Kredyty hipoteczne i ustawa deweloperska po nowemu

Wszystko przez zmiany w przepisach, z których część weszła w życie z początkiem tego roku. Chodzi o ustawę o kredytach konsumenckich i tzw. ustawę deweloperską, która zacznie obowiązywać 29 kwietnia 2012 roku. To ona w największym stopniu zmienia relacje między kupującym, a deweloperem.

Ochronie klientów mają służyć cztery podstawowe rozwiązania. Najważniejsze z nich to: rachunek powierniczy i prospekt informacyjny, w którym znajdziemy dokładny opis inwestycji. Lepiej uregulowano także kwestie umów między deweloperem a kupującym mieszkanie. Dokumenty trzeba będzie podpisywać w formie aktu notarialnego. Wreszcie, wprowadzono ochronę nabywców mieszkań, na wypadek upadłości firmy deweloperskiej.

Pieniądze dla dewelopera przez pośrednika

Wprowadzenie rachunków powierniczych oznacza, że pieniądze kupujących będą gromadzone na zamkniętych lub otwartych kontach. W przypadku rachunku zamkniętego, środki wpłacone przez klienta trafią do dewelopera dopiero po ustanowieniu lub przeniesieniu na nabywcę prawa do nieruchomości. Wypłaty z rachunku otwartego mają się odbywać zgodnie z postępem prac na budowie. Takie konto będzie też połączone z gwarancją bankową.

Większość nowych regulacji ustawy deweloperskiej zacznie obowiązywać z końcem kwietnia. Wyjątkiem są właśnie rachunki powiernicze. Dotyczą one tylko mieszkań, których sprzedaż zostanie ogłoszona po 29 kwietnia. Są pewne zastrzeżenia co do tego zapisu w ustawie.
– Wystarczy więc, że deweloper wykupi w gazecie jedno ogłoszenie o sprzedaży i będzie zwolniony z wprowadzenia rachunku – wyjaśnia Bartosz Turek, analityk Home Broker. – Sama inwestycja może być wieloetapowa i realizowana nawet przez 10 lat. Mimo tego, korzystanie z rachunku powierniczego nie będzie dla dewelopera obligatoryjne.

Na szczęście niektóre firmy same deklarują chęć spełnienia dodatkowych wymagań. Ma to być zachęta dla klientów, a tym samym narzędzie w rywalizacji z konkurencją. Nie wiadomo jeszcze, jakie będą koszty korzystania z rachunków powierniczych. Według specjalistów, szczegółowej oferty banków można się spodziewać w marcu.

Inwestycja od A do Z

Ustawa deweloperska nakłada na sprzedających obowiązek przygotowania tzw. prospektu informacyjnego. Daje on pełną informację na temat kupowanej nieruchomości.
– Ten wymóg wchodzi w życie 29 kwietnia, bez wyjątków – dodaje Turek. – Dzięki prospektom klient nie będzie już musiał na własną rękę sprawdzać ksiąg wieczystych i rejestrów gruntów. Deweloper musi opisać stan prawny nieruchomości, powierzchnię i standard mieszkania, a nawet swoje dotychczasowe dokonania.
W prospekcie znajdziemy też kolejny, bardzo ważny szczegół.
– Chodzi o zapis o planowanych zmianach, w promieniu kilometra od realizowanej inwestycji – mówi Turek. – To oznacza, że klientów nie zaskoczy np. budowa hałaśliwej drogi czy wysypiska śmieci za oknami. Jeśli po podpisaniu umowy z deweloperem, gmina zdecyduje się na jakieś inwestycje, mieszkańcy będą stroną w sprawie.

