Do 2011 roku mieszkania zbudowane przez TBS-y nie mogły być przekształcane na własność. Nowelizacja ustawy z 2011 roku dopuściła taką możliwość, choć po jej wejściu w życie pojawiły się niejasności w interpretacji przepisów. Wątpliwości związane były z różnymi typami TBS-ów i różnymi formami finansowania tego typu budownictwa. Z tych powodów zarządzający towarzystwami z reguły odmawiali prywatyzacji mieszkań.
Przeczytaj również:Dla kogo są mieszkania z TBS-ów i ile kosztują
Nowelizacja ustawy ma więc sprecyzować, jakie lokale z TBS będzie można prywatyzować, a jakich nie. Według nowych przepisów wyodrębniane na własność nie będą mogły być tylko mieszkania wybudowane przed 30 września 2009 roku przez TBS za kredyty z Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), w których "partycypant jest inny niż najemca". Chodzi o sytuacje, w których najemca nie ponosił w żaden sposób kosztów budowy. Wszystkie inne mieszkania z zasobów TBS, zbudowane przed 2009 rokiem, zgodnie z senacką propozycją, będą mogły być wyodrębniane na własność. Senacki projekt trafił do konsultacji, niebawem powinien trafić do Sejmu.
Bank Gospodarstwa Krajowego od 1995 roku udzielił kredytów na 7,2 mld zł za które wybudowano ponad 93 tys. mieszkań – podaje Money.pl. Do spłaty jest jeszcze ponad 6 mld zł. Przyjmując średnią wartość metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym, można szacować, że wartość tych lokali przekracza 22,9 mld złotych.
Formy własności mieszkań w Polsce
Znowelizowane w 2011 roku dwie ustawy: o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o spółdzielniach mieszkaniowych umożliwiły wykup lokali przez najemców TBS-ów oraz członków spółdzielni mieszkaniowych. Spółdzielnie sprzedały dotychczas około 400 lokali spośród 17 tys., sfinansowanych z Krajowy Fundusz Mieszkaniowy. W przypadku TBS-ów... żadnego. Zdaniem senatorów, doprecyzowanie przepisów powinno odblokować przejmowanie mieszkań na własność. Ile ich jest?
Jako że dopiero od 2004 roku, przepisy nie wymagają by partycypantem była osoba nie będąca jednocześnie najemcą, portal Money.pl szacuje, że chodzi o ponad połowę mieszkań wybudowanych w ramach TBS, czyli 50–60 tys. Ograniczenie to jednak można ominąć. W przypadku lokali, w których ktoś inny jest najemcą, a jeszcze inna osoba wniosła obowiązkowy wkład, czyli stała się partycypantem, można dokonać cesji prawa do wkładu finansowego. Partycypant może je scedować na najemcę.
Najemcy mogą wykupić wynajmowane mieszkanie po cenie rynkowej pomniejszonej o zwaloryzowany wkład własny, czyli tzw. partycypację, wynoszącą zazwyczaj 20–30 proc. wartości lokalu. Zgodę na wykup mieszkania musi wyrazić właściciel, czyli TBS albo spółdzielnia mieszkaniowa.
Dokładne określenie, kto może, a kto nie wykupić mieszkanie to zdaniem członków TBS dopiero początek koniecznych zmian. Podkreślają, iż wykup mieszkań na obecnych warunkach jest dla najemców bardzo niekorzystny. W przyjętej w 2011 roku ustawie, na poczet ceny sprzedaży lokalu nie zaliczono wpłacanej przez najemców kaucji zabezpieczającej wynoszącej od kilku do kilkunastu tys. zł. Oprócz wpłaty ceny rynkowej mieszkania, muszą spłacić także kredyt ciążący na tym lokalu w BGK, co czyni transakcję nieopłacalną. Jak czytamy bowiem w obowiązujących przepisach, osoba, która zdecyduje się nabyć lokal od TBS-u, musi zapłacić za niego tyle, ile wynosi jego wartość rynkowa. Członkowie towarzystw apelują o jak najszybsze uwzględnienie kaucji przy wyliczaniu wartości mieszkań przed ich sprzedażą.
Porównanie kosztów zakupu mieszkania
Wykup mieszkania od TBS
Pan Nowak decyduje się na wykup mieszkania od TBS we Wrocławiu. Jest najemcą i partycypantem lokalu o powierzchni 50 metrów kwadratowych od 2008 roku. Przy założeniu, że koszt wybudowania jego mieszkania sięgnął 150 tys. zł (3 tys. za mkw.) musiał wnieść wkład (partycypację) w wysokości 45 tys. zł, poza tym zapłacił kaucję w wysokości 5 tys. Biorąc pod uwagę aktualną stawkę kosztu odtworzeniowego metra kwadratowego mieszkania we Wrocławiu (to koszt: 4647 zł), wartość jego partycypacji sięga 69 705 zł. Od tego trzeba odjąć wysokość kaucji, której nie odzyska. Może więc liczyć na pomniejszenie ceny mieszkania o 64 705 zł. Zakładając, że jego mieszkanie zostanie wycenione na 285 tys. (5700 zł za mkw.). Za wykup mieszkania od TBS będzie musiał zapłacić 220 295 zł.
Kupno mieszkania na rynku wtórnym
Za mieszkanie liczące 50 mkw. we Wrocławiu pan Nowak zapłaci 285 tys. zł. Odliczając od tego odzyskany od TBS wkład, mieszkanie na rynku wtórnym będzie go kosztowało 220 295 zł
Kupno nowego mieszkania
Przy średniej cenie za mkw nowego lokalu w wysokości 6 tys. zł (Wrocław) i odliczeniu odzyskanego od TBS wkładu, pan Nowak będzie musiał wyłożyć 235 295 zł.
Przeczytaj: Ile kosztuje zakup mieszkania nowego i używanego. Porównanie kosztów
Najemcy wskazują też inne bariery. TBS-y obawiają się z kolei utraty zarządzania tym majątkiem na rzecz wspólnot. Gminy, czyli właściciele około 80 proc. istniejących TBS-ów nie chcą pozbywać się narzędzia polityki mieszkaniowej. TBS-y nie chcą też oddawać nadwyżki ze sprzedaży lokalu do Funduszu Dopłat w ciągu siedmiu dni od przeprowadzonej transakcji.
Wyodrębnienie więcej niż 50 procent lokali oznacza, że wspólnota mieszkaniowa może pozbawić TBS-ów zarządzania ich zasobem. W konsekwencji doprowadzi to nawet do likwidacji towarzystwa.
