Duże mieszkania sprzedają się dłużej niż przed rokiem. „W ubiegłym roku wiele nieruchomości schodziło na pniu. Sytuacja się odwróciła""

W przypadku kawalerek najwięcej respondentów odpowiedziało, że znalezienie kupca trwa obecnie dłużej, niż w 2023 roku – takiego zdania jest 45 proc. ankietowanych w badaniu portal Nieruchomosci-online.pl. Z koeli niemal 4 na 10 z nich (38 proc.) twierdzi, że nie zaszła tu większa zmiana. Wydłużenie czasu sprzedaży częściej odczuwalne jest jednak w przypadku większych mieszkań – takie doświadczenia ma 69 proc. pośredników. 20 proc. nie widzi natomiast różnicy. Grono agentów, którzy odczuli, że oferty kawalerek czy większych mieszkań znikają teraz z oferty szybciej niż w ubiegłym roku, jest niewielkie.

Z badania wynika, że kawalerki najczęściej sprzedają się w czasie od 1 do 3 miesięcy (tak mówi 49 proc. ankietowanych pośredników) oraz od 3 do 6 miesięcy (26 proc.). Większe mieszkania natomiast w czasie od 3 do 6 miesięcy (50 proc.). W tym przypadku rzadziej wskazywano na czas transakcji wynoszący od 1 do 3 miesięcy (31 proc.).

– Osoby planujące sprzedaż mieszkania powinny liczyć się z tym, że może to być bardziej czasochłonne niż w 2023 r. W ubiegłym roku wiele nieruchomości schodziło na pniu, oferty potrafiły znikać dosłownie w kilka dni od publikacji, a powodem tego był m.in. popyt nakręcony przez Bezpieczny Kredyt 2 proc. – mówi Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.

Jak dodaje, z perspektywy sprzedającego 2023 r. był bardzo dobrym czasem, ale z perspektywy kupującego już nie. Bieńkowski podkreśla, że osoba poszukująca, przy wąskiej ofercie, nie miała czasu na zastanowienie się: albo kupowała niemal od razu, albo nie. –W konsekwencji wielu ludzi nabywało mieszkania niespełniające do końca ich potrzeb – zauważa.

– W 2024 r. sytuacja się odwróciła, m.in. dlatego, że nie ma sterydu w postaci rządowego programu wsparcia. W konsekwencji sprzedający muszą bardziej walczyć o klienta, a kupujący zyskali więcej czasu na dokonanie trafnego wyboru – dodaje Bieńkowski.

Brak programu wsparcia połączony z utrzymującymi się wysokimi cenami mieszkań i coraz większą konkurencją ofert (liczba ogłoszeń systematycznie rośnie od początku roku) sprawiły, że popyt na mieszkania wyhamował. Potwierdzają to też informacje płynące z rynku kredytowego.

Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, w lipcu 2024 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 30,6 tys. potencjalnych kredytobiorców w porównaniu do 43,4 tys. rok wcześniej. Tak jak się spodziewano, popyt na kredyty spadł po zakończeniu przyjmowania wniosków w ramach BK2%.

– Pomimo obaw zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi nie spadło jednak do poziomu sprzed uruchomienia programu i obecnie jest ono o około 1/3 niższe niż w lipcu zeszłego roku – informuje BIK.

W przypadku domów jednorodzinnych najwięcej agentów nieruchomości odpowiedziało, że znalezienie nabywcy trwa dłużej niż w 2023 r. – takiego zdania jest 57 proc. ankietowanych. 32 proc. uważa, że nie zaszła tu zmiana, a 11 proc., że ogłoszenia znikają z oferty nawet szybciej.

Okazuje się, że domy najczęściej sprzedają się w czasie od 6 miesięcy do 1 roku (tak potwierdza 45 proc. ankietowanych) oraz od 3 do 6 miesięcy (27 proc.). Transakcje powyżej roku wskazało z kolei 20 proc. pośredników.

Również w kategorii działek budowlanych przeważały opinie o wydłużeniu się czasu sprzedaży, ale już nie tak wyraźnie: 48 proc. osób odczuło wydłużenie czasu, 40 proc. utrzymanie czasu, a 12 proc. jego skrócenie. Sprzedaż gruntu zajmuje najczęściej od 6 miesięcy do 1 roku (42 proc. ankietowanych) oraz od 3 do 6 miesięcy (32 proc.).

