Z danych opublikowanych przez NBP wynika, że w czwartym kwartale 2015 roku przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania zauważalnie spadł. Wygląda jednak na to, że nie jest to efekt obniżek, lecz sprzedaży większej liczby tanich mieszkań. Na przykład takich, które spełniają warunki programu Mieszkanie dla Młodych (MdM). W rzeczywistości ceny mieszkań w największych miastach powoli rosły już trzeci rok z rzędu. Na rynku pierwotnym w tych miastach ceny są o 8,8 proc. wyższe niż pod koniec 2012 roku.
Ceny mieszkań rosną czy spadają
Udzielenie odpowiedzi na tak zadane pytanie wcale nie jest takie proste jak może się wydawać. Dla uproszczenia załóżmy, że w pewnym mieście sprzedano dwa kilkuletnie mieszkania w cenie 4 000 zł za mkw. i jedno stare, do remontu, po cenie 1000 zł za mkw. Przeciętny koszt metra kwadratowego wyniesie więc 3000 zł. W kolejnym miesiącu ceny są takie same, ale sprzedane zostało tylko jedno droższe mieszkanie i dwa stare. W takim przypadku średnia spadnie do 2000 zł za mkw., mimo że mieszkania sprzedawane były w dokładnie takich samych cenach jak przed miesiącem.
Przeczytaj również: Spada zdolność kredytowa Polaków, a marże banków rosną
Podobna sytuacja zdarzyła się w IV kwartale 2015 roku np. w Warszawie, Opolu czy Krakowie. Według NBP w stoli ceny transakcyjne mieszkań używanych spadły aż o 4,5 proc. Jednak NBP publikuje równolegle tzw. indeks hedoniczny. Pokazuje on, jak zmieniały się ceny mieszkań o zbliżonym standardzie. Indeks ten wzrósł o 3,2 proc. To świadczy o tym, że ceny mieszkań tak naprawdę wzrosły, a nie spadły. Powodem spadku średniej jest najprawdopodobniej zwiększona sprzedaż tanich mieszkań. W ostatnich miesiącach roku mogła się do niej przyczynić rosnąca popularności programu „Mieszkanie dla młodych", do którego kwalifikują się jedynie lokale z bardzo niską ceną.
Ceny mieszkań używanych powoli rosną już od 3 lat
Biorąc pod uwagę ceny mieszkań o podobnym standardzie okazuje się, że na rynku wtórnym rosną one już od 3 lat. Jak widać na załączonym wykresie, szybciej zwiększają się w siedmiu największych miastach. W dziesięciu nieco mniejszych również rosną, ale symbolicznie. Od minimum z 2013 r. ceny w siedmiu największych miastach wzrosły już o ok. 5 proc., a w dziesięciu mniejszych zaledwie o 2%. Patrząc na wykres można, co prawda, odnieść wrażenie, że wzrosty były większe, ale trzeba pamiętać, że tam zmiany odnoszą się do poziomu z III kwartału 2006 roku, a wartości 2 proc. i 5 proc. dotyczą zmian z stosunku do cen z 2013 roku.
Zmiany cen mieszkań na rynku wtórnym w porównaniu z III kwartałem 2006 roku
Źródło: Expander na podstawie indeksów hedonicznych obliczanych przez NBP. Opis „7 miast" oznacza ceny w: Gdańsku, Gdyni, Łodzi, Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu. Opis „10 miast" oznacza: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra
NBP niestety nie publikuje indeksów hedonicznych dla mieszkań nowych. W tym przypadku nie jest to jednak tak istotne. Takie nieruchomości nie różnią się od siebie tak bardzo, jak te dostępne na rynku wtórnym, choć oczywiście średnią może nieco zaburzać np. wzmożony popyt na mieszkania w tańszych lokalizacjach.
Nowe mieszkania drożeją głównie w największych miastach
W przypadku siedmiu największych miast podwyżki dotyczące nowych mieszkań były nawet wyższe niż w przypadku lokali z drugiej ręki. Od ostatniego minimum z IV kwartału 2012 r. ceny transakcyjne wzrosły już średnio o 8,8 proc. Najbardziej podrożały w Poznaniu (17 proc.), Warszawie (15 proc.) i Gdańsku (13 proc.). Zupełnie inaczej wygląda natomiast sytuacja w dziesięciu nieco mniejszych miastach. Na wykresie widać wyraźnie, że od II kwartału 2009 roku pozostają one na zbliżonym poziomie – ok. 75 proc. powyżej cen z roku 2006.
Zmiany cen mieszkań nowych w porównaniu z III kwartałem 2006 roku
Źródło: Expander na podstawie średnich cen transakcyjnych ważonych zasobem rynkowym Opis „7 miast" oznacza ceny w: Gdańsku, Gdyni, Łodzi, Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu. Opis „10 miast" oznacza: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra
Średnie ceny transakcyjne mieszkań w IV kwartale 2015 roku wg NBP
