Projekt zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów. Co ma się zmienić?

Projekt wprowadza istotne zmiany nie tylko dla oczekujących w gigantycznych kolejkach na przyznanie lokalu socjalnego, mieszkających w takich lokalach, ale także dla właścicieli mieszkań na wynajem i osób, które chciałyby się pozbyć lokatorów, którzy mieszkanie owszem zajmują, tyle że za nie nie płacą.

Przeczytaj również: Kredyt mieszkaniowy a zajęcie komornicze 

Brak mieszkań socjalnych to ogromny problem w wielu polskich gminach. Ich niewielka liczba powoduje, że osoby w złej sytuacji finansowej nie mają szans na zamieszkanie w godnych warunkach i spychane są często w bezdomność. Z drugiej strony brak mieszkań socjalnych w zasobach gminy komplikuje życie uczciwym właścicielom lokali na wynajem, którym trafił się niepłacący lokator – niestety, postępowanie eksmisyjne często napotyka problem w postaci braku lokalu, do którego można niepłacącego dłużnika przenieść. To powoduje, że właściciele lokali domagają się od gmin zadośćuczynienia finansowego za swoje straty. Ostatecznie gminy – dysponujące przecież majątkiem publicznym – zwracają się często z roszczeniami w postępowaniu regresowym do osób, które te lokale zajmowały powodując pogorszenie i tak fatalnej sytuacji finansowej i społecznej. Z drugiej jednak strony powszechnie znane są patologiczne sytuacje, gdy wiadomo, że lokator mieszkania socjalnego dysponuje nawet prawem własności innego lokalu, ale woli zamieszkiwać w zasobach gminy ze względu na niskie koszty utrzymania takich lokali, blokując przy okazji miejsce tym, którzy naprawdę ich potrzebują.

Wynajem lokalu tylko na czas określony

Projekt zakłada więc, że umowa najmu lokalu, który znajduje się w posiadaniu gminy, może być podpisana na czas nie krótszy niż rok, ale jednocześnie nie dłuższy niż lat pięć. W tym czasie gmina będzie mogła zbadać, czy sytuacja finansowa i lokalowa lokatora nie polepszyła się – a jeśli tak, zakończyć umowę najmu. Lokator nie tylko zostanie zobligowany do składania deklaracji o wysokości dochodów, ale dotyczyć to będzie również wszystkich współlokatorów. W wielu wypadkach gminy będą mogły zawierać umowy tylko na okres 12 miesięcy każdorazowo po tym czasie weryfikując sytuację najemców. Obecnie umowy najmu zawierane są na czas nieokreślony, przez co dostęp do lokalu blokowany jest na długie lata, bez możliwości weryfikacji sytuacji domowników.

Inna zmiana dotyczy tego, kto decydować ma o prawie do lokalu socjalnego (według projektu ma być to sąd). Obecnie szeroka grupa osób w przypadku wyroku eksmisyjnego zyskuje prawo do lokalu socjalnego automatycznie (na przykład kobiety w ciąży, osoby niepełnosprawne czy ubezwłasnowolnione, a także małoletni. Do katalogu tego trzeba jeszcze dodać emerytów i rencistów, jeśli kwalifikują się ze względu na dochody na pomoc z opieki społecznej). Bywa jednak i tak, że osoby te posiadają prawo do innego lokalu, a ich sytuacja mieszkaniowa nie jest zła. Tymczasem umowa na najem lokalu socjalnego traktowana jest jako forma pomocy, której przynajmniej niektóre z tych osób nie potrzebują. Po wejściu w życie ustawy to sąd miałby decydować o tym, czy przysługuje im prawo do lokalu socjalnego czy nie.

Prawa do lokalu komunalnego już się nie odziedziczy?

Niezwykle ożywczo na skrócenie kolejek do lokali komunalnych zadziałać może przepis, który zakłada, że umowa najmu wygasa wraz ze śmiercią najemcy, a prawo do niego automatycznie nie zyskują inne osoby z nim zamieszkujące. Dotychczas bywało tak, że główny najemca spełniał kryteria dostępu do lokalu komunalnego, ale wraz z nim mieszkały osoby, których sytuacja finansowa czy lokalowa nie była na tyle zła, by kwalifikowała się do pomocy ze strony gminy. Nowelizacja zakłada, że w ciągu pół roku po śmierci najemcy lokatorzy będą musieli go opuścić – chyba, że udowodnią że sami spełniają określone przez gminę kryteria dochodowe, które umożliwiają najem lokalu komunalnego.

