Mieszkania. Deweloperom brakuje ziemi. „Zabudujmy grunty rolne w miastach”

Mieszkania wyrastają w Polsce jak grzyby po deszczu – w 2020 r. oddano do użytku rekordowe 222 tys. lokali. To jednak wciąż za mało, by zaspokoić szalony popyt. Deweloperzy chętnie budowaliby więcej, jednak na przeszkodzie coraz częściej staje im brak działek pod zabudowę. Żeby rozwiązać ten problem, rząd zaproponował mechanizm o nazwie „lokal za grunt", jednak sami deweloperzy mają inny pomysł – chcieliby budować na ziemi rolnej w miastach.

Mieszkania w miastach coraz trudniej budować przez brak działek

Dla deweloperów budowa mieszkań ma sens głównie w największych miastach – najłatwiej tu o klientów, a wysokie ceny nieruchomości pozwalają zarobić. Coraz częściej jednak problemem staje się brak ziemi pod zabudowę.

Jak przyznają deweloperzy, kupienie wolnej działki bliżej centrum graniczy z cudem (i słono kosztuje). Zostają grunty na obrzeżach miast, mniej atrakcyjne dla klientów przez dłuższy czas dojazdu, słabo rozwiniętą infrastrukturę i nieraz uciążliwe sąsiedztwo (np. autostrady czy spalarni śmieci).

Udział różnych typów gruntów w granicach miast. Źródło: GetHome.pl

Zobacz: Mieszkań więcej niż za Gierka. Te rekordy padły w 2020 r.

Ponieważ zasób wolnych działek budowlanych się kurczy, osiągają one coraz wyższe ceny. Tracą na tym klienci, gdyż za mieszkania zbudowane na drogich działkach deweloper liczy sobie więcej.

– Według NBP w Warszawie udział gruntu w cenie metra kwadratowego mieszkań wzrósł w ostatnich pięciu latach z ok. 16 proc. do 21 proc – zauważa ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

Grunty rolne powinno się zabudować? Tego chcą deweloperzy

Gdzie zatem budować w miastach, skoro zaczyna brakować ziemi? Zdaniem eksperta GetHome.pl – na gruntach rolnych. Niewielu ludzi zdaje sobie sprawę, że w największych ośrodkach miejskich tereny zakwalifikowane jako rolne zajmują aż 11,5–55 proc. powierzchni. Za grunty rolne uznaje się bowiem m.in.:

• ziemię pod uprawę,
• sady,
• łąki,
• pastwiska,
• grunty pod stawami,
• nieużytki.

Udział terenów rolnych w powierzchni miast. Źródło: GetHome.pl

Nowe mieszkania i domy mogłyby powstawać zwłaszcza na nieużytkach – tylko w Warszawie zajmują one 366 ha. Jednak po zmianach w prawie z 2016 r. grunty rolne (a więc i nieużytki) mogą nabywać niemal wyłącznie rolnicy. Trudniejsze niż kiedyś jest dziś także odrolnienie działki. Nawet jeśli deweloperowi się to uda, czekają go dalsze trudności.

Przeczytaj: Ceny mieszkań, maj 2021. Tanio już było

– Trzeba (...) wiedzieć, że aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, co najmniej jedna sąsiednia działka musi być zabudowana – wyjaśnia mecenas Urbański z kancelarii JDP. – Ponadto konieczny jest także dostęp do drogi oraz możliwość podłączenia prądu.

Wspomniane zmiany w prawie były niewątpliwie potrzebne. Przed ich wprowadzeniem często się zdarzało, że deweloperzy zabudowywali cenne, żyzne grunty, a nowe osiedla powstawały w szczerym polu, na terenach pozbawionych niezbędnej infrastruktury. Jednak zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich zmiany poszły za daleko i należy znów ułatwić budowę mieszkań na gruntach rolnych.

– W dużych aglomeracjach mało żyzne grunty rolne zawsze stanowiły rezerwuar tanich terenów budowlanych – przekonuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD.

Lokal za grunt, czyli wsparcie mieszkalnictwa w gminach

Inny pomysł na rozwiązanie problemu braku działek pod zabudowę ma rząd. 1 kwietnia 2021 r. weszła w życie ustawa, która wprowadza rozwiązanie znane jako „lokal za grunt". W największym skrócie jest to nowa forma współpracy przy budownictwie mieszkaniowym. Gmina może umówić się z deweloperem, że sprzeda mu działkę budowlaną, ale w zamian deweloper odda gminie na własność część wybudowanych na niej mieszkań (w ramach rozliczenia za nabytą ziemię). W teorii mają na tym skorzystać obie strony – deweloperzy uzyskają dostęp do gminnych gruntów, a gminy otrzymają nowe mieszkania komunalne.

Sprawdź: Lokal za grunt. Na czym dokładnie polega to rozwiązanie?

Deweloperzy ankietowani przez Dompress.pl mają jednak mieszane uczucia. Wielu podkreśla, że rozwiązanie „lokal za grunt" ma duży potencjał i daje szansę na zdobycie cennych działek pod zabudowę, ale nie brakuje też głosów krytyki. W wypowiedziach ankietowanych powtarza się np. przekonanie, że samorządy nie będą chętne do „uwolnienia" posiadanych działek. Niektórzy wprost przyznają, że zainteresowanie nowym projektem będzie marginalne.

– Kluczowe jest (...), jaką ofertę przygotują samorządy dla inwestorów. Przede wszystkim muszą to być działki położone w centrum miast, dobrze skomunikowane i nie wymagające dużych nakładów na infrastrukturę. Tylko takie warunki przyniosą programowi sukces – podsumowuje Adrian Potoczek, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Wawel Service.

Kilku deweloperów wyraziło też obawę, że klienci komercyjni nie będą chcieli kupować mieszkań w budynku, w którym część lokali to lokale komunalne.