Mieszkanie pod wynajem - jak w nie inwestować, żeby nie żałować

W okresie pogarszającej się koniunktury gospodarczej, zawirowań na rynkach finansowych i wzrostu inflacji, nieruchomości wydają się atrakcyjną formą inwestycji. Podstawa to wybór takiej nieruchomości, której wartość będzie ponadczasowa.

Na rentowność wpływa wiele czynników, dlatego przed podjęciem decyzji ważne jest przeprowadzenie m.in. dokładnej kalkulacji ekonomicznej. Piszemy, jakie kluczowe czynniki powinniśmy uwzględnić przy wyborze nieruchomości pod wynajem.

Po pierwsze: lokalizacja

Ta jest jednym z kluczowych kryteriów, jakimi kierujemy się podejmując decyzję o zakupie mieszkania.
Od niej zależeć będzie wysokość czynszu i zainteresowanie potencjalnych najemców. Czas, kiedy lokal stoi pusty, jest czasem straconym, bo nie generuje przychodów, ale ponosimy comiesięczne koszty związane z opłatami administracyjnymi.

Poczytaj też: Mieszkania na wynajem, czyli czego szukają klienci 

Dobra lokalizacja podnosi wartość inwestycji. - Zachęcamy, by myśleć o tym, jak dana lokalizacja oraz infrastruktura komunikacyjna będą wpływały na wartość majątku za rok, 5 lat i więcej - mówi Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży w firmie Lokum Deweloper. – Dzięki dobrej lokalizacji wartość inwestycji staje się ponadczasowa. Mieszkania w centrum zawsze będą drożały szybciej niż te na peryferiach. Jeśli zdecydujemy się na mieszkanie z rynku pierwotnego, kluczowym parametrem powinna
być lokalizacja np. blisko uczelni.

W przypadku mieszkań poza centrum i na obrzeżach miasta, należy zwracać szczególną uwagę na skomunikowanie z centrum, bliskość przystanków komunikacji publicznej i uczelni.

Najemca poszukuje standardu

Najliczniejszą grupę najemców stanowią zazwyczaj studenci. W niektórych rejonach to nawet ponad 20 procent wszystkich mieszkańców miasta. Drugą liczną grupą są osoby młode, pracujące oraz rodziny z dziećmi. Inwestując w mieszkanie w mieście akademickim lub tam, gdzie są duże firmy i liczne miejsca pracy, nie powinniśmy obawiać się trudności w znalezieniu najemcy.

Standard wykończenia mieszkania powinien być zachowany. Na inny wystrój wnętrza zwrócą uwagę tzw. klienci biznesowi, szukający lokalu „z wyższej półki". Inny spodoba się osobom młodym. Mimo to nawet  najliczniejsza grupa najemców, jaką są studenci, jest coraz bardziej wymagająca. Żacy poszukują przestronnych, dalekich od wzorców akademickich mieszkań w nowym budownictwie, o wysokim standardzie wykończenia. Istotna jest dostępność punktów handlowo-usługowych i lokali rozrywkowych.

To ciekawe: Zakup mieszkania pod wynajem bardziej opłacalny od lokat bankowych 

Szacuje się, że spośród osób poszukujących lokum na wynajem, prawie połowa szuka mieszkań 2-pokojowych. Takie mieszkania najłatwiej wynająć, bo trafiają do największego grona odbiorców. Zamieszkają w nich zarówno studenci, jak i rodzina z dzieckiem. Umożliwia to użytkowanie takiego mieszkania jako sypialni i salonu dziennego bądź dwóch niezależnych pokoi dziennych już połączonych z sypialniami.

Inwestycja, która się zwraca

Kupując nieruchomość pod wynajem, należy zdawać sobie sprawę z długofalowości inwestycji. Odzyskanie włożonego kapitału może zająć nawet kilkanaście lat. – Pomimo konieczności zaangażowania znacznych środków finansowych oraz długiego terminu zwrotu, inwestycja w mieszkanie pod wynajem nadal wydaje się opłacalna. To dlatego, że maleje liczba wydawanych pozwoleń na budowę, a możliwości uzyskania kredytu mogą być w następnych latach trudniejsze ze względu na wymagany wkład własny – dodaje Nalberczyński. – Gdy przykładowo średni miesięczny czynsz najmu za mieszkanie 2-pokojowe, położone blisko centrum to około 1600 złotych na miesiąc, możemy przyjąć, że inwestycja w mieszkanie o powierzchni 47 metrów zwraca się w okresie 15–17 lat.

Możesz wynajmować na doby

Trzeba wziąć pod uwagę konieczność wyposażenia tego mieszkania i remonty. Przy korzystnym kredycie za kilkanaście lat można mieć mieszkanie bez obciążeń, które stanowić będzie pewne źródło dochodów w wieku emerytalnym. Przy założeniu, że lokum wynajmujemy studentom, możemy optymalizować nasz zysk z najmu, korzystając w okresie wakacji z najmu dobowego. Ten wymaga większego zaangażowania, ale może przynieść w skali miesiąca nieco wyższe dochody.