Spis treści
Ceny mieszkań zamrożone we wszystkich miastach poza dwoma
Gdy ceny mieszkań zmieniają się w górę lub w dół o 1–2 proc., można mówić o stagnacji cenowej – i właśnie z taką sytuacją mamy do czynienia w większości dużych miast. Jak podają eksperci GetHome.pl na podstawie BIG DATA RynekPierwotny.pl, ceny nieruchomości od dewelopera praktycznie stały w miejscu między październikiem a listopadem br. Z trendu wyłamały się jedynie Gdańsk (gdzie w ciągu miesiąca nowe mieszkania podrożały średnio o 4 proc.) oraz Łódź (spadek średnich cen o 7 proc.).
Jeśli porównać ceny mieszkań rok do roku, wszelkie różnice między miastami znikają – między listopadem 2021 a listopadem 2022 r. ceny poszły wszędzie w górę o 5–26 proc. Nie zawsze jednak oznaczało to dla klientów podwyżki, gdyż jednocześnie deweloperzy dużo chętniej oferują dziś promocje i rabaty na lokale.

Zobacz więcej wykresów na temat rynku pierwotnego:
– Bardziej szczegółowa struktura cen oferowanych mieszkań pokazuje, jak w największych miastach kurczy się oferta mieszkań w cenach przystępnych dla osób i rodzin o przeciętnych dochodach, czyli do 7-8 tys. zł za m kw – mówi Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl. – To rosnące koszty budowy spowodowały, że przez ostatni rok w największych miastach szybko ubywało mieszkań z ceną poniżej tego pułapu.
Najbardziej spektakularną zmianę w tym zakresie można zaobserwować w Poznaniu i Katowicach. W stolicy Wielkopolski udział lokali w cenie nieprzekraczającej 8 tys. zł za m kw. skurczył się z 40 proc. do zalewie 3 proc., a w Katowicach – z 52 proc. do 12 proc. Równocześnie z 5 proc. do 24 proc. wzrósł tam odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za m kw. Najpewniej to właśnie dlatego w Katowicach średnia cena metra kwadratowego poszybowała najbardziej. Była ona w listopadzie aż o 26 proc. wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. Warto zauważyć, że w pozostałych największych miastach ceny mieszkań realnie spadły, bo ich wzrost w skali roku był niższy niż inflacja.
Rozświetl swoje wnętrze
kup teraz

Lampa sufitowa plafon spot tuba Flea czarna
Lampa sufitowa plafon spot tuba Flea czarna
kup teraz

Lampa Podłogowa Stojąca Nocna 2w1 E27 E14 Szara
Lampa Podłogowa Stojąca Nocna 2w1 E27 E14 Szara
kup teraz

Lampa wisząca Cordel 1X28W G9 Mosiądz Candellux
Lampa wisząca Cordel 1X28W G9 Mosiądz Candellux
kup teraz

Lampa wisząca Cordel 1X28W G9 31-73457 Candellux
Lampa wisząca Cordel 1X28W G9 31-73457 Candellux
kup teraz

Lampa Wisząca Żyrandol 4 szklane Złote Kule Led
Lampa Wisząca Żyrandol 4 szklane Złote Kule Led
kup teraz

Lampka biurkowa Xiaomi Mi Led Desk Lamp Pro Wi-Fi
Lampka biurkowa Xiaomi Mi Led Desk Lamp Pro Wi-Fi
kup teraz

Lampa podłogowa stojąca Led do czytania nocna 60W
Lampa podłogowa stojąca Led do czytania nocna 60W
kup teraz

Lampa podłogowa stojąca Led do czytania nocna 60W
Lampa podłogowa stojąca Led do czytania nocna 60W
kup teraz

Lampa podłogowa stojąca Led do czytania nocna 60W
Lampa podłogowa stojąca Led do czytania nocna 60W
kup teraz

Lampa podłogowa stojąca czytanie nocna 180cm 60W
Lampa podłogowa stojąca czytanie nocna 180cm 60W
kup teraz

Lampa natynkowa Flea black by Nowodvorski
Lampa natynkowa Flea black by Nowodvorski
kup teraz

Lampa podłogowa stojąca Led do czytania nocna 60W
Lampa podłogowa stojąca Led do czytania nocna 60W
kup teraz

Lampa podłogowa stojąca szara 2w1 Led, E27 E14
Lampa podłogowa stojąca szara 2w1 Led, E27 E14
kup teraz

Lampa podłogowa stojąca szara 2w1 Led, E27 E14
Lampa podłogowa stojąca szara 2w1 Led, E27 E14
kup teraz

Lampa Podłogowa Stojąca 2w1 Platinet 25W 60W
Lampa Podłogowa Stojąca 2w1 Platinet 25W 60W
kup teraz

Lampa podłogowa stojąca Led do czytania nocna 60W
Lampa podłogowa stojąca Led do czytania nocna 60W
kup teraz

Lampa podłogowa stojąca czytanie nocna 180cm 60W
Lampa podłogowa stojąca czytanie nocna 180cm 60W
kup teraz

Oprawa natynkowa tuba Led slim 5cm biała ruchoma
Oprawa natynkowa tuba Led slim 5cm biała ruchoma
kup teraz

Lampa natynkowa Flea white by Nowodvorski
Lampa natynkowa Flea white by Nowodvorski
kup teraz

