Mieszkania w Polsce coraz droższe. Jakie zmiany mogą obniżyć ceny?

RegioDom: Na jakie zmiany najbardziej czekają deweloperzy w tym roku? Co rzeczywiście pomogłoby budować więcej i taniej?

Przemysław Dziąg: Od lat branża deweloperska wskazuje na konieczność wprowadzenia konkretnych zmian legislacyjnych, które usprawniłyby proces inwestycyjny, zwiększyły podaż mieszkań oraz zmniejszyły bariery administracyjne i biurokratyczne. Kolejne rządy stawały przed wyzwaniami mającymi na celu wsparcie i usprawnienie funkcjonowania rynku mieszkaniowego, jednak wdrażanie reform w tym obszarze pozostaje cały czas na marginalnym poziomie. Pomimo licznych zapowiedzi, żadnych znaczących zmian nie było.

Jednym z kluczowych postulatów jest zwiększenie dostępności gruntów inwestycyjnych, szczególnie w miastach. Obecne regulacje, zwłaszcza te wprowadzone w 2016 roku, wciąż blokują znaczną część gruntów jedynie ze względu na ich rolny status, mimo że w praktyce nie pełnią już takiej funkcji. Ułatwienie ich przekształcenia na cele inwestycyjne znacząco zwiększyłoby podaż terenów pod zabudowę mieszkaniową.

Istotnym krokiem w tym kierunku byłoby także uwolnienie gruntów należących do Skarbu Państwa oraz spółek państwowych, takich jak tereny pokolejowe czy popocztowe. Są to obszary, które w wielu przypadkach nie spełniają już swojej pierwotnej roli, a ich wykorzystanie na cele mieszkaniowe mogłoby istotnie przyczynić się do zwiększenia dostępności nowych inwestycji.

Zwiększenie podaży gruntów miałoby bezpośredni wpływ na dynamikę cen mieszkań. Choć trudno oczekiwać natychmiastowego spadku cen, ich wzrost mógłby zostać znacząco spowolniony, co byłoby korzystne dla nabywców. Stabilniejszy rynek mieszkaniowy oznaczałby większą przewidywalność zarówno dla inwestorów, jak i dla osób poszukujących własnego lokum.

Jakie poza tym są główne utrudnienia, wpływające na rynek nieruchomości?

Jednym z kluczowych wyzwań dla branży deweloperskiej pozostaje usprawnienie procedur administracyjnych i ograniczenie nadmiernej biurokracji. Obecnie proces uzyskiwania pozwoleń na budowę jest czasochłonny, a inwestorzy często muszą czekać wiele miesięcy na decyzję, a jeszcze napotykają dodatkowe formalności przed zakończeniem procedury. Wydłużony czas rozpatrywania wniosków przekłada się nie tylko na opóźnienia w realizacji inwestycji, ale również na wzrost kosztów, co w efekcie wpływa na cały rynek nieruchomości. Usprawnienie tych procesów, w tym skrócenie terminów i uproszczenie procedur, mogłoby znacząco zwiększyć dynamikę rozwoju rynku mieszkaniowego i poprawić dostępność nowych inwestycji.

Jednocześnie istotnym aspektem pozostaje reforma systemu planowania przestrzennego. Wprowadzenie zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI) mogłoby stanowić rozwiązanie w sytuacji, gdy proces uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego trwa zbyt długo. Dodatkowo, planowane ograniczenia w zakresie wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ) mogą wpłynąć na możliwości realizacji nowych inwestycji, dlatego konieczne jest zapewnienie przejrzystych i efektywnych rozwiązań w tym obszarze. Stabilne i przewidywalne otoczenie regulacyjne sprzyjałoby zarówno rozwojowi sektora budownictwa, jak i zwiększeniu podaży mieszkań, co stanowi kluczowy element zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości w Polsce.

