Montaż finansowy to opracowanie, w którym pokazane są źródła finansowania projektu oraz ich udział w realizacji przedsięwzięcia. Źródła finansowania wskazane przez inwestora nie mogą przekraczać jego możliwości. Na pytania związane z finansowaniem i planowaniem budowy domu rozmawiamy z doradcą finansowym Piotrem Przybyłem z firmy Broker House.
– W jaki sposób możemy sfinansować budowę domu?
– Najbardziej popularne jest użycie środków własnych lub skorzystanie z kredytu bankowego. Możemy zastanowić się jeszcze nad pożyczką hipoteczną czy gotówkową, ale z uwagi na koszty jest to rozwiązanie mało opłacalne. Pożyczki są oprocentowane wyżej niż kredyty, zatem dom będzie nas kosztował więcej.
– Jak przygotować montaż finansowy przed rozpoczęciem budowy?
– Najprostszym rozwiązaniem jest sfinansowanie budowy ze środków własnych. Nic więcej poza kosztem samej budowy nie zapłacimy. Należy sobie zadać pytanie, czy jest to faktycznie dobre rozwiązanie, biorąc pod uwagę, iż kredyt hipoteczny jest najniżej oprocentowanym produktem bankowym ze wszystkich obecnie dostępnych.
Zamiast więc wydawać nasze oszczędności na budowę domu, można się zastanowić, czy czasami nie dobrać kredytu na budowę domu, a nasze pieniądze po prostu gdzieś ulokować. To, w co zainwestować, to jest odrębna kwestia, niemniej wybór mamy szeroki, a jak ktoś nie posiada wystarczającej wiedzy z zakresu finansów, może się zainteresować inwestycją, np. nieruchomości pod wynajem, grunty rolne, czy działki budowlane na obrzeżach miast.
Starając się o kredyt można negocjować z bankiem wysokość marży przy założeniu, że deponujemy na lokacie nasze pieniądze w tymże banku lub też korzystamy z któregoś z programów inwestycyjnych oferowanych przez dany bank. Łączenie produktów inwestycyjnych i hipotecznych staje się coraz bardziej popularne.
Zobacz również: Czy opłaca się wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego
Jeżeli oprocentowanie w skali roku kredytu hipotecznego wynosi w dużym uproszczeniu przyjmując około 6,5% w skali roku, to nie jest dużą sztuką osiągnąć stopę zwrotu przewyższającą ten koszt po prostu obracając tymi pieniędzmi. Poza tym zaciągnięcie kredytu bankowego wymusza na nas konieczność spłaty raty co miesiąc i zmusza nas do ograniczania innych zbędnych wydatków, co jest niejako formą oszczędzania.
Reasumując, mając do dyspozycji 500 tys. zł na budowę domu, zaciągnąłby kredyt na 80% wartości planowanej inwestycji (niższe marże bankowe, brak ubezpieczenia niskiego wkładu) a resztę zainwestowałbym. W co? To już jest kwestia indywidualna, naszej wiedzy i przede wszystkim skłonności do ryzyka. Wolę czuć się pewniej mając do dyspozycji własne środki finansowe i w każdej chwili móc spłacić kredyt, niż nie mieć nic „na koncie" i w sytuacji kryzysowej zadłużać się na wyższy procent i gorszych warunkach.
– Na jakich zasadach banki finansują budowy domów?
Zasada udzielania kredytu na budowę domu jest taka sama jak, np. na zakup nieruchomości z tą różnicą, iż wypłata środków odbywać się będzie w transzach, a spłata kredytu zacznie się po wypłacie ostatniej transzy. Nie mniej musimy w pierwszej kolejności wykazać się tzw. zdolnością kredytową, czyli zdolnością do spłaty rat kredytowych i innych zobowiązań. Następnie przedstawiamy dokumentację planowanej inwestycji w tym kosztorys budowlany. Bank będzie analizował, czy nasze założenia kosztowe są realne. W sytuacji pozytywnej decyzji bank udzieli nam kredytu wypłacanego w transzach. To, w jakich i w ilu transzach bank wypłaci nam pieniądze z kredytu, będzie uzależnione od wniesionego przez nas wkładu własnego oraz postępu prac budowlanych.
Warto przeczytać: Jak podnieść zdolność kredytową
– Kiedy zacząć starania o kredyt?
Najlepiej starania o kredyt zacząć na etapie planowania inwestycji. Będziemy wtedy wiedzieć, czy tak naprawdę stać nas na to i ile to będzie nas kosztować.
– Na jakie zapisy zwracać uwagę przy zaciąganiu kredytu na taką budowę, żeby potem otrzymywać pieniądze?
Każdy bank ma swoje własne wzory umów. Każda umowa powinna być nam udostępniona przed jej podpisaniem tak, abyśmy mogli się z dokładnie zapoznać z jej treścią. Jeżeli mamy wątpliwości, co do jej zapisów, to zlećmy jej analizę prawną. Pamiętajmy, iż umowa zawierana jest na wiele lat. Nie mniej na straży odpowiednich zapisów stoi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, na którego stronie (uokik.gov.pl) prowadzony jest tzw. Rejestr klauzul niedozwolonych, które po prostu nie mogą być w umowach stosowane.
W każdej umowie bank warunkuje wypłatę kredytu lub ich poszczególnych transz od spełnienia określonych w umowie zapisów. Jeżeli nie jesteśmy w stanie ich spełnić, to po prostu zrezygnujmy z tego banku lub negocjujmy zmianę tych zapisów, aczkolwiek z doświadczenia wynika, iż jest to bardzo trudne lub wręcz niemożliwe.
– Kiedy bank może nam odmówić wpłaty części lub całości kredytu na budowę domu?
Kiedy np. nie wykonaliśmy części prac wykazanych w kosztorysie, warunkujących wypłatę kolejnej transzy lub też nie ustanowiliśmy zabezpieczenia na rzecz banku lub też w między czasie ujawniła się wada prawna nieruchomości, czy też nie ubezpieczyliśmy się na życie, co było warunkiem udzielenia kredytu.
Bank nam może odmówić wypłaty kredytu w sytuacji, kiedy nie spełnimy warunku lub warunków określonych w umowie kredytowej, a te mogą być różne w zależności od naszej sytuacji finansowej i prawnej nieruchomości. Radzę przed podpisaniem umowy dokładnie zapoznać się z tą częścią, która dotyczy warunków uruchomienia kredytu.