Analizując dane o sprzedaży mieszkań, można wysnuć tezę, że jesteśmy świadkami rynkowego tąpnięcia. Z danych Otodom Analytics wynika, że na rynku pierwotnym w sześciu największym miastach deweloperzy sprzedali w maju o 18 proc. mniej mieszkań niż rok temu i najmniej od stycznia 2023 r. Jednak ceny lokali regularnie rosną.

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w 1 kwartale 2024 r. średnie ceny lokali mieszkalnych wzrosły w stosunku do 4 kwartału 2023 r. o 4,3 proc. Na rynku pierwotnym wzrost ten wyniósł 4,7 proc., natomiast na rynku wtórnym – 4 proc. W porównaniu z analogicznym okresem 2023 r. ceny lokali mieszkalnych wzrosły zaś o 18 proc. Warto zauważyć, że tempo podwyżek na rynku pierwotnym było wyższe o 19,6 proc. w stosunku do okresu rok wcześniej. Dane te pokazują, że sektor nieruchomości w Polsce w dalszym ciągu przeżywa dynamiczny wzrost – przynajmniej pod względem cenowym.

Rynek napędzają dziś głównie inwestorzy. Odsetek osób kupujących lokale w celach zarobkowych pozostaje w Polsce relatywnie wysoki. Analizując rynek, można wyróżnić kilka grup nabywców, którzy różnią się charakterystyką nabywanych lokali.

– Rynek jest zróżnicowany zarówno pod względem geograficznym, jak i w kontekście rodzaju nabywców. Są to inwestorzy indywidualni, kupujący mieszkania za gotówkę, widzący w nich czystą lokatę kapitału, inwestorzy długoterminowi, zarabiający głównie na najmie oraz flipperzy, szukający szybkiego zysku na mieszkaniach o niższym standardzie lub przeznaczonych do remontu – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum.

– Co ciekawe, coraz większą rolę odgrywają inwestorzy instytucjonalni, którzy poprzez współpracę z deweloperami wprowadzają na rynek nowe projekty mieszkaniowe. Praktyka pokazuje, że najczęstszymi lokalami poszukiwanymi przez inwestorów są niewielkie mieszkania dwupokojowe, które mogą stać się następnie idealnym produktem przeznaczonym na wynajem np. dla studentów – dodaje.

Nawet o 2,5 tysiąca może zostać zmniejszona liczba kredytów, które w drugim kwartale 2025 roku zostaną objęte rządowym programem #naStart. Prace nad ostatecznym kształtem projektu wciąż jeszcze trwają. Wielu ekspertów już jednak alarmuje, że najbliższe miesiące mogą być ostatnimi, stabilnymi miesiącami na rynku mieszkaniowym w kolejnych kwartałach.

Zainteresowani będą mogli ubiegać się o wsparcie od stycznia 2025 roku przez trzy kolejne lata. Rząd planuje jednak wprowadzenie specjalnych limitów dotyczących maksymalnej liczby wniosków przyjmowanych przez banki w konkretnych kwartałach.

Kwartalne limity to rozwiązanie, które ma zabezpieczyć program przed przedwczesnym wyczerpaniem funduszy przeznaczonych na wsparcie dla kredytobiorców. Dzięki temu projekt #naStart będzie funkcjonował dłużej, a rynek nieruchomości może pozostać bardziej stabilny. Zdaniem ekspertów nowe rozwiązania generują jednak inne zagrożenia.

– Z uwagi na postępującą inflację i utrzymujące się wysokie stopy procentowe, zainteresowanie nowym programem może być bardzo duże. Ustalenie zbyt niskich limitów może więc generować presję, wymuszać na potencjalnych beneficjentach pośpiech i przyczynić się do skoku cen nieruchomości – mówi Emil Basta, specjalista ds. sprzedaży WPBM “Mój Dom” S.A.

W ocenie Basty, duże zainteresowanie programem może sprawić, że w 2025 roku znacznie zmniejszy się dostępność mieszkań. Istnieje więc ryzyko, że rok 2024 jest ostatnim, stabilnym momentem na zakup nieruchomości. – To szczególnie ważna informacja na przykład dla tych, którzy chcą kupić nieruchomość, lecz nie będą korzystać z programu – dodaje.

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź Strefę Biznesu codziennie. Obserwuj StrefaBiznesu.pl!