Co więcej, gmina będzie mogła wycofać się z umowy najmu jeśli okaże się, ze najemca ma tytuł prawny do lokalu położonego nie tylko w tej samej miejscowości (tak było również dotychczas), ale również miejscowości pobliskiej. Podobnie stanie się, gdy okaże się że najemca zajmuje lokal niewspółmiernie duży do jego potrzeb. Według projektodawców bowiem znacznie lepiej będzie gdy 80-metrowe mieszkanie zajmie kilkuosobowa rodzina niż singiel.

Nowelizacja zakłada również, że nie będzie można eksmitować lokatora do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych.

Lokal musi spełniać wymagania osób niepełnosprawnych

Wszystkie te propozycje przynajmniej częściowo rozwiązać mają kłopoty z dostępem do mieszkań socjalnych i znajdujących się w zasobach gmin. Projekt obecnie jest konsultowany, budzi jednak spore zastrzeżenia organizacji lokatorskich, a także Rzecznika Praw Obywatelskich (choć ten wyraził zadowolenie, że część jego postulatów została wzięta pod uwagę przez MIB). Chodzi tutaj głównie o problem osób niepełnosprawnych, którym gmina zapewniała lokal komunalny zupełnie nie przystający do potrzeb takich osób. Zdarzało się, że osobie na wózku inwalidzkim przyznawano lokal na wyższych piętrach kamienic, w których nie było windy.

– Minister zadeklarował wypracowanie optymalnych dla tej grupy osób rozwiązań i w projekcie znalazł się przepis, który nakazuje gminom określenie w uchwale w sprawie zasad wynajmowania mieszkań komunalnych także warunki, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem potrzeb tych osób – czytamy na stronie RPO.

RPO chodziło również o ochronę osób przed działaniami regresowymi gmin, które domagały się od osób zajmujących lokale opłat, których od gmin domagali się właściciele lokali z których – ze względu na brak lokali socjalnych – nie można było eksmitować niepłacącego lokatora.

– Projekt przewiduje, że osoby uprawnione do lokalu socjalnego, do czasu dostarczenia im takiego lokalu, będą opłacać odszkodowanie w wysokości czynszu pobieranego przez gminę za lokale socjalne. Natomiast obowiązek pokrycia właścicielowi strat przekraczających tę wysokość będzie spoczywał na gminie – twierdzi RPO.

Eksmisjom na bruk kobiet ciężarnych mówią "nie"

Znacznie ostrzej swój sprzeciw werbalizują organizacje lokatorskie. Wielkopolskie Stowarzyszenie Lokatorów w opinii przesłanej do MIB pisze „WSL stanowczo protestuje przede wszystkim przeciwko dopuszczalności eksmisji "na bruk" (czyli bez konieczność przyznania lokalu socjalnego) kobiet w ciąży, dzieci, obłożnie chorych czy bezrobotnych. Skutki takiej regulacji już znamy. Uzależnienie jedynie od decyzji sądu prawa do przyznania lokalu socjalnego spowodowało w II połowie lat 90. falą brutalnych eksmisji "na bruk", co z kolei spowodowało liczne protesty społeczne. Nasz sprzeciw budzi też dalsze "rozluźnienie" przepisów dotyczących tzw. okresu ochronnego (od 1 listopada do 31 marca) oraz usankcjonowanie wysiedlania lokatorów do miejscowości odległy nawet o 100 i więcej kilometrów od ich dotychczasowego miejsca zamieszkania."

Wszystkie proponowane zmiany dotyczyć będą jedynie tych, którzy z zapisów ustawy korzystać będą po wejściu jej w życie. Wszystkie wcześniejsze umowy i prawa będą obowiązywać w kształcie dotychczasowym. 

Zobacz: Jak samemu sprawdzić poziom zanieczyszczenia powietrza za oknem