Te mieszkania są tanie, ale bank nie da na nie kredytu hipotecznego. Warto je kupić czy nie?

Tanich mieszkań, których nie można kupić na kredyt, tylko w samej Warszawie jest kilkadziesiąt tysięcy. To mieszkania spółdzielcze zbudowane na gruntach, których własność jest niepewna. Czasem jednak zakup takiego lokalu może się opłacać, o czym dobrze wiedzą inwestorzy. Co więcej, do Sejmu trafił projekt ustawy, która może rozwiązać skomplikowane kwestie własnościowe.

Na ten mało znany obszar rynku mieszkaniowego zwrócili uwagę eksperci portalu GetHome.pl. Chodzi o mieszkania spółdzielcze powstałe na gruntach nienależących do spółdzielni. Choć dziś aż trudno w to uwierzyć, w czasach PRL-u wielokrotnie się zdarzało, że zezwalano na budowę bloków na cudzych działkach lub działkach o nieustalonej własności. Dziś tylko w samej Warszawie jest około 100 spółdzielni w takiej sytuacji, ale można je spotkać także w innych miastach.

– Są to tak zwane trudne przypadki. Dla takiego mieszkania nie można założyć księgi wieczystej, a ta jest konieczna, żeby nabywca mógł uzyskać w banku kredyt – wyjaśnia Iwona Kowalska z agencji TopBrokers. – To oznacza, że większość takich mieszkań można kupić wyłącznie za gotówkę albo za kredyt, którego zabezpieczeniem jest inna nieruchomość.

Mieszkanie bez księgi wieczystej jest oczywiście problematyczne, jednak, o dziwo, brak księgi wieczystej nie blokuje sprzedaży. Spółdzielcze własnościowe prawo do takiego lokalu może być sprzedawane, przekazywane w darowiźnie i dziedziczone na normalnych zasadach. Trudność w uzyskaniu kredytu sprawia jednak, że większość potencjalnych nabywców unika takich mieszkań. Kuszą one jednak niską ceną.

– Zazwyczaj koszt takiego mieszkania jest niższy o ok. 15 proc. – wylicza Jacek Stefański, właściciel agencji Domus Nova.

Czy zakup mieszkania, które jest „trudnym przypadkiem”, może się opłacić? Zdaniem pośredników nieruchomości wszystko zależy od tego, jaki dokładnie jest problem z gruntem pod budynkiem. Jeśli nieuregulowana prawnie działka należy do gminy lub do państwa, można czuć się w miarę bezpiecznie.

– Prędzej czy później nastąpi regulacja tych gruntów i ich stan prawny stanie się jasny – uważa Artur Miścicki z agencji Wilson’s Nieruchomości.

Inaczej jest jednak w przypadku, gdy do działki pod budynkiem zgłosili roszczenia dawni właściciele albo ich spadkobiercy. Wówczas istnieje ryzyko wywłaszczenia, jeśli takie osoby odzyskają sporny grunt. Jak podają agenci nieruchomości cytowani przez GetHome.pl, w praktyce na zakup problematycznych nieruchomości decydują się na ogół „łowcy okazji”, czyli inwestorzy szukający mieszkań pod wynajem.

Warto dodać, że niekiedy mieszkania w budynkach stojących na cudzych działkach jednak mają księgę wieczystą. Wynika to z faktu, że przez krótki czas polskie prawo pozwalało taką księgę założyć. W takim przypadku czasem udaje się znaleźć bank, który udzieli kredytu mieszkaniowego na zakup, jednak będzie to kredyt droższy od standardowego.

Jest szansa, że kwestia własności gruntów zostanie wkrótce uregulowana. W Sejmie na pierwsze czytanie czeka bowiem przygotowany przez posłów Lewicy projekt ustawy o prawie spółdzielni mieszkaniowych do gruntu. Jeśli ustawa wejdzie w życie, spółdzielnie będą mogły bez opłaty otrzymać na własność lub w użytkowanie wieczyste działki zabudowane w czasach PRL-u. Byłaby to ważna zmiana, bo dziś grunt można przejąć tylko za bardzo wysoką opłatą (kilkanaście, kilkadziesiąt milionów zł), na co spółdzielni zwykle po prostu nie stać.

Co w tej sytuacji stałoby się z dawnymi właścicielami i ich spadkobiercami? Nie mogliby oni już walczyć o odzyskanie działki – przysługiwałoby im jedynie prawo do odszkodowania w wysokości do 20 proc. roszczenia. Planowane zmiany popierają popierają Krajowa Rada Spółdzielcza i Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP. Skrytykował je z kolei Związek Powiatów Polskich.