Fundusze inwestycyjne rosną w siłę. Mają w Polsce już ponad 10,3 tys. mieszkań na wynajem. Sektor PRS urósł w 2022 r. o 40 proc.

Przez ostatnie dekady wynajmem zajmowały się w Polsce głównie osoby prywatne. Od kilku lat zwiększa się jednak w naszym kraju aktywność funduszy inwestycyjnych. Z perspektywy lokatorów jest to zmiana na plus – oferta najmu staje się bardziej zróżnicowana, a wynajem mieszkania od firmy ma liczne zalety (m.in. szybsze reagowanie na usterki, brak niezapowiedzianych odwiedzin właściciela). Część osób obawia się jednak rozwoju sektora PRS w Polsce, bojąc się, że firmy będą konkurować o atrakcyjne lokale z osobami szukającymi M na własne potrzeby.

Analizy rynku pokazują jednak, że niezależnie od tych obaw fundusze radzą sobie nad Wisłą coraz lepiej. Według raportu firmy doradczej Knight Frank i kancelarii Dentons w 2022 r. liczba mieszkań posiadanych w Polsce przez fundusze inwestycyjne wzrosła o 40 proc.. To ponad 10 300 lokali. Choć liczba ta robi wrażenie, warto pamiętać, że to nadal zaledwie 1 proc. wszystkich mieszkań na wynajem w największych miastach.

– Warszawa przoduje pod względem dostępnej podaży, oferując 4.200 mieszkań na wynajem – podają autorzy raportu. – Z badania Knight Frank, przeprowadzonego wśród 25 inwestorów instytucjonalnych, banków oraz deweloperów obecnych na rynku PRS w Polsce, wynika, że w 2023 roku około 85 proc. inwestorów planuje rozpocząć nowe projekty mieszkaniowe na terenie stolicy. W Krakowie znajduje się około 1.200 gotowych już mieszkań i ponad 40 proc. inwestorów planuje rozpoczęcie tam nowych projektów w 2023 roku.

Co więcej, sektor PRS planuje dalej się w naszym kraju rozwijać. Według raportu do końca 2023 r. powstanie w Polsce kolejne 6,5 tys. mieszkań pod wynajem instytucjonalny, a dodatkowo inwestorzy mają zabezpieczone grunty pod budowę nawet 35 tys. kolejnych. Jednocześnie trzeba pamiętać, że fundusze także odczuły trwające obecnie spowolnienie w mieszkaniówce.

– Przez problemy ze skalkulowaniem kosztów budowy z uwagi na rosnące ceny materiałów budowlanych, wysokie koszty finansowania oraz zapowiedzi wprowadzanych zmian podatkowych skala inwestycji w tym sektorze i tak silnie spadła – podaje Polski Związek Firm Deweloperskich. – Jak wskazuje JLL, wolumen transakcji w sektorze PRS wyniósł w 2022 roku 265 mln EUR w porównaniu z 623 mln EUR w 2021 roku – to spadek rzędu 57,5 proc.

Mimo pojawiających się w mediach komentarzy, że rozwój sektora PRS oznacza większe trudności z zakupem mieszkania dla zwykłych obywateli, PZFD (organizacja zrzeszająca deweloperów) zapewnia, iż są to obawy bezpodstawne. W praktyce bowiem deweloperzy budujący mieszkania przeznaczają je z góry albo dla zwykłych klientów, albo dla funduszy inwestycyjnych. Mowa więc o dwóch różnych pulach lokali na sprzedaż.

– Fundusze inwestycyjne co do zasady nie nabywają od dewelopera gotowych mieszkań, a zlecają realizację nowych inwestycji. W przypadku, gdy na inwestycji zawarto już umowę deweloperską na jeden z lokali, to taki projekt nie jest nabywany przez fundusz inwestycyjny. Nie ma zatem mowy o konkurencji z osobami fizycznymi – czytamy w komunikacie PZFD.

Jednocześnie dane rynkowe zdają się sugerować, że na lokale należące do firm jest duży popyt. Jak bowiem podaje PZFD, stan wynajęcia mieszkań będących w rękach sektora PRS wynosi 95–98 proc., a więc nieruchomości praktycznie nie stoją puste. Potwierdza to cytowany już raport, który podaje, że pustostany stanowią zaledwie ok. 3 procent mieszkań należących do funduszy. W tych lokalach najemcami często są cudzoziemcy, których stać na wysokie czynsze w atrakcyjnie zlokalizowanych, wygodnych budynkach. To kolejny sygnał, że wynajem od firm zaspokaja potrzeby innej grupy lokatorów niż wynajem od osób prywatnych.

Jak wyjaśniają eksperci, z perspektywy sektora PRS Polska jest atrakcyjnym miejscem do inwestowania z kilku powodów. Po pierwsze czynsze najmu są u nas wysokie, co pozwala na uzyskiwanie większych zysków. Po drugie inwestorom sprzyja otoczenie prawne – inwestycję łatwo można sfinansować i zrealizować, a jej późniejsze prowadzenie nie nastręcza zbytnich trudności (pozytywnie ocenia ten aspekt ponad połowa inwestorów). Po trzecie rynek najmu instytucjonalnego dopiero w Polsce raczkuje, co oznacza, że inwestor wciąż może ukroić sobie duży kawałek „tortu”, gdyż konkurencja jest niewielka.

– Mimo solidnych podstaw inwestorzy instytucjonalni z m.in. Niemiec i Austrii wykazują się bardzo dużą ostrożnością, która wynika z rosnących kosztów finansowania. W konsekwencji skupiają się oni na rodzimych rynkach. Coraz większe zainteresowanie sektorem PRS w Polsce wykazują za to inwestorzy private equity z Izraela, Skandynawii i z Azji oraz inwestorzy instytucjonalni ze Stanów Zjednoczonych, Francji i Wielkiej Brytanii – podaje Krzysztof Cipiur, Managing Partner, Head of Capital Markets w Knight Frank.

Jednocześnie Polska rzuca też funduszom inwestycyjnym pod nogi pewne kłody. Największą jest dziś oczywiście niestabilna sytuacja za naszą wschodnią granicą, zachęcająca do ostrożności w inwestowaniu. Sektor PRS uważa też za przeszkody w rozwoju niestabilność podatkową oraz wysokie koszty kredytów i budowy.