Zarządca nieruchomości bywa niekompetentny. Jak pozbyć się takiego zarządcy?

Rynek nieruchomości rozwija się w błyskawicznym tempie, a wraz z nim rośnie liczba podmiotów, które oferują usługi zarządzania nieruchomościami w imieniu wspólnot mieszkaniowych. Często do mieszkańców trafiają oferty, które kuszą poziomem cen i skalą oferowanych usług. Skoro można płacić mniej za zarządzanie, dlaczego z tego nie skorzystać? – zastanawia się wielu lokatorów poszukujących oszczędności na rachunkach. Na możliwość zmiany firmy zarządzającej nieruchomością łaskawszym okiem spoglądają również ci, którzy są z usług dotychczasowego zarządcy niezadowoleni. Okazuje się jednak, że zmiana zarządcy nie jest wcale taka prosta, jakby się mogło wydawać.

Jak zmienić zarządcę nieruchomości, który jest niekompetentny?

Częstą praktyką, zwłaszcza w dużych miastach jest wyprzedawanie przez właścicieli nieruchomości lokali, ale pozostawienie sobie w ręku „pakietu kontrolnego" całej kamienicy. Nawet po sprzedaniu 45 procent powierzchni, w rękach właściciela pozostaje większość kamienicy. Bardzo często posiadacze wielu nieruchomości są również właścicielami firm zarządzających albo mają w nich udziały. Nawet wyprzedając część mieszkań i tak zarabiają na ich obsłudze poprzez firmę zależną. Każda próba zmiany takiego zarządcy napotka spore trudności, bowiem we wspólnotach mieszkaniowych głosuje się zwykle „powierzchnią" zajmowanych lokali.

Przeczytaj też: Zarządzanie nieruchomościami wspólnoty można zlecić spółdzielni mieszkaniowej 

Równie ciężko zmienić firmę zarządzającą tam, gdzie wspólnota jest skłócona i podzielona. Może być tak, że dokładnie połowa mieszkańców chce współpracować dalej z obecnym zarządcą, a druga połowa sobie takiej współpracy nie wyobraża. Co ciekawe, bywają przypadki, że to sami zarządcy wycofują się z obsługi takich wspólnot, bowiem kłótnie w gronie właścicieli są tak angażujące, że firma woli pozbyć się kłopotliwego klienta.

Jak zerwać współpracę z dotychczasowym zarządcą nieruchomości?

– W temacie wypowiedzenia umowy o administrowanie istnieją rozbieżności w poglądzie, czy jest to czynnością zwykłego zarządu czy też czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Co do zasady wypowiedzenie umowy o administrowanie nieruchomością jest czynnością zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, co znaczy, iż w tzw. dużych wspólnotach do rozwiązania umowy wystarczy oświadczenie o wypowiedzeniu umowy złożone podmiotowi administrującemu przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, zaś w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych takie oświadczenie woli powinno zostać złożone przez właścicieli posiadających przynajmniej połowę udziałów – wyjaśnia Magdalena Marszałek z Administracji Domów Miejskich, podmiotu który w zarządzie ma kilkaset wspólnot.

Magdalena Marszałek Dodaje: – Umowa ulega rozwiązaniu wraz z upływem okresu wypowiedzenia przewidzianego treścią umowy (zazwyczaj jest to okres 3 miesięcy). Przyjmując jednak stanowisko, iż wypowiedzenie umowy o administrowanie nieruchomością jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną stwierdzić należy, iż - w przypadku tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej - rozwiązanie umowy poprzedzone musiałoby zostać udzieleniem przez Wspólnotę zgody Zarządowi wyrażonej w formie uchwały, zaś w przypadku tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej - na rozwiązanie (wypowiedzenie) umowy zgodę musieliby wyrazić wszyscy współwłaściciele.

W praktyce zdarza się zwykle tak, że we wspólnotach mieszkaniowych podejmowane są uchwały o wyrażeniu zgody na wypowiedzenie umowy bądź też udzieleniu pełnomocnictwa Zarządowi Wspólnoty do rozwiązania umowy. Formalnie nie jest to konieczne, ale nadaje mocy takiej formie wypowiedzenia umowy.

– Jeżeli jednak Wspólnota wywołuje uchwałę o wyrażeniu Zarządowi Wspólnoty zgody na wypowiedzenie umowy (duża wspólnota mieszkaniowa), bądź wypowiada taką umowę podejmując uchwałę w tym zakresie (mała wspólnota mieszkaniowa), to dla skuteczności podjęcia takiej uchwały za jej przyjęciem opowiedzieć się musi większość właścicieli (liczona według udziałów im przypadających). Brak uzyskania większości głosów za przyjęciem uchwały skutkuje podjęciem tzw. uchwały negatywnej, której co do zasady nie można skarżyć do sądu, gdyż uchwała niepodjęta, nie istnieje w obrocie prawnym – wyjaśnia Magdalena Marszałek.

Co robić w sytuacji, gdy jeden właściciel większości udziałów blokuje jakiekolwiek zmiany w zarządzaniu nieruchomością?

– W sytuacji, gdy większość udziałów w nieruchomości przypada na rzecz jednego właściciela, to na wniosek 1/5 właścicieli (liczonych według posiadanych udziałów) głosowanie nad uchwałą odbywa się według zasady jeden właściciel – jeden głos.