodził kredyt na zakup takiej nieruchomości zareaguje na fakt, że nie może wpisać się do księgi wieczystej kredytobiorcy można się tylko domyślać.

Kolejna spółka uznała, że może dokonać odbioru mieszkania bez obecności kupującego zapisując w umowie, że „jeżeli kupujący lub upoważniony przedstawiciel nie stawi się w wyznaczonym w terminie odbioru sprzedający ma prawa dokonać odbioru lokalu tak jakby kupujący był przy odbiorze lokalu". Tymczasem to protokół odbioru to kluczowy dokument, który powinien trafić w ręce kupującego. To w nim znajdą się bowiem ewentualne zastrzeżenia i opisane wady, które kupujący albo wynajęty przez niego fachowiec zauważy. To podczas odbioru można zakwestionować wykonanie lokalu zgodnie z umową, a odbieranie kupującemu tego prawa poprzez dokonywanie jednostronnego odbioru zostało uznane za klauzulę niedozwoloną. Bywa, że w umowie znajduje się zapis mówiący o tym, że deweloper na własny koszt usunie jedynie wady, które znalazły się w protokole odbioru. Ten pozornie niewinny zapis pozwala uciec od odpowiedzialności za wady, które ujawnią się dopiero w trakcie użytkowania domu i mieszkania, a które nie były widoczne w czasie odbioru.

Zanim podpiszesz umowę deweloperską, spójrz w rejestr

Przed podpisaniem umowy z deweloperem warto szczegółowo przejrzeć rejestr UOKiK, by sprawdzić czy niepokojące konsumenta we własnej umowie zapisy nie pojawiły się już u innych deweloperów i nie zostały zakwestionowane. Zakup mieszkania to ogromny wydatek, w przypadku jego kredytowania rozciągnięty na lata. W razie jakichkolwiek wątpliwości warto pokazać umowę prawnikowi, który oceni czy gwarantuje ona odpowiednie prawa kupującemu.

Przeczytaj również: Projekt zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów 

Ostatecznie jednak klauzule abuzywne powodują, że umowa nie jest obowiązująca w zakresie, którego one dotyczą. Tyle, że jeśli deweloper nie przyzna się do stosowania takiej klauzuli albo będzie wypierał się, że stawia ona konsumenta w niekorzystnej sytuacji o tym, że zapis jest lub nie klauzulą niedozwoloną musi zdecydować sąd. A to niestety może przeciągnąć się w czasie – stąd niezwykle ważne jest zbadanie umowy przed jej podpisaniem.