Jak starać się o docieplenie budynku wspólnoty mieszkaniowej

Nieprawidłowa i zbyt mała izolacyjność cieplna przy rosnących cenach za energię skutkuje wyższymi kosztami eksploatacyjnymi za ogrzewanie budynku i utrzymanie jego stanu technicznego na określonym poziomie.

Przeczytaj również: Kiedy i dlaczego warto ocieplić dom

Termoizolacja budynku przekracza zakres uprawnień przysługujących zwykłemu zarządowi wspólnoty. Dlatego potrzebna jest zgoda większości właścicieli na to działanie. Zgoda musi być wyrażona w formie uchwały – zawierającej jednocześnie pełnomocnictwo dla zarządu bądź zarządcy do zawarcia stosownych umów.

Wniosek lub pozwolenie na budowę

Proces ocieplenia budynku wspólnota rozpoczyna od dopełnienia kwestii formalno-prawnych. W tym celu zgłasza ona w Urzędzie Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego prace dociepleniowe lub stara się o uzyskanie pozwolenia na budowę.

Rodzaj koniecznych formalności zależy od wysokości budynku i określa go art. 29 ust. 2 pkt 4 Ustawy – Prawo budowlane.

– W przypadku obiektów wyższych niż 12 m niezbędne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Jeżeli roboty dotyczą obiektów, których wysokość jest niższa, wystarczy zwykłe zgłoszenie. We wniosku w tej sprawie koniecznie trzeba określić, jaka będzie metoda przeprowadzania prac dociepleniowych, zaś załączone szkice i rysunki będą dotyczyć jedynie określenia usytuowania budynku i ewentualnego wskazania elementów budynku, które będą ocieplane, jeśli nie będzie to cały budynek – tłumaczy Mariusz Łubiński, Prezes Zarządu Admus Sp. z o.o.

Konieczne jest również złożenie oświadczenia o prawie do dysponowania terenem na cele budowlane. Następnie wspólnota czeka 30 dni na decyzję urzędu. W myśl zasady „milczącej zgody", jeżeli w tym czasie starosta nie złoży sprzeciwu, można rozpoczynać prace ociepleniowe. Zgoda na wykonanie robót ważna jest przez 2 lata – roboty dociepleniowe trzeba podjąć nie później niż po upływie 24 miesięcy od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.

Dotacje na ocieplenie budynku wspólnoty mieszkaniowej

Można starać się na dofinansowanie inwestycji przez państwo. W Ustawie z 2008 roku o Wspieraniu termomodernizacji i remontów sprecyzowano, co to jest przedsięwzięcie termomodernizacyjne i remontowe oraz kto, gdzie i na jakich zasadach może ubiegać się o tzw. premię na ten proces.

Premia jest bezzwrotną pomocą państwa dla inwestora realizującego przedsięwzięcie termomodernizacyjne i remontowe. Przyznaje ją Bank Gospodarstwa Krajowego. Jest ona na pokrycie części kredytu wykorzystanego na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego i remontowego. Pomoc nie jest czysto symboliczna, gdyż po spełnieniu zapisanych w Ustawie wymagań wspólnota mieszkaniowa może liczyć na pokrycie nawet 20 proc. kosztów kredytu.

Mało jest wspólnot, które mogą finansować prace termomodernizacyjne i remonty tylko z własnych środków.
– By uzyskać kredyt wspólnota musi spełniać określone warunki, m.in. wykazać się płynnością finansową i regularnymi wpłatami na fundusz remontowy, a w przeprowadzonym audycie energetycznym wykazać zmniejszenie rocznego zapotrzebowania na energię w skutek przeprowadzenia planowanej inwestycji. Bank Gospodarstwa Krajowego na rozpatrzenie wniosku ma 30 dni roboczych i na ogół wydaje decyzje pozytywne, ewentualnie wzywa audytora do poprawienia audytu. Kredyt udzielany jest zwykle na maksymalnie 10 lat, a jego kwota nie może przekroczyć 80 proc. kosztów modernizacji – wyjaśnia Mariusz Łubiński.

