Mieszkania w TBS. Dla kogo i ile to kosztuje

Poszukujący mieszkania mogą skorzystać też z formy wynajmu, jaką oferują Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS). Budują one bloki z mieszkaniami wykończonymi do zamieszkania i wynajmują ją.

Dowiedz się: Czy możesz wykupić mieszkanie od TBS

Plus takiego rozwiązania polega na tym, że najemca ponosi pewne koszty budowy (tzw. partycypację), ale wynoszą one nie więcej niż 30 proc. wartości mieszkania, a potem płaci comiesięczny – dość wysoki – czynsz. Nie wiąże się to więc z koniecznością zaciągania kredytu hipotecznego.

Oto przykładowe koszty wysokości partycypacji w jednym z polskich TBS-ów:

1. Mieszkanie o powierzchni 34,8 metrów kwadratowych,

• wartość odtworzeniowa (przemnożenie powierzchni całkowitej mieszkania przez ustalany co sześć miesięcy przez wojewodę wskaźnik przeliczeniowy metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego) – 135 000 zł
• partycypacja w wysokości 30 procent – 40,5 tys. zł

2. Mieszkanie o powierzchni 53 mkw.

• wartość odtworzeniowa – 206 000 zł
• partycypacja – 61,8 tys. zł

3. Mieszkanie o powierzchni 59,3 mkw.

• wartość odtworzeniowa – 230 500 zł
• partycypacja – 69 100 zł

4. Mieszkanie o powierzchni 77,5 mkw.

• wartość odtworzeniowa – 301 200 zł
• partycypacja – 90 400 zł.  

Towarzystwo Budownictwa Społecznego może wynająć lokal wyłącznie osobie fizycznej, która spełnia warunki określone w ustawie z dnia 26.10.1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz.1070 ze zm.).

Zobacz również: Mieszkanie dla Młodych - założenia i ograniczenia programu 

Dochód takiej osoby nie może przekroczyć o więcej niż 20 proc. kwoty stanowiącej 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie, ogłoszonego przed dniem zawarcia umowy najmu. W przypadku rodzin dwuosobowych dochód nie może być wyższy niż 80 proc. 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia, a jeżeli wynajem dotyczy większej liczby osób, odpowiednio o 40 proc. na każdego dodatkowego lokatora. 

Zasady wynajmowania mieszkań w zasobach TBS określa regulamin, a osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie mogą posiadać tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości.

Osobie posiadającej tytuł prawny w innej miejscowości Towarzystwo może wynająć lokal, jeżeli zmiana miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem przez tę osobę pracy w pobliżu miejsca położenia budynku należącego do zasobów TBS.

Co ważne, warunek nieposiadania prawa własności do innego lokalu jest wymagany nie tylko w momencie podpisania umowy najmu, ale również podczas całego okres trwania tego najmu. Jeżeli w międzyczasie najemca zostanie jednocześnie właścicielem innej nieruchomości, musi ten fakt zgłosić zarządowi TBS-u, który wprawdzie nie może wtedy arbitralnie rozwiązać umowy najmu, ale ma prawo wypowiedzieć wysokość płaconego czynszu 

Oprócz kosztów partycypacji najemca wpłaca też kaucję (dwunastokrotność czynszu**) zabezpieczającą na poczet zniszczenia lokalu**. Jest ona zwracana po rozwiązaniu umowy najmu, jeśli najemca oddaje lokal w stanie niezmienionym.  

Portal tbs.24 przeprowadził symulację koszów zaciągnięcia kredytu hipotecznego na własne mieszkanie w Warszawie (lokum 2-pokojowe o pow. 50 mkw.) kupione od dewelopera i wynajęcia podobnego w TBS. Okazało się, że najemca TBS na początek musiałby wyłożyć na takie mieszkanie (partycypacja plus kaucja) prawie 92 tys. zł, podczas gdy na kredyt z wkładem własnym w wysokości 30 procent i wykończenie mieszkania kupionego w stanie deweloperskim 111 tys. zł.

Ile kosztuje miesięcznie wynajem mieszkania w TBS

Comiesięczne opłaty w TBS bez mediów kształtują się na maksymalnym poziomie 900 zł, podczas gdy w mieszkaniu średni czynsz wynosi 500 zł, a rata kredytu 1000 zł.

Warto poznać: Niedozwolone praktyki deweloperów

– Mniej obciążające budżet domowy jest uzyskanie mieszkania z zasobu TBS. Oprócz mniejszych zobowiązań miesięcznych, osoby bez kredytu mają większy komfort psychiczny - nie muszą się martwić tym, że w 30 letnim okresie kredytowania znajdą się w trudnej sytuacji np. utracą pracę i stracą płynność w spłacaniu rat. Jednak osoby kupujące mieszkanie na kredyt po całkowitym spłaceniu zadłużenia są w lepszej sytuacji, gdyż stają się pełnymi właścicielami mieszkania – podsumowuje portal tbs.24.pl. 

Jak działają Towarzystwa Budownictwa Społecznego

TBS-y budują przede wszystkim z kredytów udzielanych przez państwowy Bank Gospodarstwa Krajowego. Działają one jak spółki lub spółdzielnie na terenie całej Polski we współpracy z władzami samorządowymi.

Choć w październiku 2011 roku weszła w życie Ustawa o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która teoretycznie daje możliwość wyodrębnienia na własność mieszkań w TBS-ie, to jednak w praktyce TBS-y to nadal głównie mieszkania na wynajem.

Dotychczasowi najemcy mogą wykupić wynajmowane mieszkanie po cenie rynkowej pomniejszonej o wkład własny, czyli o kwotę partycypacji. TBS spłaca wtedy całe zadłużenie kredytowe do BGK z odsetkami, a nowy właściciel uzyskuje prawo odrębnej własności lokalu bez obciążeń hipotecznych. Zgodnie z ustawą wykupić mieszkanie można tylko w budynku, który przynajmniej od 5 lat ma pozwolenie na użytkowanie. Aby najemca mógł kupić mieszkanie, TBS musi wyrazić na to zgodę.