Szklana Lampa Wisząca Sufitowa Złote Kule Led
Szklana Lampa Wisząca Sufitowa Złote Kule Led
Sprzedaż mieszkań coraz gorsza. W kredytach hipotecznych niewiele się zmieniło
Jesień 2022 r. przyniosła nagłe załamanie sprzedaży mieszkań – choć od miesięcy była ona słaba, to między październikiem a listopadem spadła aż o 17 proc. Deweloperzy w siedmiu największych miastach znaleźli chętnych tylko na 2,7 tys. lokali (łącznie). Co ciekawe, jednocześnie nie zaobserwowano większych zmian na rynku kredytów hipotecznych, o które wciąż wnioskuje mniej więcej tyle samo osób. Od września w bankach panuje stagnacja, choć zdaniem eksperta GetHome.pl można mówić o delikatnej poprawie sytuacji.
– Od września Rada Polityki Pieniężnej nie decydowała się na kolejne podwyżki stóp procentowych. W efekcie w listopadzie zaczęła spadać stopa trzymiesięcznego WIBOR, która jest składnikiem oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Daje to nadzieję, że w październiku zatrzymał się spadek akcji kredytowej, bo banki udzieliły ich o 3 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. Ponadto w listopadzie o blisko 5 proc. wzrosła liczba wniosków o kredyt mieszkaniowy – zauważa Wielgo.

Jak wyglądał w listopadzie popyt na mieszkania w poszczególnych miastach? Jak się okazuje, różnice pomiędzy ośrodkami były znaczne. Tylko katowiccy i wrocławscy deweloperzy mogli się cieszyć z poprawy wyników sprzedaży. Np. we Wrocławiu zawarte zostały 474 umowy deweloperskie, czyli sporo powyżej tegorocznej miesięcznej średniej sprzedażowej w tym mieście, która wynosi 431 mieszkań. W całkowicie odmiennych nastrojach byli natomiast deweloperzy w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Łodzi i Poznaniu, gdzie listopad przyniósł pogorszenie wyników sprzedaży. W miastach takich jak Łódź i Kraków miniony miesiąc przyniósł wręcz załamanie popytu (spadek sprzedaży o 34–36 proc.).
– W okresie 11 miesięcy tego roku deweloperzy sprzedali o 34 proc. mniej mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Najbardziej popyt skurczył się we Wrocławiu (o 44 proc.), Gdańsku (o 38 proc.) i w Warszawie (o 34 proc.) – podaje ekspert GetHome.pl.
Kupujemy coraz mniejsze mieszkania. Winna niska zdolność kredytowa
Trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego sprawiły, że nawet ci szczęśliwcy, którym bank przyznał finansowanie muszą mierzyć siły na zamiary – przyznawane kwoty kredytu są nieduże. W tej sytuacji często jedyną rozsądną decyzją jest obniżenie wymagań przez kupujących.
– Zaobserwowaliśmy w tym roku wyraźną zmianę preferencji nabywców mieszkań za kredyt. Ponieważ wskutek wzrostu stóp procentowych spadła ich zdolność kredytowa, wielu decyduje się na mniejszy metraż – podkreśla Wielgo.
W okresie 11 miesięcy 2021 r. w siedmiu największych miastach średnio aż 47 proc. zawieranych umów deweloperskich dotyczyło mieszkań z co najmniej trzema pokojami. W tym samym okresie 2022 r. udział w sprzedaży mieszkań trzypokojowych i większych skurczył się do 42 proc. Popyt na duże nieruchomości spadł we wszystkich badanych miastach poza Poznaniem (gdzie lekko wzrósł). Przykładowo w Katowicach rok temu większe mieszkania stanowiły 58 proc. sprzedanych lokali, a w tym roku tylko 45 proc. Z kolei udział kawalerek w puli sprzedaży wzrósł z 9 do 17 proc., co może sugerować, że coraz większą część mieszkań nabywają inwestorzy.
– Pamiętajmy, że podwyżki stóp procentowych zdusiły popyt głównie ze strony kupujących swoje pierwsze mieszkania za kredyt. W tej sytuacji deweloperzy mogą liczyć głownie na inwestorów kupujących mieszkania za gotówkę, np. z myślą o wynajmie, lub takich którzy chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe – zauważa ekspert GetHome.pl.
Deweloperzy uzupełniają ofertę i walczą o równowagę między popytem a podażą
Dane z rynku pierwotnego sugerują także, że deweloperom wreszcie udało się nadążyć za zmianami i dopasować podaż mieszkań do popytu. Między styczniem a listopadem 2022 r. w siedmiu największych miastach wprowadzono do sprzedaży o 11 proc. mniej lokali niż przed rokiem – to rozsądny krok ze strony firm deweloperskich, bo przecież jednocześnie spadła sprzedaż mieszkań.

– W lutym ubiegłego roku, czyli w szczytowym dla rynku warszawskiego pod względem sprzedaży okresie, wskaźnik popytu sięgał 22 proc. Oznaczało to, że oferowane w tym czasie przez deweloperów mieszkania wyprzedałyby się w niespełna 5 miesięcy, gdyby budowy stanęły. Jednak wraz z malejącą sprzedażą, systematycznie spadał także wskaźnik popytu. Obecne zapasy mieszkań wystarczyłyby na mniej więcej rok sprzedaży. Świadczy to równowadze między popytem a podażą – zauważa Wielgo.
W ramach uzupełniania przebranej oferty deweloperom na ogół udawało się wprowadzić do sprzedaży więcej nieruchomości, niż sprzedawali. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w większości największych miast, a szczególnie w Poznaniu i Krakowie. Jedynie w Katowicach i Gdańsku deweloperzy zaciągnęli hamulec ręczny. Łącznie w 7 największych miastach wprowadzono w listopadzie do sprzedaży przeszło 2,8 tys. mieszkań, czyli o 15 proc. więcej niż w październiku.
Dołącz do nas na Facebooku!
Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!
Kontakt z redakcją
Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?
Dzieje się w Polsce i na świecie – czytaj na i.pl
Wyższy podatek od nieruchomości od 2023 roku - video flesz