Premia termomodernizacyjna nie wyczerpuje wszelkich dostępnych możliwości pozyskania dofinansowania.

Źródłem dofinansowania termomodernizacji może być również pomoc z Wojewódzkich Funduszy Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (WFOŚiGW). Najczęściej pomoc ta polega na udzieleniu pożyczki na warunkach preferencyjnych na okres do 12 lat. Możliwe jest jej częściowe umorzenie po spłacie minimum 65 proc. wykorzystanej pożyczki i pod warunkiem, że inwestycja została ukończona w ustalonym terminie oraz, że osiągnięto zakładane – rzeczowe i ekologiczne – efekty zadania.

Pomoc w finansowaniu termomodernizacji można uzyskać też ze strony firmy typu ESCO (Energy Saving Company). Wtedy inwestorem nie będzie właściciel budynku, ale podmiot zewnętrzny – przedsiębiorstwo będące wykonawcą termomodernizacji. Tego typu wsparcie jest korzystne, gdy wspólnota mieszkaniowa nie spełnia warunków stawianych przez bank do uzyskania kredytu – na przykład nie ma odpowiedniego zabezpieczenia. W przypadku ESCO, kredyt nie jest udzielany właścicielowi nieruchomości, ale wykonawcy prac, a przedmiotem oceny zdolności kredytowej jest tylko potencjał realizowanego projektu. Spłata zobowiązania wobec trzeciej strony pochodzi z oszczędności uzyskanych poprzez obniżenie kosztów użytkowania energii na skutek przeprowadzonej termomodernizacji budynku. Oznacza to, że po zakończeniu prac wykonawca obciąża właściciela budynku odpowiednią opłatą, o wartości równej oszczędnościom, jakie osiągnięto w wyniku modernizacji. W okresie spłaty zobowiązania właściciel nie ponosi więc kosztów większych niż przed modernizacją.

Wspólnoty mieszkaniowe mogą ubiegać się także o dofinansowanie modernizacji termoizolacyjnej budynku w ramach Regionalnych Programów Operacyjnych poszczególnych województw oraz komponentu regionalnego Programu Operacyjnego Kapitał Ludzki (2007–2013). Obecnie wiele województw pracuje już nad projektami nowych programów operacyjnych na okres 2014–2020.

Szanse na pozyskanie dodatkowych pieniędzy na remont budynków mieszkalnych dają też programy europejskie, np. Europejski Fundusz Rozwoju Regionalnego czy Europejski Fundusz Społeczny. Ubieganie się o środki odbywa się w drodze konkursu wniosków.
O dostępność środków publicznych, w tym także unijnych, najlepiej pytać w jednostkach samorządu terytorialnego – urzędach gmin, miast i dzielnic. Warto też śledzić aktualności na stronach internetowych samorządów oraz na ogólnopolskiej stronie Funduszy Europejskich.

Realizacja termomodernizacji budynku wspólnoty mieszkaniowej

Po uzyskaniu pozwoleń i funduszy można przejść do właściwego etapu realizacji inwestycji. Prace związanie z ociepleniem budynku nie należą do łatwych, dlatego jednym z czynników decydujących o powodzeniu całego przedsięwzięcia jest wybór odpowiedniej ekipy remontowej.

Warto wiedzieć: Jak wybrać dobrego wykonawcę ocieplenia domu 

Radzimy, aby sprawdzić, czy w zakresie kompetencji wytypowanych wykonawców leży również termoizolacja obiektów. Warto również poznać opinie na jej temat oraz poprosić o referencje od dotychczasowych klientów.
Członkowie zarządu wspólnoty nie muszą znać się na pracach wykończeniowych. Dlatego ekipa prócz wykonawstwa powinna omówić ze zleceniodawcą dobór odpowiednich materiałów, zasadność takiego ocieplenia i koszt realizacji całego projektu. Warto zdać się na fachowców, gdyż odpowiednia decyzja w tej sprawie pozwoli znacznie zmniejszyć opłaty i podniesie komfort życia mieszkańców na wiele lat.

