Zastój na polskim rynku mieszkaniowym

W badaniach uwzględniono dane z kilkudziesięciu polskich miast. Zdaniem Arkadiusza Borka, Prezesa Zarządu Instytutu Gospodarki Nieruchomościami powodem spadku cen mieszkań jest recesja na rynku nieruchomości. W tym znaczącym czynnikiem jest coraz trudniejszy dostęp do kredytów hipotecznych.

Ile metrów kwadratowych mieszkania można mieć za miesięczne wynagrodzenie?

Wg IGN w 2003 r. przeciętne miesięczne wynagrodzenie starczało na zakup ok. 1 m2 mieszkania. Podczas gdy w 2010 r. za taką kwotę można było mieć ok. 0,7 m2 lokalu mieszkalnego. Najmniej korzystny stosunek mkw. mieszkania do miesięcznych zarobków ma miejsce w największych polskich miastach, gdzie za przeciętną pensję można nabyć tylko 0,5–0,6 m2. Wynik ten bardzo źle wygląda na tle innych krajów Europy Zachodniej, gdzie kupujący otrzymuje ok. 2–3 m2 mieszkania. W Polsce niskie zarobki i wysokie ceny mieszkań sprawiają, że jedynie część społeczeństwa może pozwolić sobie na zakup mieszkania lub domu.

Dodatkowo sytuację pogarsza ustawa, która wprowadza konieczność posiadania przez dewelopera otwartego lub zamkniętego rachunku powierniczego. Zapis ten powinien wyeliminować z rynku nierzetelnych deweloperów, ale zapewne doprowadzi też do upadku mniejsze firmy budowlane – bez wystarczającego kapitału, potrzebnego do rozpoczęcia inwestycyji.
Ustawa z dnia 31 sierpnia 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zacznie obowiązywać w połowie 2012 r. Ustawodawca uregulował w niej takie elementy, jak:

• środki ochrony wpłat dokonywanych przez kupującego nieruchomość;
• zasady i sposób zawierania umów deweloperskich; 
• obowiązki dewelopera przed podpisaniem umowy z nabywcą;
• treść umowy deweloperskiej;
• prawa i obowiązki stron podpisujących umowę deweloperską;
• zasady postępowania ze środkami nabywcy w sytuacji, gdy nastąpi upadłość firmy deweloperskiej 

Zobacz również: Ustawa chroniąca klientów deweloperów

Zgodnie z nowymi przepisami deweloper będzie musiał zapewnić nabywcy jeden ze środków ochrony:

1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – należy do dewelopera, na którym gromadzone są pieniądze wpłacane przez nabywcę; wypłata zebranych środków następuje dopiero po ustanowieniu lub przeniesieniu na nabywcę prawa do lokalu;
2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (należy do dewelopera i lokowane są na nim pieniądze wpłacane przez przyszłego nabywcę; wypłata środków następuje zgodnie z harmonogramem inwestycji)  i gwarancję bankową;
3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i umowę ubezpieczenia. 

Jak będzie wyglądać polski rynek mieszkaniowy w 2012 roku?

Wg analiz IGN spada liczba nowych mieszkań na rynku, jednak popyt na lokale nie maleje. Ostatecznie sytuacja taka może doprowadzić do tego, że ceny mieszkań zatrzymają się na pewnym określonym poziomie.
Teraz na rynek mieszkań bardzo wpływają banki, które decydują o udzieleniu bądź nie kredytu hipotecznego potencjalnemu nabywcy. Jest jednak duże prawdopodobieństwo, że stabilizacja poputy na rynku nieruchomości wywrze presję na bankach. Powinno to zmusić system bankowy do poszukiwania nowych pomysłów na przyznawanie bezpiecznych kredytów mieszkaniowych.  

IGN przewiduje, że w 2012 roku ciągle najpopularniejsze będą mieszkania o powierzchni 38–50 m2. Co do kolejnych spadków cen, to będą one zależały głównie od dostępności kredytu hipotecznego. Powinniśmy jednak spodziewać się stopniowego łagodzenia zasad przyznawania kredytów, ponieważ banki będą sukcesywnie dążyć do stabilizacji, a kredyty hipoteczne są dla nich jednym z głównych i w miarę pewnych źródeł dochodu.