Mieszkanie dla Młodych - plusy i minusy programu dopłat

Wśród najczęstszych zarzutów stawianych Mieszkaniu dla Młodych był dotąd fakt, że dopłatę można było uzyskać tylko na zakup nowego mieszkania. Ten zapis w rządowym programie krytykował nawet Narodowy Bank Polski. Zarówno eksperci, jak i osoby zainteresowane pomocą państwa w zakupie lokum, uważali że to wspieranie sprzedaży mieszkań deweloperskich. Tymczasem pomysłodawcy programu tłumaczyli, że za cel stawiają sobie nie tylko pomoc młodym ludziom przy zakupie mieszkania, ale i rozruszanie rynku budowlanego.

Jaki był efekt wspierania tylko rynku pierwotnego? Statystyki mówiące o wykorzystaniu pieniędzy MdM-u pokazują, że fundusze płynęły głównie do dużych miast. Tam bowiem rynek deweloperski jest rozwinięty i część oferowanych mieszkań spełniała wymagania programu. Do końca pierwszej połowy 2015 roku 43 proc. dopłat trafiło na pięć największych rynków mieszkaniowych – wyliczył Home Brokera na podstawie danych Banku Gospodarstwa Krajowego.

Dopłaty także do zakupu mieszkań z rynku wtórnego

Od początku września 2015 roku sytuacja uległa zmianie i ta wada Mieszkania dla Młodych przeszła do historii. Jedną z najważniejszych zmian zasad działania programu wprowadzonych przez nowelizację ustawy jest dołączenie do programu lokali z rynku wtórnego. Dzięki temu możliwość skorzystania z dopłat mają osoby z mniejszych miejscowości, gdzie na rynku są głównie mieszkania używane i dotąd program dopłat był niedostępny.

Sprawdź również: Dostępność mieszkań z rynku wtórnego do kupienia z dopłatą 

Nie brakuje głosów krytyki wobec zmian w programie MdM. – Zmiany są zbyt zachowawcze, a odzwierciedleniem tego są absurdalne ograniczenia, które są niespójne względem pierwotnego założenia, jakim miał być prorodzinny charakter oddziaływania programu – twierdzi Maciej Górka z Domiporta.pl. – Problemem są za niskie limity cen metra kwadratowego, które dopuszczają zakup nieruchomości z dopłatą. Dla lokali z rynku pierwotnego wynoszą one 110 procent, a dla wtórnego 90 procent wskaźnika odtworzeniowego. Tym sposobem w praktyce kryterium cenowe spełniają głównie mieszkania najtańsze, zlokalizowane na obrzeżach miast – dodaje.

Problematyczne limity cenowe

To jednak kwestia nie tylko samego poziomu limitów, ale ich dopasowania do warunków rynkowych, które w skali kraju jest bardzo zróżnicowane i właściwie chyba to jest najpoważniejszą wadą założeń Mieszkania dla Młodych. Problem bierze się ze sposobu wyznaczania limitów. Są one wyliczane na bazie wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w danym regionie kraju. Wskaźnik jest publikowany przez wojewodów, ale jest bardzo nieprzewidywalny i często zupełnie oderwany od warunków rynkowych.

Na przykład w Krakowie i Warszawie średnia cena ofertowa na rynku wtórnym jest o 45–55 procent wyższa od limitu, tymczasem w Gorzowie Wlelkopolskim i Olsztynie ceny są od limitu niższe i chętni na zakup mieszkania z dopłatą nie mają żadnego problemu ze znalezieniem lokalu nawet w atrakcyjnej lokalizacji. Przez taki zapis w programie są w Polsce miasta, gdzie w limitach mieści się jedynie 1–2 procent mieszkań na rynku wtórnym, a są i takie, w których dostępność przekracza 80 procent. 

Ocena programu Mieszkanie dla Młodych

Wady MdM:

• za niskie limity cenowe w stosunku do realnych cen mieszkań w niektórych miastach,
• brak możliwości sprzedania mieszkania przez 5 lat od daty zakupu.

Zalety MdM:

• pomoc dla osób, które nie dysponują odpowiednim wkładem własnym na zakup mieszkania,
• dopłaty do zakupu mieszkań z obydwu rynków: wtórnego i pierwotnego,
• większe dofinansowanie dla rodzin wielodzietnych.

Wiele osób próbuje obchodzić ograniczenia programu MdM i to zarówno te dotyczące limitów cenowych, jak i dotyczących maksymalnego metrażu lokum. Najprostszym sposobem na zmniejszenie ceny mieszkania było przerzucenie części ceny mieszkania na garaż, który był obligatoryjnie kupowany z lokalem. Natomiast limit powierzchni mieszkania, który nie mógł być większy niż 75 lub 85 metrów kwadratowych (dla rodzin wielodzietnych), omijano dzięki modyfikacjom w powierzchni użytkowej w projekcie, przez co pomieszczenia zmieniały swoje przeznaczenie.

Poradnik kredytowy: Czym kierować się wybierając kredyt, by był jak najkorzystniejszy 

– Zdarzały się również sytuacje, że para planująca ślub, kupowała dwa mieszkania przylegające do siebie. Można było wówczas zainkasować dwie dopłaty w ramach MdM, a mieszkania w przyszłości połączyć – twierdzi Górka. Oznacza to, że program nie trafił ze swoimi założeniami do właściwej grupy docelowej. Pierwotne założenia legislacyjne doprowadziły do tego, że w pierwszym roku działania wykorzystano raptem jedną trzecią budżetu (około 207 mln złotych).

Krytykowany jest również zapis mówiący o tym, że jeśli ktoś w ciągu pięciu lat sprzeda kupione z dopłatą mieszkanie, to będzie musiał zwrócić proporcjonalną część otrzymanych środków. To oczywiście zabezpieczenie przed sytuacją, w której ktoś zaciąga kredyt na preferencyjnych warunkach tylko po to, żeby otrzymać dopłatę i od razu spłacić zadłużenie.

Można jednak wyobrazić sobie sytuację, w której młode małżeństwo kupuje z dopłatami kawalerkę, ale po dwóch latach rodzą się bliźniaki i istnieje pilna potrzeba, by zmienić lokal na większy. Niestety takie osoby nieruchomości kupionej z dopłatą nie mogą sprzedać ani wynająć i jest to poważny problem. Wystarczyłby prosty zapis w ustawie, mówiący o tym, że można sprzedać mieszkanie pod warunkiem, że pieniądze z niego przeznaczy się na zakup nowego lokum przeznaczonego na cele mieszkaniowe.