Jeżeli wspólnota będzie chciała sama wybrać materiały ociepleniowe, to lepiej by korzystała z produktów od sprawdzonych producentów. Skuteczności nie ocenimy na podstawie wyglądu czy opakowania, a zatem warto poczytać na ich temat, poszukać opinii fachowców i wreszcie – zapoznać się z uzyskanymi certyfikatami i rekomendacjami UE lub polskich cenionych instytucji.

Cenna wiedza: Fachowcy nie poradzili sobie z remontem? Sprawdź, co możesz zrobić 

O zasadach ocieplania słów kilka

Przygotowując ściany budynku do remontu, warto w pierwszej kolejności sprawdzić stan elewacji, zwłaszcza tych, które są otynkowane. W miejscach, gdzie tynk słabo przylega i jest odspojony, trzeba go skuć. Powierzchnię ściany należy umyć preparatem do mycia elewacji, bo na zakurzonych i zatłuszczonych powierzchniach zaprawa klejowa pod płytami ociepleniowymi będzie się z czasem odspajać, a na połączeniach płyt będą widoczne zarysowania i pęknięcia.

Ważna jest również aura. Przy niesprzyjającej pogodzie nawet doświadczona ekipa remontowa i najlepsze materiały termoizolacyjne nie zapewnią osiągnięcia spodziewanego efektu. Nie należy wykonywać jakichkolwiek prac termoizolacyjnych w bardzo słoneczne dni oraz podczas jesiennych wahań temperatury, szczególnie z przymrozkami w nocy. Optymalna temperatura dla tego typu remontu wynosi od 5 do 25 stopni Celsjusza. Taki zakres temperatur dotyczy zarówno otaczającego powietrza, jak i podłoża, na którym instaluje się system ociepleń.

Łukasz Woronowicz z Henkel Polska informuje: – W gorące dni temperatura na powierzchni nagrzanych ścian może przekroczyć 60 stopni Celsjusza. To pogarsza, a często wręcz uniemożliwia skuteczną aplikację systemu ociepleń i może powodować większe problemy niż rozgrzane powietrze. Istnieje bowiem ryzyko niezawiązania się zarówno materiałów wiążących hydraulicznie (np. klejów systemowych lub tynków mineralnych), jak i materiałów na bazie spoiw organicznych (takich jak tynki akrylowe, silikonowe). Wykroczenie poza zalecany zakres temperatur może doprowadzić do pojawienia się na elewacji siatki spękań w formie pajęczyny, przebarwień i innych usterek.

Należy również unikać prowadzenia prac w czasie deszczu. Opady mogą przyczynić się do uszkodzeń podczas robienia zewnętrznych warstw systemów ociepleń, czyli nakładania tynku strukturalnego. W przypadku wystąpienia lub ryzyka pojawienia się opisanych warunków pogodowych, ekipa remontowa powinna zasugerować zarządowi wspólnoty mieszkaniowej przełożenie terminu prac na okres bardziej sprzyjającej aury. Jeżeli tego nie zrobi, jest to wyraźny sygnał, że wynajętej firmie zależy wyłącznie na zarobku, natomiast osiągnięcie satysfakcjonującego klienta efektu jest kwestią drugorzędną. Warto wówczas pomyśleć nad zmianą ekipy remontowej.

Ocieplane ściany muszą być proste. Ekipa powinna sprawdzić, czy odchylenia od pionu nie są duże. To jest istotne w kontekście zamknięcia się w przewidzianym budżecie. Krzywe ściany wymagają bowiem wyrównania zaprawą klejową. A to wiąże się z jej dużo większym zużyciem niż podaje producent lub zastosowaniem mocowań płyt ocieplenia na ruszcie szynowym.

Następnie należy sprawdzić stan wszystkich murowanych lub betonowych elementów wystających ze ścian. Uszkodzone gzymsy, kominy i inne fragmenty muru trzeba naprawić. Tam, gdzie do uszkodzonych miejsc jest swobodny dostęp – na przewodach kominowych, attykach lub daszkach – najlepiej je rozebrać i jeszcze raz przemurować. Konieczny jest także demontaż wszystkich elementów wykończeniowych, które mogłyby utrudniać prace, np. podsufitki, rur spustowych, rynien i parapetów. Rynny najlepiej pozostawić jak najdłużej, a na ich zakończeniach lub w miejscach otworów na rury spustowe dołożyć kawałki rynny. Dzięki temu w razie deszczu podczas prac ociepleniowych wodę z dachu będzie można odprowadzić poza obrys budynku. W ten sposób uchronimy elewację przez zamoknięciem.