Wprowadzanie reformy planowania przestrzennego pachnie wielką katastrofą. Czy rzeczywiście grozi kompletny paraliż inwestycji?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, z końcem bieżącego roku tracą ważność studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a decyzje o warunkach zabudowy (WZ) będą mogły być wydawane wyłącznie na terenach objętych planem ogólnym. Obecnie jedynie część gmin podjęła dopiero uchwały o przystąpieniu do sporządzania tych planów, jednak sam proces ich opracowania, konsultacji i uchwalenia jest długotrwały i skomplikowany. W związku z tym istnieje realne ryzyko, a nawet już jest pewne, że wiele gmin nie zdąży z uchwaleniem planów ogólnych przed końcem roku, co oznacza, że od przyszłego roku wydawanie nowych decyzji WZ w wielu miejscach może stać się niemożliwe.

Dodatkowo, w planie ogólnym muszą zostać wyznaczone tzw. obszary uzupełnienia zabudowy, które będą warunkiem dalszego stosowania decyzji WZ. Gminy mają jednak dowolność w ich wyznaczaniu, co może prowadzić do sytuacji, w której w niektórych lokalizacjach decyzje WZ w ogóle nie będą mogły być wydawane. Należy podkreślić, że obecnie niemal połowa inwestycji w Polsce opiera się na tym mechanizmie planistycznym. Jego drastyczne ograniczenie bez zapewnienia alternatywnych rozwiązań może skutkować znacznym spowolnieniem procesów inwestycyjnych, ograniczeniem podaży nowych mieszkań oraz dalszym wzrostem cen nieruchomości.

W związku z tym konieczna wydaje się ponowna analiza tych regulacji i rozważenie ich ewentualnej nowelizacji, tak aby uniknąć paraliżu procesu inwestycyjnego w nadchodzących latach. Kluczowe jest zapewnienie stabilnych i przewidywalnych warunków prowadzenia inwestycji, co wpłynie zarówno na rozwój rynku mieszkaniowego, jak i na sytuację osób poszukujących nowych lokali.

Co jest najważniejsze w kwestii popytu i podaży mieszkań?

Równowaga między popytem a podażą na rynku mieszkaniowym jest kluczowa dla jego stabilności. Obecnie obserwujemy jednak narastające rozbieżności – zainteresowanie zakupem mieszkań utrzymuje się na wysokim poziomie, ale – głównie przez wysokie stopy procentowe – poszukujący mieszkań nie są w stanie zaciągnąć kredytu. Dodatkowo, ceny kształtowane przez rynek stanowią istotny czynnik wpływający na decyzje zakupowe klientów, często ograniczając ich możliwości nabycia nieruchomości. Z drugiej strony podaż mieszkań na rynku w różnym segmencie dostępności nie jest wystarczająca.

Stabilność regulacyjna oraz przewidywalne warunki rynkowe są kluczowe dla zapewnienia płynności inwestycji i utrzymania odpowiedniego poziomu podaży, co w dłuższej perspektywie przekłada się na równowagę na rynku nieruchomości.

Jak na rynek wpływają zmienne decyzje i brak konkretów dotyczących programu dopłat itp.?

Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym charakteryzuje się dużą niepewnością. Częste zmiany w komunikatach dotyczących polityki mieszkaniowej, zapowiedzi nowych programów oraz potencjalnych mechanizmów wsparcia, takich jak preferencyjne kredyty, powodują wstrzymywanie decyzji zakupowych przez klientów. W efekcie dochodzi do sytuacji, w której inwestycje nie znajdują nabywców w odpowiednim czasie, a kiedy okazuje się, że zapowiadane rozwiązania nie wchodzą w życie lub są wprowadzane z opóźnieniem, ceny mieszkań rosną. To sprawia, że osoby, które mogłyby wcześniej sfinalizować zakup, często zmuszone są do nabywania nieruchomości na mniej korzystnych warunkach. Stabilne i przewidywalne regulacje są kluczowe dla funkcjonowania rynku i zapewnienia równowagi między podażą a popytem.

