Zmiana oprocentowania wpłynie korzystnie na rynek nieruchomości

Strefa Biznesu: Rok 2024 dla deweloperów wydaje się nie najlepszy, bo klienci do końca nie wiedzieli, czy już kupować, czy jeszcze się wstrzymać ze względu na zapowiadany nowy program wsparcia kredytobiorców. Wiele mówi się, że rozwiązania rządowe tylko windują ceny mieszkań.

Leszek Stankiewicz: Już mniej więcej w grudniu 2023 roku było wiadomo, że raczej nie będzie nowej wersji tańszego kredytu dla kupujących mieszkania. Jednak wraz z początkiem tego roku ponownie pojawił się promyk nadziei, że jednak politycy coś zaproponują w kwestii preferencyjnego kredytu. Klienci zaczęli więc wstrzymywać się z ostatecznymi decyzjami. Dla deweloperów nie do końca zrozumiały jest chaos informacyjny w tym względzie, czyli kiedy i na jakich warunkach klienci będą mogli skorzystać z rządowego wsparcia. W tej sytuacji w tym roku podaż mieszkań zrobiła się nieco większa od popytu, ale nie spowodowało to spadku cen. Deweloperzy starali się przyciągać klientów, udzielając im odpowiednich rabatów. Nie sądzę jednak, aby w tym roku doszło do znaczących obniżek cen mieszkań. Gdy klient czyta w mediach, że ceny mieszkań wzrosły o 20 procent, to najczęściej nie ma czasu, aby to przeanalizować. Tymczasem, jeśli weźmiemy pod uwagę wzrost inflacji, to realnie ceny nie urosły tak drastycznie.

Czy programy wsparcia kredytobiorców miały wpływ na sprzedaż mieszkań przez Dom Development?

Dom Development nigdy nie był znaczącym beneficjentem programów rządowych, które wspierały kredytobiorców. Wynika to z faktu, że my budujemy mieszkania o podwyższonym standardzie i ich cena najczęściej jest wyższa niż średnia na rynku. A to z kolei oznacza, że większość kupujących u nas nie może skorzystać z takich programów wspierających. Doceniamy każde rozwiązania mające na celu wsparcie zakupu mieszkania przez klientów, ale akurat z dotychczasowych propozycji kupujący w Dom Development korzystali bardzo rzadko.

Jak pan prognozuje przyszły rok dla branży. Czy wraz ze spodziewaną obniżką stóp procentowych, spadną również ceny mieszkań na rynku?

Biorąc pod uwagę oczekiwaną obniżkę stóp procentowych w przyszłym roku, wielu klientów już teraz to w pewien sposób dyskontuje. Obecnie mamy najwyżej oprocentowane kredyty hipoteczne w Europie. Zmiana tego oprocentowania wpłynie więc korzystnie na rynek nieruchomości. Po drugie, widzimy w danych III kwartału, że zawieranych jest więcej umów kredytowych niż w tym samym okresie roku ubiegłego, zarówno pod względem ilościowym, jak i wartościowym. Należy jednak pamiętać, że spadek stóp procentowych w dłuższym terminie może wpłynąć na wzrost inflacji. Nie możemy tego wykluczyć, a taki efekt nie jest z kolei korzystny dla rynku nieruchomości, bo jeśli ceny materiałów budowlanych i usług wzrosną, to finalna cena mieszkania również będzie wyższa. Poza tym oczekiwany większy napływ środków z KPO i funduszy unijnych również może wywołać silniejszy popyt na materiały i usługi.

Oficjalne dane GUS pokazują spadek liczby pozwoleń na budowę, co nie jest dobrym prognostykiem na przyszłość. Jaki może być tego powód?

Jeżeli patrzymy na dane GUS, to w dużej mierze wina leży po stronie administracji państwowej czy samorządowej. Procedury w wielu przypadkach są tak skomplikowane i czasochłonne, że w tzw. międzyczasie potrafią zmienić się przepisy i wielu deweloperów nie jest w stanie uruchomić w tym miejscu inwestycji, którą planowali wcześniej. Od zakupu danej nieruchomości do rozpoczęcia fizycznej budowy potrafi minąć rok. I mówimy tutaj o najmniej skomplikowanej działce, która nie wymaga dodatkowych zezwoleń i ma aktualny plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku innych nieruchomości procedury potrafią trwać około 3 lat, a przecież właściciel sprzedający daną działkę chce otrzymać środki najczęściej od razu, a nie wtedy, kiedy deweloper otrzyma pozwolenie na budowę. To wszystko wpływa nie tylko na sam proces inwestycyjny, ale także na późniejsze ceny tych mieszkań. Ceny działek w centrach dużych miast są bardzo wysokie, a nie możemy zapominać, że i w tym względzie mamy do czynienia z dużą konkurencją. Dlatego w 2025 roku nie spodziewamy się jakiegoś większego zalewu nowych mieszkań na rynku.

Minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz zapowiedziała, że prześle do UOKiK wniosek o zbadanie najwyższych w historii marż deweloperów, które – jak podaje – są dwukrotnie wyższe niż średnia unijna. Czy rzeczywiście te marże są tak wysokie i czy takie postrzeganie deweloperów może zrobić kolejne regulacje, które jeszcze bardziej skomplikują inwestycje? 

