Zmiany w podatkach od sprzedaży nieruchomości

Jeszcze dwa lata temu sprzedając nieruchomość właściciel mógł podlegać pod jeden z trzech systemów rozliczania podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Dla wyboru stosownej formy rozliczeń z fiskusem ważny był moment, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (pod pojęciem nabycia fiskus rozumie zarówno zakup, jak i nieodpłatne otrzymanie w drodze darowizny, zamiany, zniesienia współwłasności lub spadku).

Już niedługo bez podatku od nieruchomości kupionych w 2008 roku

Od 1 stycznia to się zmieni. Pozostanie tylko jeden system rozliczeń. Ponadto, jeśli ktoś sprzeda nieruchomość w 2014 roku, będzie musiał zapłacić podatek od zysku ze sprzedaży tylko wtedy, gdy nabył ją po 2008 roku. Fiskusowi nie należy się bowiem podatek, jeżeli minęło przynajmniej 5 lat podatkowych od daty nabycia. Osoba sprzedająca taką nieruchomość nie musi składać żadnych dokumentów do urzędu skarbowego.
Co to oznacza w praktyce? Rok podatkowy jest liczony od początku roku następującego po danym zdarzeniu. Jeśli więc ktoś kupił mieszkanie w 2008 roku, to okres pięcioletni liczy się dopiero od pierwszego dnia 2009 roku, a więc wraz z końcem 2013 roku nie będzie już trzeba odprowadzić podatku od zysku ze sprzedaży. Równolegle znika więc także ulga meldunkowa, która pozwalała nie płacić 19-proc. podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości osobom, które nabyły nieruchomości w 2007 i 2008 roku.

Przeczytaj: Podatek od najmu mieszkania 

19% od dochodu

Ile trzeba fiskusowi zapłacić z tytułu sprzedaży mieszkania kupionego po 2009 roku? Wysokość podatku zależy od tego, jak dużo nieruchomość zyskała na wartości. Podatek trzeba zapłacić tylko od dochodu, a wynosi on 19% zysku. Aby obliczyć dochód, należy od przychodu ze sprzedaży odjąć cenę zakupu oraz koszty związane z zakupem i sprzedażą, takie jak np. opłaty za ogłoszenia o chęci sprzedaży, prowizja dla pośrednika, który pomagał mieszkanie kupić i sprzedać, opłaty za zmiany w księdze wieczystej oraz taksy notarialne.

Obniżenie podatku wydatkami na cele mieszkaniowe

To jednak nie wszystko. Daninę na rzecz fiskusa można ponadto obniżyć deklarując i następnie wydając osiągnięty przychód na własne cele mieszkaniowe. Dla nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2008 r. możliwe jest obniżenie dochodu do opodatkowania proporcjonalnie do wydatkowanej kwoty osiągniętego przychodu (patrz wzór). Przykładowo, mieszkanie kupione w 2009 roku za 50 tys. zł jest sprzedawane dziś za 100 tys. zł. Dochód ze zbycia nieruchomości wynosi więc 50 tys. zł. Sprzedawca nie musi jednak płacić podatku od całej tej kwoty, bo chce wydać w najbliższych dwóch latach 80 tys. zł na własne cele mieszkaniowe. Podstawą opodatkowania będzie więc 10 tys. złotych, a sam podatek wyniósłby 1,9 tys. złotych.

Wzór na obliczenie podatku za zbycie nieruchomości nabytej po 31 grudnia 2008 roku

Powyższy przykład jest jednak uproszczony. W rzeczywistości podatnik mógłby jeszcze obniżyć daninę poprzez odliczenie od dochodu kosztów transakcyjnych. Gdyby w powyższym przykładzie opiewały one na 4,8 tys. zł, to podstawiając wszystkie informacje do wzoru okazałoby się, że podstawa opodatkowania wyniosłaby 9 040 zł, a sam podatek 1 718 złotych.

Warto tu także zauważyć, że uniknąć daniny można w jeszcze jeden sposób – wydając pieniądze ze sprzedaży na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej po 31 grudnia 2008 r., na wydanie pieniędzy na ten cel podatnik ma dwa lata podatkowe (Uwaga - podatkowe, a nie kalendarzowe). Sprzedając więc taką nieruchomość z dniem 1 stycznia 2013 r., podatnik ma czas aż do 31 grudnia 2015 r. na wydanie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe, czyli trzy lata kalendarzowe bez jednego dnia.

Grunt zabudowany to wciąż grunt

Powyżej przedstawione mechanizmy mogą pozwolić podatnikowi na uniknięcie lub przynajmniej wyraźne obniżenie należności podatkowej z tytułu sprzedaży nieruchomości z zyskiem. W przypadku większych kwot należności podatkowych dobrym rozwiązaniem może się okazać konsultacja z prawnikiem lub doradcą podatkowym.

Zobacz: Jak wygląda eksmisja za zadłużenie mieszkania 

Na przykład osoba, która nabyła prawo własności do gruntu przed 1 stycznia 2009 roku, nie zapłaci w 2014 roku podatku od sprzedaży tej nieruchomości wraz z postawionym na niej budynkiem nawet jeśli został on wybudowany w 2013 roku. Nie ma tu znaczenia, że wartość nowopowstałego budynku może być niejednokrotnie wyższa od wartości samej działki. Na korzyść zbywcy działa tu bowiem Kodeks Cywilny, w myśl którego generalną zasadą jest, że wzniesione na gruncie budynki stają się częścią składową gruntu. Data nabycia nieruchomości gruntowej w przyjętym przypadku zwalnia już z podatku od dochodów ze sprzedaży nieruchomości (minął okres pięcioletni). Należy jednak podkreślić, że mechanizm ten ma zastosowanie w przypadku prawa własności do gruntu, a nie działa dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Wzniesienie budynku na działce oddanej w użytkowanie wieczyste powoduje powstanie (nabycie) nowej nieruchomości – nieruchomości budynkowej.