U deweloperów same rekordy. Sytuacja na rynku wkrótce się zmieni

Aż o prawie 48 procent rok do roku wzrosła sprzedaż mieszkań wśród 12 firm deweloperskich, które pochwaliły się już wynikami sprzedaży. Jest to bardzo dobry bilans. Oznacza bowiem, że od kwietnia do końca czerwca tylko 12 firm podpisało umowy na sprzedaż ponad 4 tysięcy mieszkań. Jest to o 1,3 tys. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

- Dane na temat liczby sprzedanych mieszkań są publikowane głównie przez firmy giełdowe i dotyczą liczby podpisanych umów, niezależnie od poziomu zaawansowania inwestycji – zaznacza Bartosz Turek z Lion's Bank. - W statystykach tych znaleźć więc można mieszkania, które są w budowie i te ukończone. Ważne, aby nabywca przynajmniej zobowiązał się do zakupu lokalu. Szybkie reagowanie na zmianę otoczenia rynkowego jest przewagą tych danych. Z drugiej strony minusem jest mała próba. Tylko kilkunastu deweloperów chwali się wynikami sprzedaży, podczas gdy na rynku działa przynajmniej kilkuset graczy.

W drugim kwartale najwięcej umów podpisały Polnord, Atal, Budimex Nieruchomości, Robyg i Dom Development. Spółki te pochwaliły się sprzedażą od prawie 500 do niemal 600 mieszkań w zaledwie 3 miesiące. Firma Atal może się też pochwalić dynamiką sprzedaży. W drugim kwartale br. zanotowała sprzedaż 491 mieszkań. To prawie dwa razy więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Jeszcze większy przyrost zanotował Vantage Development. Wzrost ten spółka zawdzięcza głównie sprzedaży 133 lokali na rzecz funduszu mieszkań na wynajem powołanego przy Bank Gospodarstwa Krajowego. Tego raczej nie powtórzy w kolejnych kwartałach.

Dobre wyniki sprzedaży sprawiają, że deweloperzy patrzą w przyszłość z optymizmem. Dane z Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że w ciągu 5 miesięcy rozpoczęli oni budowy prawie 34 tysięcy mieszkań. To o 30 procent więcej niż w takim okresie 2014, a do tego najwięcej w historii. Do tej pory rekord wynosił 30,7 tysięcy mieszkań. Ich budowę deweloperzy rozpoczęli od stycznia do maja 2008 roku.

Takie eldorado nie potrwa długo – alarmują ekonomiści. - Wiele wskazuje bowiem na to, że już w najbliższych miesiącach przerzedzą się tłumy odwiedzające biura sprzedaży deweloperów – dodaje Turek. - Gwałtownych zmian nie należy się spodziewać, ale zmiana na rynku jest niemal nieunikniona. Dotychczas działały przynajmniej trzy mechanizmy, na których korzystali deweloperzy. To były przede wszystkim niskie stopy procentowe. - Dzięki nim wciąż kredyt jest rekordowo tani, a lokaty nisko oprocentowane – tłumaczy ekspert. - Oba te czynniki działają pozytywnie na rynek nieruchomości. Tani kredyt ułatwia decyzję o zakupie mieszkania, a niskooprocentowane lokaty powodują, że część osób posiadających kapitał, dla większych zysków, kupuje mieszkania na wynajem.

Drugim ważnym elementem są regulacje KNF. - Te każą od stycznia bieżącego roku posiadać minimum 10 procent wkładu własnego przy zakupie mieszkania – kontynuuje Bartosz Turek. - Na tym paradoksalnie korzystają deweloperzy: aby kupić mieszkanie, trzeba posiadać nie tylko wkład własny, ale też gotówkę na pokrycie kosztów transakcyjnych. Te na rynku pierwotnym można wycenić na około 1-2 procent wartości nieruchomości, podczas gdy na wtórnym już na 5-6 procent. W efekcie chcąc kupić używane mieszkanie na kredyt, trzeba mieć 15-16 procent jego ceny w gotówce, a w przypadku lokalu nowego wystarczy 11-12 procent. Cierpią na tym sprzedający mieszkania używane, a korzystają deweloperzy, którzy przyznają, że konieczność posiadania narzuconego rekomendacją S wkładu własnego, w 2014 wynoszącego 5 procent, a w 2015 już 10 procent wartości nieruchomości, nie jest dla nich nadmiernym problemem. Ten efekt potęguje fakt, że jeszcze przez pewien czas, jedynie kupując nowy lokal można korzystać z dopłat w programie Mieszkanie dla Młodych. Skutek jest taki, że firmy budujące mieszkania nie narzekają na słabą sprzedaż.

Po pierwsze zmiany w programie Mieszkanie dla Młodych. - Będzie można dzięki niemu kupić też mieszkania używane, przeważnie tańsze niż nowe – mówi ekspert. - Bazując na doświadczeniach poprzednio działającego programu wsparcia Rodzina na Swoim, można szacować, że 30-50 procent dofinansowania do kredytów zacznie trafiać na rynek wtórny dzięki zmianom.

Poczytaj też: Sprzedaż mieszkań deweloperskich osiąga imponujący poziom 

Turek podkreśla, że z każdym dniem zbliżamy się też do pierwszej decyzji o podniesieniu stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. - Prognozy co do tego, jak szybko do takiej podwyżki dojdzie, zmieniają się jak w kalejdoskopie - uważa. - Raz mowa jest o przełomie 2016/17, a miesiąc później już 2015/16. Najświeższe przewidywania, czyli z połowy lipca, sugerują pierwsze podwyżki stóp w połowie 2016 roku.

To od kosztu pieniądza zależy wysokość rat kredytów mieszkaniowych, ale też to, jak dużo chcą banki pożyczać potencjalnym klientom oraz to, jak wysokie odsetki są skłonne zaproponować na lokatach. Im wyższy zysk będą oferowały niemal bezobsługowe lokaty, tym mniej osób zdecyduje się na inwestowanie w mieszkania na wynajem. Odczują to deweloperzy.

Wystarczy przytoczyć szacunki Narodowego Banku Polskiego: osoby, które kupiły nowe mieszkania na 7 największych rynkach, wydały na nie ponad 2,7 mld zł i to jedynie od stycznia do marca. Kwota ta odpowiada wartości 9,2 tys. lokali wycenionych na 300 tys. zł. Spora część nabywców gotówkowych zdecydowała się kupić mieszkanie na wynajem, bo w ten sposób mogą zarobić więcej niż zanosząc pieniądze do banku.