W związku z publicznymi wypowiedziami minister, UOKiK zaprezentował już swoje stanowisko w tej sprawie, wskazując, że co do zasady przedsiębiorcy mają swobodę ustalania cen oraz marż i że nie ma podstaw do twierdzeń, że ceny lub marże w branży deweloperskiej mogły być kształtowane np. w wyniku niedozwolonego porozumienia ograniczającego konkurencję. Działamy na bardzo konkurencyjnym i trudnym rynku. Należy zwrócić uwagę, że ceny i marże, jakie osiąga nasza branża, są pochodną wielu czynników, w tym kosztów zakupu działek, kosztów budowy, kosztów własnych związanych z prowadzeniem firmy, czy kosztów finansowych, ale także wysokiego ryzyka towarzyszącego inwestycjom deweloperskim. To ryzyko związane jest m.in. ze wspomnianymi przewlekłymi procedurami administracyjnymi czy często zmienianymi przepisami. To naturalne, że im większe ryzyko przedsięwzięcia, tym wyższa jest również oczekiwana marża.

Warto również podkreślić, że minister, mówiąc o rekordowych, 30-procentowych marżach deweloperów, podała średnią marżę brutto, a przecież to wcale nie jest zarobek firmy. Faktyczny zysk pokazują marże netto, które w naszej branży wahają się od kilku do kilkunastu procent. I pamiętajmy, że ten zysk rozłożony jest na kilka lat realizacji inwestycji mieszkaniowych. My w Dom Development w ostatnich latach osiągamy stabilne marże, które w naszej opinii są na odpowiednim poziomie, satysfakcjonującym naszych akcjonariuszy. Jednocześnie bardzo ważne jest to, że nasze mieszkania dobrze się sprzedają, jesteśmy cenieni za jakość, terminowość, solidność - i nie mamy sobie nic do zarzucenia, jeśli chodzi o naszą uczciwość w stosunku do klientów.

Zarząd zapowiedział, że jeszcze w tym roku spółka sprzeda 4 tys. mieszkań. Na jakiem etapie prowadzicie sprzedaż i czy dużo macie pustostanów?

Sprzedajemy na wczesnym etapie i jesteśmy swoistym wsparciem dla naszych klientów w trudnych czasach. Nie mamy opóźnień na budowach, a poza tym dysponujemy odpowiednimi środkami finansowymi, co przekłada się na naszą stabilność jako dewelopera. Starannie wybieramy nasze lokalizacje tak, aby mieszkańcy mieli łatwy dostęp do wszystkiego, co jest potrzebne do życia – od sklepów po komunikację miejską. Być może to powoduje, że nie mamy większych problemów ze sprzedażą. Prawie nie mamy gotowych mieszkań do natychmiastowej sprzedaży, stanowią one zaledwie około 1-2 proc. naszej oferty. Dla nas jest to oczywiście komfortowa sytuacja.

Dom Development jest przygotowany na 2025 rok?

Nie mamy obaw co do 2025 roku. Myślę, że możemy nawet przekroczyć poziom sprzedaży z tego roku, który prawdopodobnie wyniesie ponad 4000 lokali. Rozpoczęliśmy kilka bardzo dobrych projektów mieszkaniowych, które wejdą do sprzedaży w przyszłym roku. Poza tym nasz obecny bank ziemi pozwala nam optymistycznie patrzeć w przyszłość. Grunty, które posiadamy w całej Grupie, umożliwiają nam wybudowanie szacunkowo około 20 000 mieszkań. Jeśli rocznie będziemy sprzedawać 4000 mieszkań, to mamy zapewniony pełen komfort działania na kolejne 5 lat, choć zakładam, że będziemy ten bank ziemi powiększać.

Spółka zamierza nadal dzielić się zyskiem z akcjonariuszami?

W tym względzie nic się nie zmienia z naszej strony i polityki dywidendowej spółki. Od 2006 roku systematycznie wypłacamy dywidendę. I tak zapewne będzie tym razem. 18 grudnia wypłacimy zaliczkę akcjonariuszom na poczet dywidendy za 2024 rok w kwocie 6 zł na akcję. Łącznie to prawie 155 mln zł. Można więc wnioskować, że zarząd będzie też tradycyjnie rekomendował wypłatę dywidendy rocznej.

Jest pan także prezesem fundacji Nasz Dom, która należy do Dom Development. Co udało się w tym roku zrealizować?

Po wybuchu wojny w Ukrainie aktywnie włączyliśmy się w pomoc Ukraińcom, zarówno tym, którzy przybyli do Polski, jak i tym, którzy zostali w swojej ojczyźnie. W tym roku udało nam się wyremontować budynek w Irpieniu pod Kijowem, w którym zamieszkali tzw. wewnętrzni uchodźcy, którzy stracili dach nad głową. Kolejny projekt tego typu realizujemy obecnie pod Winnicą. W obu przypadkach właścicielami tych nieruchomości są władze miasta. Z kolei w Warszawie wsparliśmy inwestycję z myślą o ukraińskich dzieciach. Sfinansowaliśmy remont budynku, w którym powstanie szkoła dla uczniów z Ukrainy, realizująca ukraiński i polski program nauczania. Obecnie uczęszcza do niej 250 dzieci.

Dom Development to największy deweloper mieszkaniowy w Polsce funkcjonujący na rynku od 1996 roku. Jako Grupa prowadzi działalność na terenie Warszawy, Krakowa, Trójmiasta i Wrocławia. Akcje Dom Development notowane są na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych od października 2006 roku. Głównym akcjonariuszem spółki jest Groupe Belleforet SA r.l posiadająca  54,81 proc. akcji.

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź Strefę Biznesu codziennie. Obserwuj StrefaBiznesu.pl!