Kupno mieszkania to bardzo duży wydatek, który często finansujemy kredytem. Dlatego należy zadbać o to, by transakcja przebiegła jak najbezpieczniej.
Po co nam umowa przedwstępna przy kupnie mieszkania
W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości kupujący oraz sprzedający zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży na warunkach i w terminie podanych w umowie. Czasami pojawiają się opinie, że umowa przedwstępna musi być zawarta w formie aktu notarialnego. To nieprawda, ale właśnie tak najlepiej zrobić. Podpisując umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego mamy prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze postępowania sądowego.
Dowiedz się: Ile faktycznie kosztuje zakup mieszkania
W przypadku zachowania formy aktu notarialnego zobowiązanie jest o tyle lepiej zabezpieczone, że w razie braku rzetelności kontrahenta, strony mają prawo dochodzić zawarcia umowy sprzedaży przed sądem. Pamiętajmy jednak, że umowa wiąże zarówno sprzedających jak i kupujących. Przy zakupie mieszkania na kredyt umowa przedwstępna jest istotna, gdyż często to na jej podstawie bank uruchamia proces kredytowy. W przeciwnym wypadku nie jest obligatoryjna. Jeśli nie ma przesłanek do tego, by nie podpisać od razu umowy ostatecznej, umowę przedwstępną można pominąć.
Czy umowa przedwstępna z deweloperem jest wymagana
W większości przypadków zakupu mieszkania od dewelopera umowa przedwstępna także nie jest potrzebna, gdyż między innymi jej funkcję spełnia tzw. umowa deweloperska. Dokument ten w świetle ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 roku (tzw. ustawy deweloperskiej), musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Zatem o umowie przedwstępnej mówimy tylko w przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym.
Warto zobaczyć: Mieszkania na sprzedaż – rynek pierwotny
Jakie zapisy mogą znaleźć się w umowie przedwstępnej
Umowa przedwstępna określa kluczowe elementy przyszłego kontraktu, często na długo przed jego zawarciem. Możliwe jest np. nawet na rok przed zakupem mieszkania zobowiązanie jego właściciela do sprzedaży po określonej cenie i w określonym terminie. Przy czym oczywiście sprzedający musi się na te warunki zgodzić. Nabywca minimalizuje w ten sposób ryzyko związane np. ze wzrostem ceny nieruchomości lub sprzedaży jej innej osobie. Możliwe jest nawet nałożenie na sprzedającego obowiązku przeprowadzenia remontu, wymeldowania lokatorów czy uregulowania zobowiązań zabezpieczonych na hipotece interesującej nas nieruchomości.
Przeczytaj również: O czym pamiętać przy zakupie mieszkania od dewelopera
Na tym etapie kupujący może zdecydować się przekazać sprzedającemu zadatek lub zaliczkę. Obydwie formy różnią się od siebie w znaczący sposób.
Zaliczka jest wcześniejszą zapłatą części ceny sprzedaży. W przypadku rozwiązania umowy lub gdy nie zostaną dotrzymane jej warunki, zawsze podlegać będzie zwrotowi na rzecz kupujących.
Zadatek pełni natomiast funkcję gwarancyjną. W przypadku gdyby jedna ze stron złamała postanowienia umowy, dany zadatek utraci jeśli sama go dała, a jeśli go otrzymała – zwróci zadatek w podwójnej wysokości. W przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej, zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny sprzedaży.
Opisane elementy mają charakter modelowy i mogą być przez strony w pewnym stopniu modyfikowane. Zadatek i zaliczka są płacone przez kupującego ze środków własnych, ale w większości banków można taki wydatek zrefinansować, trzeba jednak o tym pomyśleć od razu i zawrzeć odpowiedni zapis w umowie.
Wady i zalety umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego
Źródło: Home Broker
Prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej
Gdybyśmy chcieli zabezpieczyć prawo odstąpienia od umowy w konkretnych przypadkach, nic nie stoi na przeszkodzie, by i taką możliwość stronom umowy przedwstępnej przyznać. Umowa może zostać zawarta z zastrzeżeniem warunku lub terminu.
Kiedy umowa przedwstępna jest ważna
By umowa przedwstępna była w ogóle ważna, musi zawierać określone elementy. Określone są one w Kodeksie Cywilnym. W przypadku zakupu mieszkania kluczowe jest dokładne określenie:
- przedmiotu umowy,
- ceny sprzedaży nieruchomości,
- terminu zawarcia umowy sprzedaży.
Obowiązkowo znaleźć muszą się w niej też oczywiście strony umowy. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, by umowa zawierała wiele dodatkowych parametrów, takich jak na przykład warunki wycofania się z transakcji. Warto jednak zaznaczyć, że w przypadku określenia terminu zawarcia umowy ostatecznej, musi on być oznaczony precyzyjną datą, a nie warunkiem takim jak „uzyskanie kredytu przez kupującego".
Zobacz również:Mieszkania na sprzedaż – rynek wtórny
