Podsumowanie roku 2021 na rynku nieruchomości. Jak zmieniły się ceny mieszkań, koszty budowy domu, przepisy, podatki, opłaty?

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Rok 2021 był przede wszystkim rokiem podwyżek, i to w wielu sferach. Rosły m.in. ceny mieszkań, koszty budowy domu, ceny materiałów budowlanych oraz rozmaite opłaty i podatki.Przejdź do kolejnych zdjęć, by dowiedzieć się, jak pandemia zmieniła rynek nieruchomości. Użyj strzałek lub gestów.
Rok 2021 był przede wszystkim rokiem podwyżek, i to w wielu sferach. Rosły m.in. ceny mieszkań, koszty budowy domu, ceny materiałów budowlanych oraz rozmaite opłaty i podatki.Przejdź do kolejnych zdjęć, by dowiedzieć się, jak pandemia zmieniła rynek nieruchomości. Użyj strzałek lub gestów. Jakub Steinborn/Polska Press/ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Udostępnij:
Rosnące ceny mieszkań, drożejący najem, duże zmiany w prawie i fala remontów – tak w pigułce wyglądał rok 2021 na rynku nieruchomości. Oto podsumowanie minionych 12 miesięcy, w którym m.in. wyjaśniamy, co zmieniło się w prawie dotyczącym nieruchomości, które podatki i opłaty podniesiono oraz jak pandemia wpłynęła na rynek mieszkaniowy.

Rynek mieszkaniowy i ceny mieszkań

W 2021 r. sytuację na rynku mieszkaniowym kształtowały przede wszystkim stale rosnące ceny mieszkań. Według ekspertów Narodowego Banku Polskiego między jesienią 2020 a jesienią 2021 koszt zakupu mieszkania wzrósł przeciętnie o ok. 10 proc. Z kolei w grudniu eksperci serwisu RynekPierwotny.pl podawali, że największe wzrosty średnich cen od początku roku odnotowano w:

  • Łodzi – o 24 proc.,
  • Gdańsku – o 20 proc.,
  • Wrocławiu – o 20 proc.

Zdaniem ekspertów HRE Think Tank i wielu innych tak szybki wzrost cen nie świadczył jednak o bańce mieszkaniowej. Był to raczej skutek ogromnego popytu na mieszkania przy niewystarczającej podaży, a także m.in. rosnących kosztów budowy oraz szalejącej inflacji.

Interesuje cię, jak pandemia wpłynęła na rynek nieruchomości? Zajrzyj do galerii i szybko poznaj najważniejsze fakty:

Budowa mieszkań i domów

Według GUS pierwsze półrocze 2021 r. było dla deweloperów najlepsze w historii – w tym czasie m.in. ruszyli oni z budową 88 tys. mieszkań. To wartość rekordowa, bo o ok. jedną trzecią wyższa w porównaniu z wynikami sprzed pandemii. Imponująco wyglądały też dane za okres między styczniem a wrześniem, kiedy to oddano do użytkowania 164,4 tys. mieszkań, tj. o 5,2 proc. więcej niż przed rokiem.

– Tylko w samym trzecim kwartale deweloperzy rozpoczęli budowę prawie takiej samej liczby mieszkań, jak przed rokiem i uzyskali o 18 proc. więcej pozwoleń budowlanych niż w analogicznym okresie 2020 roku – zauważa Barbara Kunicka, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu w Unidevelopment SA. – Ten rok jest wyjątkowy pod względem wyników również dla nas (...). W 2021 roku w realizacji mieliśmy prawie 1600 mieszkań, w tym ponad 500 na rynku warszawskim (w tym bielańskie osiedle Latte oraz Ursa Sky), prawie 700 na poznańskim (Fama Jeżyce oraz Bookowska 18) i ponad 300 na radomskim (Osiedle Idea).

Polacy chętnie budowali też domy jednorodzinne, nawet mimo stale rosnących kosztów budowy. Ułatwiła to postępująca cyfryzacja – od lipca 2021 r. przez internet można było załatwić już ponad 20 formalności. Zainteresowanie budową wzmogło też uchwalenie jesienią przepisów upraszczających wznoszenie domów.

– Budowa nie będzie wymagała uzyskania pozwolenia na budowę (do 70 m2 zabudowy), ustanowienia kierownika budowy czy też prowadzenia dziennika budowy. (...) Liczba takich budynków nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki – wyjaśnia Patrycja G. Bartosz-Burdiak, Radca Prawny w Bartosz-Burdiak Kancelarii Radców Prawnych.

Sprzedaż mieszkań

Jak podaje firma JLL, tylko w ciągu pierwszych trzech kwartałów 2021 r. deweloperzy sprzedali klientom detalicznym 54 tys. mieszkań, czyli o 1000 więcej niż w całym 2020 r. Firmy mogły liczyć na duże zyski – jak oceniają eksperci Money.pl, marże deweloperskie wynosiły między 20 a 30 proc.