Pomimo zapowiedzi, dotyczących priorytetowego traktowania mieszkalnictwa, w ciągu ostatniego roku nie wprowadzono znaczących reform, które mogłyby usprawnić funkcjonowanie sektora. Brak długofalowej strategii i konsekwentnych działań regulacyjnych prowadzi do sytuacji, w której rynek pozostaje w stanie niepewności, a zarówno deweloperzy, jak i nabywcy mieszkań muszą mierzyć się z niestabilnym otoczeniem prawnym i ekonomicznym. W obliczu kolejnych wydarzeń politycznych, szczególnie wyborów samorządowych, parlamentarnych, czy prezydenckich trudno spodziewać się szybkich i zdecydowanych zmian, co oznacza dalsze opóźnienia w podejmowaniu kluczowych decyzji dotyczących polityki mieszkaniowej. Tymczasem sektor nieruchomości potrzebuje przede wszystkim długookresowej wizji i konsekwentnych działań, które pozwolą na jego stabilny rozwój i zapewnienie większej dostępności mieszkań.

Planowanie w dłuższej perspektywie czasu wpłynęłoby korzystnie na sytuację na rynku?

Długoterminowe planowanie w sektorze mieszkaniowym jest kluczowe dla jego stabilnego rozwoju. Niestety, kolejne rządy często koncentrują się na krótkoterminowych działaniach, podporządkowanych bieżącym cyklom wyborczym, co sprawia, że kwestie strategiczne, takie jak zwiększenie podaży mieszkań, nie otrzymują należytej uwagi.

Mieszkalnictwo od lat pozostaje obszarem wymagającym systemowych reform, jednak brak kompleksowych i konsekwentnych działań sprawia, że sektor zmaga się z barierami administracyjnymi oraz niepewnością regulacyjną. Aby realnie zwiększyć podaż mieszkań i poprawić dostępność lokali dla kupujących, niezbędne jest opracowanie długofalowej polityki mieszkaniowej, uwzględniającej potrzeby zarówno inwestorów, jak i przyszłych mieszkańców. Stabilne otoczenie prawne oraz przewidywalność decyzji administracyjnych to fundamenty, które mogą zapewnić lepsze warunki dla rozwoju rynku nieruchomości w Polsce.

Pojawiła się zapowiedź prawie 5 miliardów zł dofinansowania do mieszkalnictwa, w tym budownictwo społecznego. Czy to dobra decyzja?

Jako Związek wspieramy rozwój całego rynku mieszkaniowego, w tym również sektora mieszkań społecznych i czynszowych, który odgrywa istotną rolę w zapewnieniu dostępności lokali dla różnych grup społecznych. Polska gospodarka i społeczeństwo charakteryzują się zróżnicowanymi poziomami dochodów, dlatego kluczowe jest stworzenie rozwiązań odpowiadających na potrzeby zarówno osób poszukujących mieszkań komunalnych i czynszowych, jak i tych, które znajdują się w segmencie mieszkań dostępnych w ramach TBS, czy wreszcie osób gotowych na zakup nieruchomości na warunkach rynkowych.

Sektor deweloperski koncentruje się przede wszystkim na budownictwie komercyjnym, jednak dla prawidłowego funkcjonowania rynku konieczne jest także odpowiednie wsparcie państwa dla segmentu mieszkań społecznych i czynszowych. Kluczowe jest, aby polityka mieszkaniowa uwzględniała szerokie spektrum potrzeb, a rozwój rynku opierał się na stabilnych zasadach współpracy między sektorem publicznym i prywatnym. Należy pamiętać, że sektor deweloperski oraz inwestorzy indywidualni odpowiadają za około 98% realizowanych inwestycji mieszkaniowych w kraju. To dowodzi, że tylko przy zaangażowaniu sektora prywatnego możliwy jest znaczący wzrost podaży mieszkań i rozwój rynku w sposób odpowiadający na realne potrzeby społeczne.

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź RegioDom codziennie. Obserwuj RegioDom.pl!