Dom sąsiada zajął część twojej działki? Sprawdź, jakie masz prawa, gdy dojdzie do naruszenia granicy nieruchomości

Do naruszenia granicy nieruchomości dochodzi, gdy obiekt budowany przez sąsiada bezprawnie zajmuje część działki należącej do kogoś innego. Dzieje się tak zwykle w przypadku, gdy osoba stawiająca np. dom tuż przy granicy swojej posesji niechcący tę granicę naruszy. W teorii może się też zdarzyć, że ktoś celowo zacznie się budować na cudzym gruncie, jednak takie przypadki zdarzają się rzadko.

Dla osoby, której nieruchomość została częściowo zajęta, taka sytuacja jest niekorzystna, gdyż może m.in.:

• utrudnić czy wręcz uniemożliwić korzystanie z działki,
• utrudnić lub uniemożliwić wykorzystanie gruntu w celach inwestycyjnych.

W omawianej sytuacji prawa właściciela działki chroni przede wszystkim art. 151 Kodeksu cywilnego. Określa on m.in., jakie warunki musi spełnić właściciel, żeby móc żądać przywrócenia stanu poprzedniego, tj. wyburzenia obiektu, który przekroczył granicę nieruchomości.

Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.

Innymi słowy, właściciel działki może żądać, by sąsiad zburzył stawiany dom czy inny obiekt, jeżeli:

• bezzwłocznie wyraził sprzeciw wobec działań sąsiada lub
• w wyniku naruszenia granic działki poniesie dużą szkodę.

Przepisy nie określają, jak szybko należy wyrazić sprzeciw, ale oczywiście im szybciej to nastąpi, tym lepiej. Jeśli będziemy czekać, ryzykujemy, że sąsiad użyje tego przeciwko nam w sądzie.

Jak pokazuje orzecznictwo sądów, nieco inaczej traktowana jest sytuacja, gdy ktoś nabywa działkę i odkrywa, że jej część jest już zajęta przez budynek sąsiada. W takim przypadku nowy właściciel oczywiście nie mógł zgłosić sprzeciwu w momencie, gdy doszło do naruszenia, ponieważ działka należała wówczas do kogoś innego. Może więc zrobić to teraz, mimo że od naruszenia granicy minęło dużo czasu.

Wyburzenia budynku można się domagać także w sytuacji, gdy jego istnienie powoduje „niewspółmiernie wielką szkodę”. Może chodzić np. o sytuację, gdy właściciel chciał postawić na swojej działce pensjonat i zarabiać na nim, co zostało mu uniemożliwione przez sąsiada.

Jeśli nie zajdzie żadna z omówionych wyżej sytuacji, właściciel działki nie może żądać, żeby sąsiad wyburzył obiekt naruszający granicę nieruchomości. Ma jednak prawo do innych form zadośćuczynienia. Jak podaje art. 151 KC:

Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Właściciel nieruchomości może zatem żądać od sąsiada określonej kwoty, w zamian za co ustanowiona zostanie służebność gruntowa i sąsiad będzie mógł legalnie korzystać z zajętej ziemi. Druga możliwość to żądanie, żeby sąsiad odkupił od nas część działki – co ważne, dotyczy to nie tylko faktycznie zajętego kawałka posesji, ale też większej części działki, z której z winy sąsiada właściciel nie może już korzystać.

Co istotne, nie można mówić o naruszeniu granicy działki, jeżeli sąsiad zbudował ogrodzenie (mur, płot) na samej granicy między dwiema posesjami. Takie ogrodzenia są w świetle prawa własnością obu sąsiadów. Jak czytamy w art. 154 KC:

Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. (…) Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania.

Jeżeli właściciel ziemi wykryje, że sąsiad naruszył granice działki, najlepiej jest w pierwszej kolejności spróbować wyjaśnić sprawę i dojść do ugody. Do przekroczenia granic nieruchomości zwykle dochodzi nieumyślnie, a zajęta część gruntu jest niewielka. W efekcie zazwyczaj udaje się załatwić sprawę polubownie, bez angażowania sądu i ponoszenia kosztów z tym związanych. Wystarczy udać się do notariusza i podpisać umowę, która ureguluje kwestie własnościowe. Jeśli porozumienie okaże się niemożliwe, poszkodowany właścicielowi gruntu pozostaje tylko wstąpić wstąpić na drogę sądową i żądać wybranej formy zadośćuczynienia.