Ile duży deweloper zarabia na sprzedaży jednego mieszkania? Liczby robią wrażenie. Czy to przez marże ceny mieszkań są tak wysokie?

Koszt zakupu lokum to dziś najpoważniejsza przeszkoda dla osób chcących zamieszkać „na swoim”. Nieruchomości drożeją z miesiąca na miesiąc – według Narodowego Banku Polskiego ceny mieszkań w największych miastach są dziś o ok. 10 proc. wyższe niż rok temu, a eksperci przewidują dalsze podwyżki.

Jak duża część z ogromnych kwot płaconych przez nabywców trafia do kieszeni dewelopera? Sprawdzili to analitycy Biura Maklerskiego Pekao. Dość powiedzieć, że liczby robią wrażenie.

W 3Q'21 [trzecim kwartale br. – przyp. red.] było to średnio PLN 140 tys. marży brutto na jednym przekazanym mieszkaniu – podali eksperci na Twitterze.

Jak zaznaczają eksperci, deweloperskie marże są dziś aż o 15 proc. wyższe niż przed rokiem i najwyższe od dekady. Trzeba jednak podkreślić, że nie są to wyliczenia dla wszystkich deweloperów w całym kraju, a jedynie dla 10 największych notowanych na giełdzie. Trzeba też zaznaczyć, że dane z rynku nieruchomości spływają z pewnym opóźnieniem i powyższe liczby dotyczą transakcji zawieranych od 6 do 18 miesięcy temu – nowsze jeszcze nie są dostępne.

Podobne wyliczenia przedstawili na początku tego roku eksperci money.pl, którzy podali wówczas, że marża przeciętnego dewelopera waha się dziś od 20 do 30 proc. To dużo, ale rynek nieruchomości widywał już wyższe marże.

– Warto (...) przypomnieć, że w okresie ostatniego boomu mieszkaniowego w latach 2005–2008 marże wynosiły nawet 40 proc. – zauważa Marta Kubacka, ekspert portalu GetHome.pl.

Wysokie marże niewątpliwie wpływają na ceny nieruchomości. Te jednak rosną także z wielu innych powodów, przede wszystkim ogromnego popytu, wysokich kosztów budowy oraz dużej aktywności inwestorów kupujących mieszkania pod wynajem.

Należy także pamiętać, że marża to nie to samo co zysk. Z kwoty marży deweloper opłaca wydatki takie jak m.in. raty zaciągniętych kredytów, wynagrodzenia pracowników administracyjnych oraz podatek. Nie jest więc tak, że deweloper faktycznie zarabia 140 tys. na jednym mieszkaniu.

Ile zatem zostaje mu „na rękę”? Jak wyliczają eksperci money.pl, w Warszawie w I kwartale 2021 r. było to ok. 3000 zł na metrze kwadratowym. A zatem zysk ze sprzedaży 50-metrowego lokalu w stolicy to ok. 70 tys. zł. Dziś jest to prawdopodobnie nieco więcej, ale wciąż nie 140 tys. zł.

Trzeba zarazem mieć na uwadze, że tego typu uśrednione wyliczenia mocno zakłamują obraz. Wiele zależy od konkretnej inwestycji – na droższych nieruchomościach premium zarabia się więcej, a małe firmy na ogół mają niższe marże niż najwięksi gracze. Deweloperskie zyski są dziś też ograniczane stale rosnącymi kosztami gruntów i robocizny, a także drożejącymi w błyskawicznym tempie materiałami budowlanymi.