Uciążliwy sąsiad - czy można z nim wygrać?

Każdy jest człowiekiem i zdarzają się sytuacje, w których sąsiad może być uciążliwy dla drugiego sąsiada. Nieznośny sąsiad potrafi naprawdę uprzykrzyć życie.

Wydaje się, że polskie prawo, niezbyt precyzyjnie reguluje stosunki sąsiedzkie – sytuację sąsiadów, którzy nie żyją w najlepszych stosunkach, ponieważ jeden z nich w związku z zachowaniem drugiego nie może spokojnie/normalnie korzystać ze swojej nieruchomości. W budynku wielorodzinnym zazwyczaj chodzi o hałas i nieprzyjemne zapachy, które wydobywają się z jednego lokalu i są uciążliwe dla innych lokatorów.

Przeczytaj również: Urzędnicy bezsilni wobec lokatorki gromadzącej śmieci w mieszkaniu 

„Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych." (art. 144)

Są to tak zwane immisje. Immisje dzieli się na:

• bezpośrednie – stanowią bezpośrednią ingerencję w sferę cudzej własności, w stosunkach sąsiedzkich w zabudowie wielorodzinnej raczej rzadko występują 
• pośrednie – pośrednio oddziałują na nieruchomość sąsiednią, właśnie na przykład na skutek wytwarzania hałasu, nieprzyjemnych zapachów itp., zakłócając korzystanie z nieruchomości sąsiednich.

Dla oceny występowania immisji kluczowa jest ocena, czy przy korzystaniu z nieruchomości przez jednego z właścicieli (sąsiada) wystąpiła „ponad przeciętna miara".

Przy ocenianiu przeciętnej miary należy uwzględnić przeznaczenie nieruchomości, które wynika z jej charakteru i sposobu korzystania z niej. Określenie "stosunki miejscowe" odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu (wyrok SN z dnia 3 lipca 1969 r., II CR 208/69,). Oznacza to, że ocena zakłóceń powinna zapewnić powiązanie jej z konkretną w danym czasie i miejscu sytuacją – wówczas nie będzie ona oderwana od rzeczywistości.

W przypadku, gdy negatywne zachowania sąsiada zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, a rozmowy z sąsiadem nie przynoszą pożądanych skutków, należy wystąpić do sądu z powództwem o zaniechanie naruszeń w postaci np. głośnego słuchania muzyki.

W procesie na powodzie (wnoszącym pozew) będzie spoczywał ciężar dowodu – wykazania/udowodnienia, że jest on właścicielem sąsiedniej nieruchomości oraz że zakłócanie spokoju faktycznie miało miejsce. W związku powyższym, sąsiad, który zdecyduje się wnieść powództwo do sądu powinien zadbać o dowody. Mogą nimi być na przykład zeznania świadków, czy wskazanie konkretne dni, w których informował policję o niestosownym zachowaniu uciążliwego sąsiada, nagrania awantur, odgłosów libacji itp.

Najczęściej mamy problem z hałasującymi sąsiadami. Powinniśmy wiedzieć, że zachowanie ciszy obowiązuje nie tylko w nocy – od godz. 22:00 do 6:00. Również w sytuacji, gdy w ciągu dnia z jakiegoś lokalu dochodzą hałasy, możemy zareagować. Każdy, kto hałasem zakłóca spokój, dopuszcza się wykroczenia (art. 51 kodeksu wykroczeń). Jeżeli obawiamy się zwrócić sąsiadowi uwagę, powinniśmy wezwać policję lub straż miejską. Służby te zobowiązane są do przyjęcia zgłoszenia i podjęcia interwencji. Jeżeli hałasujący nie zmienić swojego postępowania, to policja lub straż miejska złożę do sądu grodzkiego wniosek o ukaranie uciążliwego lokatora. Za takie wykroczenie może być nałożona na niego kara np. grzywny lub aresztu.

Na to pytanie odpowiada adwokat Luka Szaranowicz. – Musimy postępować konsekwentnie i wzywać policję lub straż miejską za każdym razem kiedy jest hałas. Prawidłowym sposobem interwencji jest wejście policjanta lub strażnika miejskiego do pokoju, w którym my jesteśmy, aby sprawdzić, czy rzeczywiście jest ten hałas – mówi adwokat. – Jeżeli udowodnimy, że hałas powtarza się w mieszkaniu, które jest wynajmowane, możemy pozwać właściciela, za to, co robią jego najemcy – wyjaśnia. 

_Źródło: Dzień Dobry TVN/x-new_s 

Artykuł 144 Kodeksu cywilnego skierowany jest do właścicieli nieruchomości. A co w przypadku, gdy sąsiad uprzykrzający życie innym sąsiadom jest jedynie najemcą nieruchomości, a właściciela nieruchomości nie interesują wybryki najemcy, ponieważ terminowo płaci czynsz najmu?

Taką sytuacja przewidziana jest w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.). Powyższa ustawa w głównej mierze dotyczy lokatorów, czyli zgodnie z definicją – najemców lokalu lub osób używających lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Dowiedz się: Co zrobić, gdy sąsiad pali na balkonie

Zgodnie z art. 13 ust. 1 powyższej Ustawy
„Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia."

Jeżeli hałaśliwy sąsiad mieszka w lokalu komunalnym, to w skrajnych przypadkach może zostać eksmitowany, bez prawa do lokalu zastępczego. Uciążliwy właściciel mieszkania we wspólnocie może dostać sądowy nakaz sprzedania lokalu. A w przypadku lokatora zajmującego mieszkanie spółdzielcze może mieć miejsce jeden z dwóch scenariuszy. Zależy to od stanu prawnego lokalu:
– mieszkanie lokatorskie – spółdzielnia może pozbawić lokatora członkostwa, który straci tym samym lokatorskie prawo do lokalu i będzie musiał się wyprowadzić; 
– mieszkanie własnościowe – spółdzielnia może podjąć działania zgodne ze swoim statutem (jego przepisy dopuszczają możliwość nakazania bardzo uciążliwemu lokatorowi sprzedaż mieszkania).  

Ani Kodeks cywilny, ani ustawa o ochronie praw lokatorów nie wskazują, w jaki sposób ma być ustalany lub definiowany porządek domowy. W związku z tym, treść reguł porządku domowego mogą określić ustalone zwyczaje. Zasady porządku domowego mogą również zostać ustalane przez uprawnione podmioty (wspólnotę mieszkaniową czy spółdzielnię) i stać się regulaminem. Należy również pamiętać, że w tym przypadku także w razie postępowania sądowego, to na powodzie spoczywać będzie ciężar dowodu.