Kredyt mieszkaniowy coraz trudniej dostać. Dlaczego zdolność kredytowa Polaków spada? O ile mniej można pożyczyć?

Jeszcze nie tak dawno temu banki rozdawały pieniądze hojną ręką, a otrzymać kredyt na mieszkanie mógł praktycznie każdy. Te czasy jednak dawno już minęły. Zdolność kredytowa przeciętnego Polaka z każdym miesiącem maleje, na co wpłynęły przede wszystkim rosnące stopy procentowe oraz nowa rekomendacja KNF, zalecające bankom większą ostrożność w udzielaniu kredytów.

– Połączenie tych dwóch elementów bardzo mocno obniżyło dostępność kredytów hipotecznych – zauważają eksperci Expandera i Rentier.io. – To spowodowało, że w ciągu zaledwie miesiąca zdolność kredytowa spadła o około jedną czwartą. Natomiast w porównaniu z wrześniem 2021 r., czyli okresem przed podwyżkami stóp procentowych, w wielu przypadkach dostępna kwota kredytu jest o około połowę niższa.

Fakt, że rosnące od jesieni 2021 r. stopy procentowe wpłynęły na zdolność kredytową, nie jest oczywiście zaskoczeniem. Wraz ze stopami rosły bowiem raty kredytów, przez co banki zaczęły ostrożniej oceniać zdolność klientów do spłaty zobowiązania. Zdaniem ekspertów banku Goldman Sachs możliwe jest, że do końca roku średnie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego wzrośnie aż do 7 proc. Z kolei inflacja może – zdaniem analityków Narodowego Banku Polskiego – sięgnąć 12 proc. w III kwartale br.

W związku z rosnącymi stopami procentowymi zaczęły rosnąć także raty kredytów mieszkaniowych, a wraz z nimi ryzyko, że kredytobiorcy zaczną mieć problemy ze spłatą. Żeby zapobiec takiemu scenariuszowi, Komisja Nadzoru Finansowego nakazała bankom wprowadzenie zmian w sposobie wyliczania zdolności kredytowej.

Co się zmieniło? Najpóźniej od kwietnia 2022 r. banki muszą m.in. uwzględniać w obliczeniach realne koszty życia potencjalnego kredytobiorcy. Przedtem koszty te szacowano raczej w przybliżeniu. Teraz jednak bank musi np. wziąć pod uwagę koszty związane z wychowywaniem dzieci. Sprawiło to, że mocno obniżyła się zdolność kredytowa osób mających potomstwo.

– Dla przykładu w przypadku małżeństwa z dwójką dzieci i dochodem 6000 zł netto, średnia dostępna kwota kredytu we wrześniu 2021 r. wynosiła 315 tys. zł. Miesiąc temu było to już tylko 197 tys. zł, a obecnie zaledwie 136 tys. zł – wyliczają eksperci Expandera i Rentier.io.

Po zmianach banki muszą też w większym stopniu uwzględnić fakt, że stopy procentowe mogą wzrosnąć (żeby mieć pewność, że klient poradzi sobie ze spłatą zobowiązania). Teraz banki muszą przyjąć w obliczeniach ryzyko wzrostu stóp o 5 proc. (wcześniej 2,5 proc.).

– W konsekwencji trzyosobowa rodzina dysponująca dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych jeszcze we wrześniu 2021 roku mogła otrzymać od banku propozycję kredytu w wysokości 700 tys. złotych. Obecnie, jeśli uwzględnimy rosnące oprocentowanie hipotek czy zmieniający się poziom wynagrodzeń, ta sama rodzina powinna mieć możliwość zadłużenia się na około 460 tys. złotych – wyjaśniają Bartosz Turek i Oskar Sękowski z HRE Investments.

Galopująca inflacja sprawiła, że w ostatnich miesiącach rosły ceny wielu produktów, w tym m.in. paliwa, pieczywa, napojów i chemii gospodarczej. Do tego znacząco poszły w górę koszty ogrzewania oraz ceny wody i prądu, a także m.in. opłaty za wywóz odpadów czy – w wielu miastach – czynsze. Część z tych podwyżek zniwelowały działania rządu podjęte w ramach tarczy antyinflacyjnej, jednak według ekspertów portalu RynekPierwotny.pl tzw. koszty eksploatacji mieszkania/domu były w lutym 2022 r. aż o 14,3 proc. wyższe niż rok wcześniej. Jak wynika z danych NBP:

• gaz podrożał przez rok średnio o 39,9 proc.,
• opał – o 41,2 proc.,
• wywóz śmieci – o 11,3 proc.,
• czynsz – o 8,1 proc.,
• energia cieplna – o 8,1 proc.,
• usługi kanalizacyjne – o 7,8 proc.,
• energia elektryczna – o 5 proc.,
• woda – o 4,1 proc.

Rosnące obciążenie domowych budżetów tymi podwyżkami również nie pozostaje bez wpływu na zdolność kredytową, szczególnie w kontekście faktu, że banki muszą teraz uwzględniać realne koszty życia ponoszone przez potencjalnych kredytobiorców.

W obliczu spadającej zdolności kredytowej banki robią, co mogą, by przyciągnąć klientów i zachęcić ich do zadłużania się. Przykładowo, jak podają eksperci HRE Investments, w kwietniu 2022 r. już 8 na 11 banków oferowało klientom niskie marże poniżej 2 proc. Przeciętnie marża wynosiła 1,94 proc. To najniższy wynik od stycznia 2020 r.

Inna strategia służąca przyciągnięciu klientów to oferowanie atrakcyjnych kredytów ze stałą stopą procentową. Dziś większość banków oferuje taki kredyt z ratą „zamrożoną” na 7 lat, choć zdarzają się i 10-letnie okresy. Minusem jest jednak wyższe oprocentowanie.

– Można jednak powiedzieć, że wybierając kredyt ze stałym oprocentowaniem, kupujemy w pewien sposób spokój ducha, że nasza rata nie wzrośnie nagle przez co najmniej kilka lat. I to bez względu na decyzje podejmowane przez RPP. Za to bezpieczeństwo przeważnie trzeba dodatkowo zapłacić – zauważają eksperci HRE Investments.

Co ciekawe, póki co nie widać spadku zainteresowania kredytami hipotecznymi – w marcu klienci złożyli aż 53,5 tys. wniosków kredytowych, czyli aż o 76 proc. więcej niż w lutym (dane Biura Informacji Kredytowej). Nie znaczy to oczywiście, że wszystkie te osoby otrzymają pieniądze – można spokojnie zakładać, że w kolejnych miesiącach liczba udzielanych kredytów będzie malała.

Czy znaczy to, że sprzedaż mieszkań spadnie? W pewnym stopniu już spadła, choć odpowiadały za to nie tylko rosnące stopy procentowe, ale też niepewność związana z wojną na Ukrainie. Trzeba jednak pamiętać, że mieszkania są nabywane nie tylko na kredyt – znaczną część rynku stanowią transakcje gotówkowe, dokonywane z reguły przez inwestorów.

– Biorąc pod uwagę malejącą zdolność kredytową i trudniejszy dostęp do kredytów, a także mało atrakcyjne oferty depozytowe banków, można się z dużym prawdopodobieństwem spodziewać, że udział zakupów mieszkań za gotówkę może się zwiększać – uważa Mateusz Wodzik p.o. dyrektor finansowy z firmy RealCo.