Wspólnota mieszkaniowa, czyli związek przymusowy

Osoby kupujące mieszkanie zwykle nie zaprzątają sobie głowy stanem finansów wspólnoty mieszkaniowej w skład której wchodzi ich mieszkanie. Rodzi to już na starcie spore problemy. Zwłaszcza w przypadku starych budynków wspólnoty potrafią zadłużyć się na setki tysięcy złotych – pieniądze te przeznaczane są na bieżące remonty, termomodernizację, odnowę elewacji i inne wydatki.

Przeczytaj również: Lepiej kupić nowe mieszkanie od dewelopera, czy od spółdzielni

Odpowiedzialność za spłatę tych zobowiązań leży na wszystkich członkach wspólnoty. Może się więc okazać, że kupując lokal we wspólnocie nowy właściciel będzie miał na głowie spory kredyt zaciągnięty przez sąsiadów. Choć nie zgadzał się na ten kredyt, będzie musiał go spłacać. Co więcej, nawet gdy będzie chciał skierować wysiłki inwestycyjne wspólnoty na inne tory nie będzie to możliwe – kolejnego kredytu wspólnota raczej już nie zaciągnie.

We wspólnocie - każdy w swoją stronę

Dość często w życiu wspólnoty zdarza się, że interesy mieszkańców są rozbieżne. Ci, którzy mieszkają na poddaszu chcieliby remontu dachu i nowej windy. Ci z dołu nie chcą płacić za windę, bo po prostu nią nie jeżdżą, za to życzą sobie wygłuszenia drzwi wejściowych. Mieszkający w środku budynku nie chcą płacić setek tysięcy złotych na docieplenie budynku, bo i tak mają ciepło, posiadacze lokali szczytowych nie myślą o niczym innym, jak o termomodernizacji.

Jeszcze gorzej mają ci, którzy kupili lokal w większej nieruchomości, która ma jednego, głównego właściciela. Tak zdarza się np. w kamienicach, które należą do jednej rodziny, która z różnych powodów wyprzedaje kilka lokali. Mimo tego zachowuje największy udział w kamienicy – a więc ma decydujący wpływ na wszystko, co się w niej dzieje. Może więc dowolnie kształtować politykę finansową wspólnoty i samodzielnie decydować o tym, na co przeznaczać wspólne pieniądze.

Nie można wyjść ze wspólnoty

W wypadku ostrego konfliktu wiele osób myśli o tym, by wyjść ze wspólnoty albo z innymi sąsiadami założyć własną. Jeszcze inni chcieliby wykluczenia ze wspólnoty lokatora, który nie płaci rachunków (a te na koniec roku muszą się zgadzać, więc za zalegającego lokatora zapłacić muszą wszyscy – o ile oczywiście chcą mieć dalej ciepłą wodę, prąd czy wywożone śmieci sprzed kamienicy). Tyle, że wejście do wspólnoty przypomina małżeństwo na dobre i na złe. O ile wejść do wspólnoty można niejako automatycznie – wraz z kupnem lokalu w obiekcie zarządzanym przez wspólnotę, to już jej opuszczenie jest praktycznie niemożliwe. Dlaczego? Bo wstąpienie do wspólnoty nie jest związane z wolą właściciela lokalu. Członkiem wspólnoty jest się więc automatycznie – wraz z nabyciem lokalu w nieruchomości, w której wspólnota działa. I nie ma żadnej możliwości wyjścia ze wspólnoty – poza sprzedaniem mieszkania (a wtedy członkiem wspólnoty stanie się kupujący).

Konflikt jest naturalny

– Niejednokrotnie właściciele lokali w jednym budynku mają odmienne oczekiwania i decyzje aprobowane przez jednych, drugim nie odpowiadają. Jest to naturalne. My jesteśmy od tego, aby respektować wolę większości i minimalizować konflikty. Jednostkowe ataki, a czasami nawet i groźby zazwyczaj przyjmujemy spokojnie starając się możliwie wyczerpująco argumentować stanowisko większości – wyjaśnia Magdalena Marszałek z Administracji Domów Miejskich, bydgoskiej spółki która zarządza obiektami w imieniu 650 wspólnot mieszkaniowych. – Oczywiście zdarzają się osoby niezadowolone z naszej pracy, jednak współpracując z tak dużą liczbą ludzi nie sposób jest tego uniknąć. Trudno jest działać tak, aby wszyscy byli jednakowo usatysfakcjonowani.

Zła wspólnota mieszkaniowa? Zostaje tylko sąd

Co jednak zrobić, kiedy nieruchomością rządzi klika, która w sposób oczywisty marnotrawi wspólne środki? Czy trzeba się temu przyglądać bezczynnie? Niekoniecznie, prawo daje jednak możliwości interwencji każdemu „szeregowemu" członkowi wspólnoty. To droga sądowa, na którą można zdecydować się, gdy decyzje wspólnoty zdaniem mieszkańców naruszają ich interesy lub gdy decyzje zarządu wspólnoty łamią prawo. – Niezmiernie rzadko zdarzają się sytuacje, kiedy współwłaściciel mający poczucie krzywdy zaskarża uchwałę wspólnoty do sądu. Częściej, i to zazwyczaj pod wpływem konfliktów sąsiedzkich, dochodzi do zmian osobowych w składzie zarządu wspólnoty. Bywa też, że wspólnoty decydują się na zmianę firmy zarządzającej, gdyż nie są zadowolone z obsługi. Takie sytuacje są nam znane. Zdarzało się, że wspólnoty rezygnowały z naszych usług a inne, niezadowolone z konkurencji do nas dołączały – zauważa Magdalena Marszałek.

Ważne jest też to, że zarząd wspólnoty może podejmować czynności wchodzące w skład zwykłego zarządu, a czynności zarząd ten przekraczające (a to na przykład roczny plan gospodarczy czy opłaty ponoszone w ramach kosztów zarządzania wspólnotą) wymagają zgody większości członków wspólnoty (a w małych wspólnotach – wręcz jednomyślności). Warto więc uczestniczyć w spotkaniach sąsiedzkich (i ewentualnych wyborach zarządu), by sprawy wspólnoty mieć pod kontrolą.