– Wg informacji z RynekPierwotny.pl 2021 rok to czas, gdy Polacy bardzo aktywnie kupowali mieszkania (…). Polityka kredytowa była bardzo sprzyjająca: niskie stopy procentowe przełożyły się na niższe niż wcześniej koszty kredytu i skłoniły wiele osób do takiej formy finansowania – tłumaczy przedstawicielka Unidevelopment SA. – Dla osób kupujących za gotówkę duże znaczenie miała rosnąca inflacja i niepewność związana z jej trendem. Stąd inwestycje w nieruchomości były jednym z najpopularniejszych rozwiązań dla Polaków, którzy chcieli bezpiecznie ulokować swoje oszczędności.

Wysokie ceny mieszkań sprawiły, że popularność wśród klientów zyskiwały dalekie obrzeża największych miast oraz miejscowości je okalające.

– Z danych portali GetHome.pl i RynekPierwotny.pl wynika, że np. w powiatach okalających Warszawę, Kraków, Wrocław czy Gdańsk średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań jest niższa nawet o 30-40 proc. – wylicza Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.

Jesienią 2021 r. zakup mieszkania utrudnił pierwszy od lat wzrost stóp procentowych. W grudniu stopa referencyjna osiągnęła poziom 1,75 proc. – najwyższy od 2015 r. W efekcie m.in. podrożały kredyty hipoteczne, a także zmniejszyła się maksymalna kwota, jaką banki były skłonne pożyczyć.

Rynek najmu

W czasie pandemii czynsze najmu na ogół spadały, co było dobrą wiadomością dla najemców, ale złą dla właścicieli mieszkań. Stawki za mieszkania zaczęły rosnąć dopiero w połowie 2021 r. i pod koniec roku były już na ogół o kilka procent wyższe niż na początku.

Jednocześnie według ekspertów Expandera i Rentier.io spadła rentowność mieszkań na wynajem. W listopadzie 2021 r. wynosiła ona w największych miastach zaledwie 4,08 proc. (przed pandemią było to średnio ok. 5 proc.). Co więcej, na taką stopę zwrotu można było liczyć tylko przy założeniu, że mieszkanie zostało kupione za gotówkę i że jest wynajęte przez okrągły rok. W przypadku mieszkań kupionych na kredyt zyski z najmu były na ogół niższe niż rata do zapłacenia, a więc trudno mówić o zysku.

Zakaz eksmisji

Przez cały rok 2021 w mocy pozostawały kontrowersyjne przepisy z marca 2020 r. zakazujące eksmisji w czasie pandemii. Jak wielokrotnie alarmował Rzecznik Praw Obywatelskich, nowe prawo wywołało szereg problemów. Cierpieli m.in. właściciele mieszkań zmuszeni utrzymywać niepłacących najemców, a także sąsiedzi osób, które miały być eksmitowane za hałasowanie czy zanieczyszczanie budynku.

– Część skarg pochodzi od rozwiedzionych małżonków, gdy nakaz opuszczenia lokalu przez drugiego małżonka sąd orzekł w wyroku rozwodowym z powodu rażąco nagannego postępowania, uniemożliwiającego wspólne zamieszkiwanie – podkreślało Biuro RPO.

Mimo apeli kierowanych przez RPO zarówno do Ministra Sprawiedliwości, jak i do premiera, zakaz eksmisji utrzymano w mocy.

Fundusze inwestycyjne

W mediach głośny był temat funduszy inwestycyjnych, które coraz śmielej wkraczały na polski rynek. Chodzi o firmy wykupujące mieszkania, a nawet całe bloki i osiedla w celu zarabiania na wynajmie. Według raportu Heritage Real Estate w 2021 r. rękach funduszy znajdowało się ok. 7 tys. mieszkań, liczba ta może być jednak zaniżona (nie wszystkie transakcje są jawne). Jak zwraca uwagę Polski Związek Firm Deweloperskich, jest to niewiele w porównaniu z mieszkaniami nabywanymi przez prywatnych inwestorów (ok. 100–120 tys. lokali kupionych w latach 2015–2021).

Chcesz wiedzieć, jak pandemia wpłynęła na rynek nieruchomości? Zajrzyj do galerii i poznaj kluczowe fakty:

Ceny materiałów budowlanych

Jednym z najważniejszych zjawisk na rynku nieruchomości były niezwykle szybko rosnące ceny materiałów budowlanych. Wpłynęły one znacząco m.in. na:

  • koszty budowy mieszkań (przez co mieszkania również drożały),
  • koszty budowy domu i remontu,
  • koszty realizacji wielu inwestycji publicznych (m.in. drogowych i kolejowych, remontów budynków miejskich itp.).