Czas zacząć ocieplanie budynku

Samo ocieplanie to zadanie dla ekipy remontowej. Jednak warto znać kolejne fazy remontu, by móc ocenić fachowość prowadzonych prac. Niezwykle ważnym elementem jest właściwe przygotowanie podłoża pod pierwszą warstwę. Należy zacząć od oczyszczenia ściany z zanieczyszczeń, takich jak kurz i tłuszcz. Podłoże to powinno być stabilne, a powierzchnia równa, dlatego należy usunąć z niej odspojone warstwy tynku lub farby, by zapewnić przyczepność kolejnych powłok.

W dalszej kolejności należy wybrać typ izolacji termicznej. Do najczęściej stosowanych należą styropian lub wełna mineralna. Trudno jednoznacznie stwierdzić, który z tych produktów jest lepszy – wszystko bowiem zależy od indywidualnych potrzeb i zasobności portfela wspólnoty. Należy taż pamiętać o przepisach regulujących konieczność zastosowania wełny w budynkach o wysokości powyżej 25 metrów. W dalszej kolejności, gdy już zostanie wybrany materiał termoizolacyjny oraz jego grubość, przyjdzie wybrać system ociepleniowy. Należy pamiętać, że powinien on być kompletny to znaczy od jednego producenta.

– Poszukiwanie oszczędności poprzez łączenie systemów i stosowanie np. tynków od jednego, a klejów od innego producenta, nigdy nie jest dobrym rozwiązaniem. Postępując w ten sposób narażamy się przede wszystkim na utratę gwarancji oraz niższą jakość, gdyż takie łączenie nie gwarantuje trwałości stworzonego w ten sposób systemu. Szybko może się zatem okazać, że poszczególne produkty nie do końca ze sobą współgrają i konieczna jest ich ponowna, kosztowna wymiana – dodaje Łukasz Woronowicz.

Kolejnym elementem systemu ociepleń jest tynk. Na rynku dostępnych jest kilka rodzajów tynków elewacyjnych: mineralny, silikatowy, akrylowy, silikonowy lub silikatowo-silikonowy. Gdy dokonamy już wyboru rodzaju tynku, pozostanie nam jeszcze określić, jaka powinna być jego faktura. Na rynku najpopularniejsze są kamyczkowe oraz kornikowe.

Zobacz również: Tynki renowacyjne – ich zastosowanie i działanie 

Prace przy ocieplaniu budynku wymagają koordynacji z innymi robotami w sposób, który wykluczy jego zawilgocenie. Wolno prowadzić je dopiero po:

• zakończeniu i odebraniu robót dachowych,
• zakończeniu i odebraniu robót hydroizolacyjnych podłoży i posadzek balkonów, loggii i tarasów,
• upływie wymaganego okresu technologicznego niezbędnego dla osuszenia podłoża od zakończenia tzw. mokrych robót,
• wykonaniu odpowiednich obróbek zapewniających bezpieczne odprowadzenie wody opadowej z poziomych powierzchni murów ogniowych, attyk, gzymsów itp. poza lico ocieplanej elewacji (bez obawy o zawilgocenie podłoża),
• ustąpieniu skutków kapilarnego podciągania wód gruntowych i zabezpieczeniu takiego podłoża przed wchłanianiem wilgoci.

Ewentualne korzyści wynikające z ocieplenia budynku są nie do przecenienia, dlatego nie warto zwlekać z decyzją. Prawidłowo wykonana termoizolacja zmniejszy koszty eksploatacji budynku, a jego mieszkańcy będą mogli cieszyć się nową, estetyczną elewacją, która przyniesie faktyczne oszczędności w budżecie wspólnoty.