Stan deweloperski, stan podwyższony deweloperski, a stan wykończenia pod klucz - czym się różnią

Wiele osób poszukujących mieszkania na rynku pierwotnym, oprócz porównywania metrażu czy lokalizacji, porównuje też stan, w jakim mieszkanie ma trafić w ich ręce. Standard wykończenia mieszkań najczęściej opisany jest w załączniku do umowy kupna-sprzedaży. Podawany jest w nim rodzaj materiałów oraz ich klasa. 

Część spółdzielni mieszkaniowych i deweloperów oferuje do sprzedaży lokale w stanie deweloperskim. Inni zaznaczają, że oferują mieszkania w stanie deweloperskim podwyższonym. Jeszcze inni sprzedają lokale w stanie określanym jako „pod klucz". Czym różnią się te oferty?

Różnica w poziomie wykończenia mieszkania

Różnica między zaawansowaniem wyposażenia i urządzenia jest ogromna. Niestety – niezwykle trudna do określenia, gdyż nie ma przepisów mówiących o tym, co jest stanem deweloperskim, czy stanem deweloperskim podwyższonym. Brakuje również definicji mieszkania „pod klucz", choć tutaj najłatwiej wskazać – co powinno się w takim mieszkaniu znaleźć – wszystko, co potrzebne jest do zamieszkania w lokalu.

Wszystko zależy od pieniędzy, jakimi dysponujemy na zakup własnego M

Każdy kupujący mieszkanie, w cenie, którą mu się oferuje, chciałby otrzymać jak najwięcej. U nas, kiedy jeszcze ten standard wykończenia był naprawdę wysoki, w trakcie budowy istniała możliwość rezygnacji z niektórych elementów oferty. Kupujący mógł zrezygnować z czegoś, co mu się nie podobało, np. z drzwi wewnątrzlokalowych, kuchenki czy urządzeń sanitarnych. Wówczas dostawał zwrot pieniędzy z tego tytułu.

Zamiana za dopłatą

Istniała też możliwość, zamiast rezygnacji, zamiany danego materiału lub wyposażenia (za dopłatą) na coś lepszego. Standard, który niektórzy deweloperzy oferują, jest dość ubogi i najczęściej nie odpowiada wysokiej cenie za mieszkanie. Warto jednak szukać odpowiadającej nam oferty i negocjować sposób wykończenia mieszkania adekwatny do ceny. Trzeba jednak uważać: niektórzy deweloperzy, realizując inwestycje etapami, oferują inny standard oddawanych do użytku mieszkań w pierwszym etapie, a inny (już często niższy) w ostatnim etapie.

Przeczytaj też: Deweloperzy zbierają obfite żniwa 

Standardy wykończenia mieszkań

Czasem różnice w określeniu stanu deweloperskiego dotyczą tej samej inwestycji, tego samego dewelopera. Wystarczy, że mieszkania znajdują się na innych piętrach. Przykładowo na parterze mogą być instalowane rolety zewnętrzne w kolorze okien, grzejnik drabinkowy z grzałką elektryczną w łazience, pętla grzewcza w posadzce łazienki. Z kolei w apartamencie na ostatnim piętrze w stanie deweloperskim klient może otrzymać grzejnik kanałowy w salonie, 3-szybowe okna, klimatyzację i taras wyłożony drewnianą deską.

Najpopularniejsze mieszkania w stanie deweloperskim

Większość klientów szuka jednak mieszkań w stanie deweloperskim. Z wielu względów, nie tylko finansowych. Część osób uznaje za przyjemność samodzielne projektowanie wnętrza swojego mieszkania i jego systematyczne urządzanie. Wiele osób uważa również, że tylko mieszkanie urządzane pod ich czujnym okiem, spełni ich oczekiwania. Dlatego to właśnie mieszkania w stanie deweloperskim najczęściej pojawiają się na pierwotnym rynku mieszkaniowym.

Ważne! Kupując nowy dom lub mieszkanie zadbaj o to, by w treści umowy deweloperskiej był dokładny opis stanu wykończenia nieruchomości. Używając orientacyjnego sformułowania „stan deweloperski" koniecznie doprecyzujcie z deweloperem, co przez to rozumiecie. Najlepiej opisać w umowie, w jaki sposób deweloper ma wykończyć nieruchomość w odniesieniu do poszczególnych jej elementów: ścian, podłóg, okien, instalacji, drzwi itp. 