Jak podawały Polskie Składy Budowlane, od stycznia do października 2021 r. materiały budowlane podrożały średnio o 11 proc. Drożały wszystkie grupy produktów – przykładowo za płyty OSB płaciło się w listopadzie o 80 proc. więcej niż rok wcześniej, a za izolacje termiczne o 57 proc. więcej. Czasami w ciągu zaledwie miesiąca ceny niektórych towarów szły w górę o ponad 120 proc.

Drożyzna wynikała m.in. z hossy na rynku surowców oraz rosnących kosztów energii, co przełożyło się na wyższe koszty produkcji i transportu materiałów. Nie pomogła także szalejąca w Polsce inflacja. Na wzrost cen wpływały też problemy z dostępnością wielu towarów – pandemia zaburzyła globalne łańcuchy transportowe. W efekcie często zdarzały się nawet wielomiesięczne opóźnienia w realizacji zamówień.

Remonty

Przymusowy pobyt w domu podczas kolejnych lockdownów sprawił, że tysiącom z nas zaczęły dokuczać ignorowane wcześniej mankamenty naszych mieszkań. Nic więc dziwnego, że w drugiej połowie 2020 r. zaczęliśmy je masowo remontować. W roku 2021 fala remontów przetaczała się przez Polskę nadal i nic nie wskazuje na to, by miała szybko osłabnąć – według ankiety „Rzeczpospolitej” z listopada odświeżenie lokum lub poważniejsze prace planował wówczas co drugi Polak.

Ponieważ w 2021 r. najchętniej decydowaliśmy się na remont generalny, telefony urywały się u wszelkiej maści fachowców. Według badania Oferteo.pl największe było zapotrzebowanie na malarzy, tynkarzy i specjalistów od montażu płyt g-k. Bardzo poszukiwani byli również eksperci od instalacji elektrycznych i wodnych. Tak ogromny popyt sprawił, że w kolejce do fachowca trzeba było czekać nawet kilka miesięcy, a koszty wszystkich usług bardzo wzrosły. Jak wyliczała „Rz”, przeciętny koszt remontu wynosił jesienią minimum 10 tys. zł.

Zmiany w prawie

Duży wpływ na sytuację na rynku nieruchomości miały zmiany w prawie. Jedną z ważniejszych było zaostrzenie wymogów dotyczących energooszczędności domów jednorodzinnych.

– Celem tychże zmian jest zapewnienie, by nowobudowane lub nowo-modernizowane budynki cechowały się pasywnością, energooszczędnością. Ich głównym wyznacznikiem są współczynniki przenikania ciepła, które od 1 stycznia 2021 r. wynoszą 65 kWh/m2 w ciągu roku (uprzednio 85 kWh/m2), natomiast dla domów jednorodzinnych 70 kWh/m2 (uprzednio 95 kWh/m2) – wyjaśnia Radca Prawny Patrycja G. Bartosz-Burdiak.

Inne zmiany warte odnotowania to m.in.:

  • spółdzielniom mieszkaniowym ułatwiono zakup gruntów na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości budynkowych (nie potrzeba już zgody wszystkich właścicieli mieszkań na taki zakup),
  • umożliwiono licytacje komornicze nieruchomości dłużników przez internet,
  • zmieniono prawo dotyczące rozliczania przychodów z najmu nieruchomości (zrównano w prawach osoby zarabiające na najmie w ramach działalności gospodarczej oraz prywatnie),
  • wprowadzono wymóg niekaralności dla osób podejmujących zawód pośrednika nieruchomości.

– Zmiany, jakie weszły w życie w dniu 31 października 2021 r., za naruszenie w/w wymogu wprowadziły karę pieniężną w wysokości od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej (…) – wyjaśnia ekspertka.

Domowe rachunki i inne domowe wydatki

Miniony rok nie był łaskawy dla naszych portfeli. Domowe wydatki polskich gospodarstw domowych mocno wzrosły. W górę poszły m.in.:

  • podatek od nieruchomości,
  • opłaty za energię elektryczną,
  • opłaty za gaz,
  • koszty ogrzewania,
  • koszty wywozu odpadów,
  • ceny produktów spożywczych,
  • ceny paliwa.

Wiele z tych podwyżek miało swoje źródło w rosnących cenach energii elektrycznej, z którymi zmagała się cała Europa. Według portalu wysokienapiecie.pl giełdowa cena prądu była we wrześniu 2021 r. aż o 90 proc. wyższa niż przed rokiem. Odpowiedzią rządu na rosnące koszty życia była m.in. zapowiedź wprowadzenia bonu energetycznego, czyli dopłat do rachunków.

Pożar budynków na stacji PKP Grudziądz - Owczarki

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie