Nie ma dopłat do mieszkań, mimo to kupujemy droższe nieruchomości

Od początku tego roku ponad 40 proc. sprzedanych mieszkań używanych miało wartość od 200 do 300 tys. zł – wynika z danych Home Broker dla 8 największych miast. To grupa o najwyższym udziale w ogólnej liczbie zawieranych transakcji. Jeszcze kwartał wcześniej podobny wynik i największy udział miała niższa grupa – mieszkania o wartości od 100 do 200 tys. zł.

Pomiędzy ostatnim kwartałem ubiegłego roku, a pierwszym bieżącego doszło do wyraźnego wzrostu popularności mieszkań droższych. Według ekspertów, próżno szukać powodów takiego efektu w wyraźnym odbiciu w rodzimej gospodarce. Nie można też mówić o gwałtownej poprawie na rynku nieruchomości. Liczba zawieranych transakcji jest dziś zbliżona do tej z początku ubiegłego roku. Z drugiej strony jest też wyraźnie niższa od liczby transakcji z końcówki 2012 roku.

– Trzeba jednak pamiętać, że wtedy popyt wspierany był programem dopłat do kredytów – Rodzina na Swoim. Wygaszenie go odbiło się nie tylko na sile popytu na mieszkania, ale też preferencjach nabywców – ocenia Bartosz Turek, analityk firmy Home Broker. – Nie można już otrzymać z budżetu kilkudziesięciu tysięcy złotych w przypadku zakupu lokalu z najniższej półki cenowej. W efekcie mniej osób kupuje teraz lokale o cenie poniżej 200 tys. zł.

Więcej na temat Rodziny na Swoim: Banki udzieliły ponad 181 tys. kredytów w ramach programu dopłat****

Większa część klientów wybiera mieszkania o cenie od 200 do 300 tys. zł. Ma to wpływ to na zmianę przeciętnej ceny transakcyjnej metra kwadratowego mieszkania. Ta w pierwszym kwartale br. była na poziomie o 6,8 proc. wyższym niż na koniec poprzedniego kwartału – zgodnie z danymi Home Broker i Open Finance.

O ile według analityków Home Broker i Lion's House mogą zmienić się ceny mieszkań w perspektywie kolejnych 12 miesięcy? Przewidywana w kwietniu zmiana to jedynie kosmetyczne 1,8 proc. w górę. Najczęściej padająca odpowiedź sugeruje, że ceny się nie zmienią.

– Można więc postrzegać te wyniki, jako prognozę stabilizacji cen na poziomie zbliżonym do dzisiejszego – ocenia Turek.

Tanie kredyty hipoteczne i sporo ofert mieszkań na sprzedaż

U podstaw takiej prognozy leży m.in. sytuacja na rynku kredytowym. Nigdy wcześniej kredyty hipoteczne w złotych nie były w Polsce tak tanie, jak dziś. Pożyczając dziś 300 tys. zł na 25 lat (z marżą 1,5%) trzeba się liczyć z ratą na poziomie 1685 zł miesięcznie. Dla porównania w sierpniu 2012 roku było to 2046 zł, czyli o ponad 300 zł miesięcznie więcej.

Zdaniem analityków: Rośnie nasza zdolność kredytowa i atrakcyjność kredytów hipotecznych 

– Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest dalsza korekta w tym zakresie – dodaje Turek. – Za 9 miesięcy WIBOR 3M może być notowany na poziomie niespełna 2,5 proc. Oznaczałoby to, że rata wcześniej wspomnianego kredytu mogłaby spaść do poziomu 1580 zł miesięcznie.

Nawet, jeśli dziś efektów tych zmian jeszcze nie widać, to spadek kosztu kredytu dobrze wpłynie na skalę popytu na mieszkania. Oczywiście trzeba mieć świadomość, że banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów. Widać to między innymi na podstawie przeciętnej marży (dziś 1,5%, a rok temu 1,2%) czy dokładniejszym procedurom weryfikującym kredytobiorców i źródła ich dochodów.

Wzrost popytu hamuje też gospodarka, która nie pozwala na przyrost zatrudnienia i wynagrodzeń. Spore znacznie ma również szeroka oferta nowych mieszkań. Zgodnie z danymi firmy doradczej REAS, na sześciu największych rynkach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto i Łódź) podaż można szacować na 50 tys. lokali deweloperskich. Dla porównania, w latach 2008- 2010 było to przeważnie od 30 do 40 tys. lokali.