Jasna umowa i lepsza ochrona

Według nowych regulacji, umowa między deweloperem i kupującym powinna być zawierana w postaci aktu notarialnego.
– Znacznie mocniej wiąże to obie strony. W poważnym stopniu ogranicza możliwość wycofania się z umowy przez sprzedającego lokal – wyjaśnia Turek. – Generalnie, w nowych umowach wyrównują się prawa klientów i deweloperów.
Sprzedający mieszkania będzie musiał określić dokładny harmonogram realizacji inwestycji, oraz terminy przekazywania wpłat. Wprowadzono także procedury, które ułatwiają klientowi wycofanie się z umowy. Wystarczy jeden szczegół, niezgodny z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym.

Analitycy przekonują, że dzięki nowej ustawie klienci nie będą musieli się już obawiać bankructwa dewelopera. Do tej pory spędzało to sen z powiek wielu kupującym. Zwłaszcza tym, którzy decydowali się na mieszkanie na etapie przysłowiowej dziury w ziemi.

Zobacz również: Zakup mieszkania w trakcie budowy

– Dotychczas klient wpłacał pieniądze, deweloper ogłaszał bankructwo i sprawę przejmował syndyk – mówi Turek. – Z całego majątku firmy pokrywał wierzytelności wobec Skarbu Państwa i wykonawców. Klienci dewelopera byli ostatni w kolejce i z reguły nie otrzymywali już ani grosza.

Od wiosny sytuacja ma się zmienić. – Pieniądze klientów, zgromadzone na rachunku powierniczym będą stanowiły odrębną masę upadłości – wyjaśnia Turek. – Syndyk nie będzie mógł pokryć z tych środków długów dewelopera. Pieniądze będą mogli przejąć klienci i ich pomocą dokończyć inwestycję. Zaległości upadłej spółki będą zaspokajane np. ze sprzedaży jej siedziby, czy służbowych samochodów.

Należy jednak pamiętać, że tego typu ochrona dotyczy tylko inwestycji, dla których prowadzony będzie rachunek powierniczy.

Koszty kredytu czarno na białym

Tegoroczne zmiany dotyczą nie tylko deweloperów, ale i banków. Działania tych ostatnich reguluje nowa ustawa o kredycie konsumenckim. Weszła w życie z końcem ubiegłego roku. Obejmuje kredyty do kwoty 255 550 zł. Wcześniej próg ten wynosił 80 tys. zł. Zmiana dotyczy też sposobu, w jaki banki informują o kredytach.

– W reklamach muszą się znaleźć stopa oprocentowania, całkowita kwota kredytu i rzeczywista roczna stopa oprocentowania – wyjaśnia Marcin Zienkiewicz, analityk porównywarki finansowej Comperia.pl. – Nowe przepisy wprowadzają także jednolity formularz kredytowy.

Klient ma więc otrzymać czytelną tabelę, gdzie wyszczególnione zostaną wszystkie koszty i parametry kredytu.
– Łatwiej będzie je ocenić, chociaż w praktyce banki różnie podchodzą do formularzy – dodaje Arkadiusz Rojek, analityk Home Broker. – Udostępniają je w różnych momentach. Niektóre na początku procedury, inne wraz z decyzją kredytową.

Zdarza się też, że banki przedstawiają formularze na podstawie ogólnej oferty. Takie informacje są mało miarodajne. Po ocenie zdolności kredytowej klienta, zmienić się może np. oprocentowanie. Warto też pamiętać, że informacje zawarte w formularzu nie są wiążące. Taką moc ma dopiero umowa.

Według nowej ustawy, mamy 14 dni na rezygnację z kredytu bez podania powodu. W przepisach zabrakło jednak informacji na temat maksymalnej prowizji, jaką może pobrać bank.
– Ustawa skomplikowała również kredytowanie prowizji – dodaje Rojek. – Formalnie nie można tego robić.

To oznacza, że prowizję powinniśmy zapłacić w gotówce, z własnych środków. Dla osób biorących kredyt hipoteczny, oznacza to tysiące złotych. Banki znalazły jednak wyjście z problemu. Oprócz kredytu hipotecznego udzielają drugiej pożyczki, właśnie na opłacenie prowizji. Oczywiście prowizja za drugi kredyt nie jest pobierana.