Bańka mieszkaniowa pęka? Spada sprzedaż lokali
O bańce mieszkaniowej słyszy się w Polsce od lat, jednak większość ekspertów twierdzi, że w naszym kraju żadnej bańki nie ma. Ich zdaniem mieszkania faktycznie od dawna szybko drożeją, jednak nie w wyniku chciwości deweloperów i spekulacji dla zysku, a z uzasadnionych ekonomicznie powodów (m.in. drożejące działki i materiały budowlane, ogromny popyt na lokale).
Tymczasem jednak pod koniec 2021 r. coś na rynku mocno się zmieniło. Jak podało Biuro Maklerskie Pekao, po raz pierwszy od dekady końcówka roku była dla deweloperów gorsza pod względem sprzedaży niż III kwartał. Giełdowi deweloperzy, odpowiadający za ok. 40 proc. mieszkań wprowadzanych na rynki w 6 największych miastach Polski, sprzedali w IV kwartale aż o blisko 14 proc. mniej lokali niż w III kwartale. To niespotykana sytuacja – koniec roku to zwykle czas sukcesów sprzedażowych.
Dane te pokazują, że rosnące stopy procentowe zniechęciły część Polaków do zakupu mieszkania, a więc spadł popyt. Daje to nadzieję, że ceny mieszkań przestaną rosnąć w tak zastraszającym tempie i zwolnią, choć na spadki raczej nie ma co liczyć. Więcej na ten temat piszemy w artykule o przyszłości rynku mieszkaniowego w 2022 r.
Jest za wcześnie, żeby się cieszyć
Pierwszy od dekady spadek sprzedaży lokali pod koniec roku jest bez wątpienia istotny. Jest jednak za wcześnie, żeby wyciągać daleko idące wnioski i ogłaszać pęknięcie bańki mieszkaniowej (o ile w ogóle ona istnieje). Ogółem rok 2021 był bowiem dla deweloperów bardzo dobry. W porównaniu z 2020 rokiem całkowita sprzedaż mieszkań minimalnie wzrosła (o 0,6 proc.), a w pierwszych trzech kwartałach chętnych na zakup nieruchomości nie brakowało.
Jak więc rozumieć zaskakujące dane od ekspertów Banku Pekao? Zapewne jest to sygnał uspokojenia na rynku mieszkaniowym – sprzedaż mieszkań najprawdopodobniej w 2022 r. spadnie, choć trudno ocenić, jak bardzo.
– Przede wszystkim kurczą się możliwości finansowe kupujących mieszkanie za kredyt wskutek spadku zdolności kredytowej – ocenia Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl. – W 2022 r. deweloperzy muszą się też liczyć z tym, że mniej mieszkań kupią od nich indywidualni inwestorzy. Inwestowanie w mieszkania na wynajem przestaje mieć bowiem sens. Np. rentowność obligacji skarbowych zrównała się już z rentownością najmu. Przy czym płynność, czyli możliwość szybkiej sprzedaży aktywów, przemawia raczej na korzyść obligacji. Warto też wspomnieć, że rząd zapowiada opodatkowanie pustostanów, czyli mieszkań kupionych w charakterze „lokaty”.
Z tą opinią zgadza się Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, którego zdaniem obecnie obserwujemy „preludium spadkowej tendencji sprzedażowej w roku bieżącym”. Warto jednak pamiętać, że od jednego gorszego dla deweloperów kwartału do spadków cen mieszkań droga jest daleka.