Jeżeli kupujemy dom lub mieszkanie w stanie deweloperskim, a budowa nie jest jeszcze ukończona, możemy negocjować z firmą pewne zmiany w interesującej nas nieruchomości. O co możemy prosić? Możemy na przykład negocjować inne ustawienie ścian działowych, wykonanie ogrzewania podłogowego w dodatkowych pomieszczeniach, czy na przykład wykonanie instalacji pod odkurzanie centralne (wykonanie jej po wykończeniu lokum, to duży wysiłek i wydatek). Czasami za większe zmiany deweloper może zażądać opłaty – np. kosztów materiałów – jednak czasem warto zapłacić, bo przecież przestawienie ścianki działowej lub wykonanie ogrzewania podłogowego w późniejszym etapie może być dużo trudniejsze i droższe.

Wykończenie deweloperskie, czyli jakie?

Wykończenie deweloperskie obejmuje zazwyczaj tynk gipsowy (często niepomalowany), wylewkę podłogową i wyprowadzoną instalację pod urządzenia wodno-kanalizacyjne oraz grzewcze. Jest także doprowadzona instalacja elektryczna. Okna najczęściej wykonane są z PVC, a parapety wewnętrzne (jeżeli w ogóle są) – z konglomeratu kamiennego lub PVC. 

Pamiętajmy jednak, że dokładna realizacja tzw. stanu deweloperskiego może się różnić w zależności od danego dewelopera – jeden nieruchomość w tym standardzie wyposaży lepiej, inny – gorzej. 

Stan podwyższony deweloperski

Gdy deweloper lub spółdzielnia oddają mieszkanie już z białym montażem, uznają to za stan podwyższony deweloperski. Jako podwyższony deweloperski stan niektóre firmy uznają taki, gdy w mieszkaniu drzwi zewnętrzne są antywłamaniowe. Tyle, że wtedy czasem w środku zastaniemy "gołe" ściany, a okna nie mają parapetów wewnętrznych.

– Stan podwyższony deweloperski to znaczy taki, gdzie nie ma zamontowanych urządzeń sanitarnych, czy drzwi wewnątrzlokalowych, ale ściany są już pokryte gładzią i np. pomalowane dwukrotnie na biało, zamontowane są parapety wewnętrzne, może być wideodomofon, ogrzewanie podłogowe, wszystkie przyłącza i instalacje – wymienia Elżbieta Orłowska z bydgoskiej spółdzielnie mieszkaniowej SIM. 

Najczęściej w mieszkaniach o podwyższonym stanie deweloperskim ściany i sufity wykończone tynkiem są wstępnie pomalowane białą farbą. W przypadku osób, które chcą mieć białe ściany, taki stan w zupełności wystarcza i nie wymaga kolejnego malowania. 

Mieszkania wykończone pod klucz

Eksperci szacują, że jedynie co 10. mieszkanie sprzedawane jest zupełnie wykończone. W przypadku mieszkania przygotowanego w tzw. systemie „pod klucz" to mieszkanie gotowe do zamieszkania, wykończone, często z urządzoną łazienką i kuchnią. Ściany w mieszkaniu są bowiem pomalowane (raz albo dwa razy na biało), podłogi położone, łazienka i kuchnia wykończone, z armaturą. Znajdują się także drzwi wewnątrzlokalowe. To znaczy: wstawiasz tylko meble i mieszkasz. 

Uwaga! Jeżeli standard wykończenia nieruchomości przewiduje jakieś elementy wyposażenia sanitarnego i kuchennego, to umowa z deweloperem powinna mieć dokładne opisy instalowanego wyposażenia wraz z ich charakterystyką (rodzaj, producent, model). Obowiązuje tu reguła „im bardziej szczegółowy opis, tym lepiej dla kupującego". 

Zobacz również: Jak prześwietlić dewelopera 

Jakie mieszkania najbardziej opłaca się kupić?

Wiadomo, że mieszkanie w standardzie deweloperskim powinno być najtańsze w przeliczeniu za metr kwadratowy. Szacuje się, że za mieszkanie pod klucz deweloperzy biorą przynajmniej o kilkanaście procent więcej. Home Broker wyliczył wcześniej, że wykończone pod klucz mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych przy zastosowaniu odpowiedniej jakości materiałów i przy pomocy swojej ekipy remontowej kosztuje przeciętnie 600 złotych w przeliczeniu na każdy metr kwadratowy tego mieszkania. Inni kupujący lokale w stanie deweloperskim zachwalają możliwość większego wyboru. Kupują takie materiały i elementy wykończeniowe, jakie chcą, a nie takie, jakie są im niejako narzucane przez dewelopera.

Zwolennicy opcji mieszkań wykończonych w całości chwalą sobie natomiast czas, jaki zaoszczędzili na doprowadzenie lokum do stanu używalności. Mówią o opłatach związanych z mieszkanie. W rzeczywistości nie mieszkają w nim jeszcze, bo remontują, ale już muszą płacić za nie. Wspominają również o tysiącach złotych, jakie musieliby zapłacić ekipie remontowej za pracę.